Mieterhöhung: Erhöhung der Kostenmiete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Autor: RAin FAinMuWR Dr. Catharina Kunze, AKD Dittert, Südhoff & Partner, Berlin
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 01/2014
Stellt der Vermieter preisgebundenen Wohnraums die Unwirksamkeit einer mietvertraglichen Schönheitsreparaturklausel fest, kann er einseitig die Kostenmiete um einen Zuschlag für die Kosten der Schönheitsreparaturen erhöhen, wenn nicht ein Ausnahmefall vorliegt.

LG Frankfurt/M., Beschl. v. 24.10.2013 - 2-11 S 91/13

NMV § 4 Abs. 8; WoBindG § 10 Abs. 1; II. BV § 28 Abs. 4; BGB § 242

Das Problem:

Der Vermieter einer preisgebundenen Wohnung stellte fest, dass die mietvertragliche Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieterin unwirksam war. Er erhöhte daraufhin die Kostenmiete unter Ansatz des Zuschlags nach § 28 Abs. 4 II. BV, ohne der Mieterin vorher den Abschluss einer Vereinbarung über eine wirksame Renovierungsklausel anzubieten. Diese zahlte den Zuschlag nicht, so dass zusammen mit weiteren nicht gezahlten Mietanteilen ein kündigungsbegründender Rückstand entstand.

Die Entscheidung des Gerichts:

Die Zahlungs- und Räumungsklage hatte Erfolg. Mit dem hier besprochenen Beschluss wurden nach übereinstimmender Erledigungserklärung die Kosten beider Instanzen der Mieterin auferlegt. Das Gericht stellte unter Hinweis auf die Rechtsprechung des BGH fest, dass der Vermieter den Zuschlag zu Recht erhoben hatte und daran auch nicht im Einzelfall nach Treu und Glauben gehindert war, weil er nicht angeboten hatte, die unwirksame Renovierungsklausel durch eine wirksame Vereinbarung zu ersetzen. Der BGH (BGH v. 13.7.2010 – VIII ZR 281/09, WuM 2010, 635) habe zunächst offen gelassen, ob ein solches Angebot nach § 242 BGB erforderlich sei, und habe dann (Beschl. v. 31.8.2010 – VIII ZR 28/10, WuM 2010, 750 f.) nur negativ festgestellt, die Mieterhöhung sei jedenfalls dann nicht treuwidrig, wenn der Vermieter zuvor vergeblich eine neue vertragliche Regelung angeboten habe. Später (BGH v. 12.1.2011 – VIII ZR 6/10, MietRB 2011, 273 f.) habe der BGH dann aber eindeutig ausgeführt, der Mieter habe keinen Anspruch darauf, so gestellt zu werden, als ob der Vermieter eine wirksame Schönheitsreparaturklausel verwendet hätte. Der Vermieter schulde nämlich nur Unterlassen der Verwendung unwirksamer Klauseln, nicht aber die Verwendung wirksamer AGB. Es schade auch nicht, dass der Vermieter früher vor Klärung der Rechtslage durch den BGH rechtsirrig angenommen hatte, den Zuschlag nicht erheben zu dürfen. Auch dass die Mieterin behauptet hatte, wiederholt auf eigene Kosten renoviert zu haben, ändere am Ergebnis nichts, denn der Ansatz des Zuschlags gelte nicht frühere Renovierungen ab, sondern die nach der Erhöhungserklärung eintretende Abnutzung (Hinweis auf BGH v. 12.12.2012 – VIII ZR 181/12, WuM 2013, 174 ff.). Etwaigen Renovierungsarbeiten vor der Mieterhöhung stehe eben der Umstand gegenüber, dass der Vermieter den Zuschlag seinerzeit noch nicht erhoben hatte.



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