Minderung: Keine Zahlungspflicht bei unbenutzbarer Mietsache

Autor: RA FAMuWR Jochen Hoffmann, RAe Garben, Schlüter, Schützler & Reiss, Köln
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 06/2011

Renoviert der Vermieter die Mieträume nach Auszug des Mieters, aber vor Ablauf der Mietzeit, ist der Mieter für die Dauer der Renovierung nicht zur Zahlung der Miete verpflichtet.

KG, Urt. v. 10.3.2011 - 8 U 187/10

Vorinstanz: LG Berlin - 25 O 409/10

BGB § 536 Abs. 1 S. 1

Das Problem:

Der Mieter betrieb eine gynäkologische Praxis in den Mieträumen. Die vereinbarte Mietzeit endete am 31.3.2010. Bereits im Herbst 2009 zog der Mieter aus. Nachfolgend, nämlich im Oktober 2009 führte der Vermieter in den Räumen umfangreiche Renovierungsarbeiten aus. Der Mieter beruft sich u.a. darauf, für die Zeit der Renovierung nicht zur Mietzahlung verpflichtet zu sein. Der Vermieter verlangt bis zum regulären Ablauf der Mietzeit die volle Miete.

Die Entscheidung des Gerichts:

Ohne Erfolg! Einen Anspruch auf Mietzahlung für die zweite Oktoberhälfte verneint das Gericht. Indem der Vermieter die Räume selbst für seine Renovierungsarbeiten nutzte, sei dem Mieter eine Benutzung der Räume in dieser Zeit nicht möglich gewesen. Die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch war demnach vorübergehend ausgeschlossen. Dass der Mieter in diesem Zeitraum die Räume bereits verlassen hatte, sei unerheblich. § 536 BGB greife auch dann, wenn der Mieter das Mietobjekt tatsächlich nicht oder nicht in der vorgesehenen Weise nutzt (Verweis auf BGH v. 11.2.1958 – VIII ZR 12/57, MDR 1958, 510 = NJW 1958, 785; v. 29.10.1986 – VIII ZR 144/85, MDR 1987, 312; LG Köln v. 29.6.1993 – 12 S 426/92, WuM 1993, 670; OLG Düsseldorf v. 16.3.1989 – 10 U 154/88, MDR 1989, 640). Auch komme es nicht darauf an, ob der Mangel schon vor Auszug des Mieters vorgelegen habe, denn das Recht auf Minderung i.S.d. § 536 BGB sei nicht etwa ein Anspruch wie im Kaufrecht, sondern eine kraft Gesetzes eintretende Änderung von Vertragspflichten. Schließlich sei nicht entscheidend, ob der Mieter eventuell selbst zur Renovierung verpflichtet gewesen wäre. Indem nämlich der Vermieter diese Verpflichtung bei sich gesehen habe und entsprechend tätig wurde, sei es faktisch zu einem vorübergehenden Entzug der Mietsache gekommen.