Minderung: Minderfläche bei möblierter Wohnung

Autor: RA Klaus Schach, Berlin
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 05/2011
Bei einer Wohnflächenabweichung/-unterschreitung um mehr als 10 % gegenüber der vereinbarten Wohnfläche mindert sich die Miete entsprechend; das gilt auch bei Vermietung einer möblierten Wohnung.

BGH, Urt. v. 2.3.2011 - VIII ZR 209/10

Vorinstanz: LG Berlin - 65 S 28/10

BGB § 536 Abs. 1 S. 2

Das Problem:

Der Kläger hat eine möblierte Wohnung gemietet. Im Mietvertrag ist die Wohnung mit 50 qm angegeben, tatsächlich beträgt die Wohnfläche lediglich 44,30 qm (Flächenabweichung von 11,5 %). In dem Mietvertrag ist u.a. angegeben, dass sich die Kaltmiete aus einer Kapitalverzinsung, Abschreibung der Möbel, Betriebskosten und Reparaturkosten am Haus und der Wohnung zusammensetzt. Der Kläger machte einen Rückforderungsanspruch von 11,5 %/Monat der Kaltmiete geltend. Das AG hat den Vermieter nur teilweise verurteilt, das LG hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen und die Revision zugelassen.

Die Entscheidung des Gerichts:

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und änderte die amtsgerichtliche Entscheidung ab, soweit zum Nachteil des Klägers erkannt worden war. Er bezieht sich auf seine Rechtsprechung, wonach die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % einen Mangel der Mietsache darstellt, die den Mieter zur Minderung der Miete in dem Verhältnis berechtige, in dem die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte unterschreite. Dazu führt er seine letzten Urteile (BGH v. 10.3.2010 – VIII ZR 144/09, MietRB 2010, 158 = MDR 2010, 617; v. 10.11.2010 – VIII ZR 306/09, MietRB 2011, 36 = MDR 2011, 20) an. Die Minderung sei nicht etwa deshalb geringer, weil die hier vermietete Wohnung möbliert sei. Der Auffassung des Berufungsgerichts, bei einer vollständig möblierten und auch im Übrigen vollständig mit Hausrat eingerichteten Wohnung sei das Maß der Beeinträchtigung bei einer erheblichen Wohnflächenabweichung nicht mit dem Maß der Wohnflächenabweichung bei einer unmöbliert vermieteten Wohnung identisch, sei nicht zu folgen. Die von einer Wohnflächenabweichung ausgehende Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit sei nicht deshalb geringer zu veranschlagen, weil trotz der geringeren Fläche die für eine Haushaltsführung benötigten Einrichtungsgegenstände vollständig untergebracht werden könnten. Bemessungsgrundlage der Minderung sei grundsätzlich die Bruttomiete. Daran ändere die Möblierung der Wohnung nichts, denn der Mietwert der Wohnungseinrichtung sei Teil der Kalkulation der Nettokaltmiete gewesen.



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