Minderung: Bauarbeiten auf Nachbargrundstück

Auf die Mietsache von einem Nachbargrundstück einwirkende Bauimmissionen stellen auch im Innenstadtbereich einen zur Mietminderung berechtigenden Mietmangel dar; Gewährleitungsansprüche des Mieters sind dabei regelmäßig auch nicht aufgrund einer stillschweigend geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung ausgeschlossen.

LG Berlin, Beschl. v. 27.2.2014 - 67 S 476/13

Vorinstanz: AG Mitte - 113 C 29/13

BGB §§ 535, 536, 536b, 133, 157; ZPO § 522

Das Problem:

Der vom Vermieter in Anspruch genommene Mieter hatte den Mietzins gemindert, nachdem es infolge des Abrisses eines auf einem Nachbargrundstück befindlichen Flachbaues sowie der Errichtung eines mehrstöckigen Hauses und einer Tiefgarage zu erheblichen Bauimmissionen kam, die aus Sicht des Mieters die Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung erheblich beeinträchtigten. Die Klage auf Zahlung des Mietzinses wurde vom AG Berlin-Mitte abgewiesen. Mit Beschluss vom 27.2.2014 hat das LG Berlin darauf hingewiesen, dass die Berufung keine Erfolgsaussichten hätte.

Die Entscheidung des Gerichts:

Das LG führt aus, dass auf die Mietsache einwirkende baubedingte Immissionen grundsätzlich als Mietmangel bewertet werden müssten. Bei Abschluss des Mietvertrages hätten die Parteien insbesondere keine ausdrückliche oder stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung getroffen, dass auch im Falle baubedingter Immissionen keine Gebrauchsbeeinträchtigung vorliege, die das Recht des Mieters, den Mietzins zu mindern, ausschließe. Für die Annahme einer entsprechenden Willensübereinstimmung wegen eines Umweltfehlers reiche es nicht aus, dass eine der Mietvertragsparteien bei Vertragsabschluss einen von außen auf die Mietsache einwirkenden Umstand wahrnehme oder dessen späteren Eintritt für wahrscheinlich oder zumindest möglich halte. Eine konkludent geschlossene Beschaffenheitsvereinbarung setze vielmehr voraus, dass der jeweilige Vertragsgegner aus dem Verhalten des Vertragspartners nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont schließen könne, dass sein Vertragspartner diesen Umstand als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht und der Vertragsgegner dem zustimmt. Daran fehle es vorliegend. Da auch aus der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks nicht geschlossen werden könne, dass die Bauimmissionen vom Nachbargrundstück nicht als ein Mangel anzusehen wären, könne der Mieter einer Wohnung grundsätzlich erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Gemessen daran entspreche die Mietwohnung – auch in Innenstadtlage – dem vom Vermieter geschuldeten Standard nur dann, wenn sie frei von erheblichen Bauimmissionen sei, auch wenn im großstädtischen Kontext Baumaßnahmen nicht unüblich wären, vergleichbare Wohnungen aber gleichwohl üblicherweise keinen erheblichen Bauimmissionen ausgesetzt wären. Dieses Recht sei auch nicht nach § 536b BGB ausgeschlossen, da von einem Mieter die positive und konkrete Kenntnis von der künftigen Entwicklung der Umfeldbebauung nicht erwarten werden könne.