Kaution: Immobilienverwalter haftet ggü. Zwangsverwalter auf Überlassung

Dem Zwangsverwalter steht gegen einen Immobilienverwalter, der vom Mieter anstelle des Eigentümers und späteren Zwangsverwaltungsschuldners die Kaution erhalten hat, ein Anspruch auf Überlassung der Kaution zu.

BGH, Urt. v. 23.9.2015 - VIII ZR 300/14

Vorinstanz: LG Leipzig - 8 S 189/14

ZVG § 152 Abs. 1, 2

Das Problem

Gerade bei Bauträgermodellen mit Vollservice ist es nicht ungewöhnlich, dass für den Eigentümer ein Dienstleister auftritt, regelmäßig der WEG-Verwalter (Drasdo, ZMR 2012, 9). Dieser vermietet im Namen des Eigentümers, seltener im eigenen Namen, die Wohnung. Er zieht die Miete sowie die Kaution ein, bezahlt das Hausgeld und überweist den Nettoerlös an den Eigentümer.

Gegen den Eigentümer wird die Zwangsverwaltung angeordnet. Der Mietvertrag wird während der Beschlagnahme beendet. Der Mieter verlangt vom Zwangsverwalter die Rückgewähr der Kaution (BGH v. 16.7.2003 – VIII ZR 11/03, MDR 2003, 1409 f. = Rpfleger 2003, 678 = ZfIR 2003, 1012 = NJW 2003, 3342; v. 9.3.2005 – VIII ZR 330/03, MDR 2005, 980 = Rpfleger 2005, 460 = ZfIR 2005, 769 m. Anm. Wedekind = NZM 2005, 596; v. 11.3.2009 – VIII ZR 184/08, MDR 2009, 620 f. = ZfIR 2009, 332 m. Anm. Wedekind/Wedekind = IGZInfo 2009, 90 = NZM 2009, 481). Der Zwangsverwalter fordert die Kaution beim Dienstleister an. Dieser verweigert die Herausgabe der Kaution.

Die Entscheidung des Gerichts

Ohne Erfolg! Und das in allen drei Instanzen. Der Zwangsverwalter tritt in Mietverträge über § 152 Abs. 2 ZVG ein, jedoch nicht in den Geschäftsbesorgungsvertrag mit dem Immobilienverwalter. Er wird zum Vermieter. Somit steht ihm auch der Zugriff auf die Kaution zu. Dies ergibt sich unmittelbar aus § 152 Abs. 1 ZVG (Rz. 8, ordnungsgemäße Verwaltung des Grundbesitzes). Ist der Schuldner im Besitz der Kaution gilt die Anordnung der Zwangsverwaltung als unmittelbarer Wegnahmetitel (§ 150 Abs. 2 ZVG) auf die Kaution (BGH v. 14.4.2005 – V ZB 6/05, MDR 2005, 1012 = Rpfleger 2005, 463). Ist ein Dritter im Besitz der Kaution, erstreckt sich das Wegnahmerecht auch gegen diesen (AG Krefeld v. 4.4.2013 – 3 C 486/11, ZMR 2013, 894 m. Anm. Schmidberger = IGZInfo 2015, 39; a.A. LG Düsseldorf v. 31.7.2008 – 21 S 233/07 – IGZInfo 2008, 184 m. Anm. Neumann/Hoffmann; AG Krefeld v. 10.3.2011 – 3 C 435/10, n.v.). Die Zwangsverwaltung wirkt über § 150 Abs. 2 ZVG nur gegen Schuldner. Gegen den Dritten kann aber im Wege der Klage vorgegangen werden. Die Anordnung der Zwangsverwaltung schlägt dann quasi wie eine Pfändung gegen den Dritten durch. Das Argument der Revision, nur der Schuldner könne die Kaution einfordern (Rz. 12), wurde zurückgewiesen. Zum einen wird der Schuldner wenig Interesse haben, gegen seinen Dienstleister vorzugehen, zum anderen ist der Schuldner eh verpflichtet, die Kaution umgehend beim Zwangsverwalter abzuliefern (Rz. 12).