Mietminderung: Beweislast für Mängelfreiheit beim Vermieter?

Autor: RA Robert Harsch, Lörrach
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 12/2012
Wird die Miete wegen Mängeln gemindert, trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Mietsache mangelfrei ist. Erst danach muss der Mieter den Mangel beschreiben, wobei der Vermieter im Anschluss hieran darlegen und nachweisen muss, dass ein Mangel nicht vorliegt (entgegen BGH v. 29.2.2012 – VIII ZR 155/11, MietRB 2012, 161 u. 167 = MDR 2012, 509).

AG Hamburg-Bergedorf, Urt. v. 10.7.2012 - 409 C 192/11

BGB §§ 535, 536, 631

Das Problem:

Der 2002 geschlossene Mietvertrag über eine Wohnung wurde zum 30.4.2011 beendet. Seit Herbst 2008 wurde die Miete gemindert, da in den Wohnräumen hohe Luftfeuchtigkeit herrsche, was zu Schimmelbildung geführt habe. Ferner seien die Fenster undicht mit der Folge, dass es in die Räume ziehe. Der Vermieter erklärte gegenüber der Kaution Aufrechnung wegen rückständiger Miete. Das Gericht ordnete wegen der Mängel die Einholung eines Gutachtens an und forderte den Vermieter auf, einen Kostenvorschuss zu zahlen. Dieser wurde nicht geleistet, da der Mieter und nicht der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig wegen der bestrittenen Mängel sei.

Die Entscheidung des Gerichts:

Die Mängel seien wegen der Nichtleistung des Vorschusses als gegeben zu unterstellen. Für die Behauptung der Mangelfreiheit sei der Vermieter darlegungsbelastet. Der BGH (BGH v. 29.2.2012 – VIII ZR 155/11, MietRB 2012, 161 u. 167 = MDR 2012, 509 f.) habe festgehalten, dass wegen der kraft Gesetzes eintretenden Minderung der Mieter einen konkreten Mangel vortragen müsse, der die Tauglichkeit des Mietgebrauchs beeinträchtige. Das Maß hierfür oder einen bestimmten Minderungsbetrag brauche der Mieter nicht angeben. Nur auf den ersten Blick scheine sich der BGH der völlig herrschenden Auffassung im Schrifttum (u.a. Blank in Blank/Börstinghaus, Rz. 120; Eisenschmid in Schmitt-Futterer, Rz. 443; Emmerich in Staudinger, Rz. 76; Weidenkaff in Palandt, Rz. 5, jeweils zu § 536 BGB) anzuschließen, wonach der Mieter für Mängel darlegungs- und beweisbelastet sei. Vielmehr lasse die Entscheidung völlig offen, wer (haupt-)darlegungsbelastet für Mängel sei. Die Erhaltungspflicht des Vermieters sei 2001 in § 535 BGB aufgenommen worden. Behaupte der Gläubiger (Mieter), dass der Schuldner (Vermieter) seine Hauptleistungspflicht nicht erfüllt habe, könne es nicht angehen, dass hierfür der Schuldner beweispflichtig sei. Ansatzpunkt für diese Lösung sei die sekundäre Beweislast bzw. eine erhöhte Pflicht, erheblich zu bestreiten, wie es auch bei § 631 BGB der Fall sei, wenn der Schuldner eine Festpreisabrede behaupte.



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