Minderung: Wegfall eines Mietzuschlags

Autor: VRiLG a.D. RA Klaus Schach, Berlin
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 07/2016
Wenn der Mieter für die vermieterseits gestellte Kücheneinrichtung vereinbarungsgemäß einen Mietzuschlag zahlen muss, entfällt die Verpflichtung nicht, wenn die im Einverständnis mit dem Vermieter im Mieterkeller gelagerte Einrichtung gestohlen wird.

BGH, Urt. v. 13.4.2016 - VIII ZR 198/15

Vorinstanz: LG Berlin v. 4.8.2015 - 63 S 378/14

BGB § 536 Abs. 1 S. 2

Das Problem

Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung der Beklagten in Berlin, die bauseits mit einer Einbauküche ausgestattet war. Nach einer gleichzeitig mit dem Mietvertrag im März 1997 geschlossenen Zusatzvereinbarung hatte die Klägerin eine Gesamtmiete i.H.v. 964, 72 DM zu zahlen, wovon ein Betrag i.H.v. 34, 64 DM (17,71 €) auf die Einbauküche entfiel. 2010 bat die Klägerin, die Einbauküche durch eine eigene Küche ersetzen zu dürfen. Die Beklagte erklärte schriftlich ihr Einverständnis, dass Sie an verschiedene Bedingungen knüpfte. In dem Schreiben hieß es u.a.:

„Sämtliche durch die Veränderung frei werdenden Bauteile bzw. Einrichtungsgegenstände der Grundausstattung der Wohnung sind von Ihnen so aufzubewahren und zu warten, dass sie in gebrauchsfähigem Zustand erhalten bleiben.

Für alle im Zusammenhang mit der genehmigten Maßnahme eintretenden Schäden sowie für den Verlust oder Beschädigung der ... aufzubewahrenden Teile sind sie haftpflichtig.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind Sie verpflichtet, ... auf unser Verlangen den ursprünglichen bauseitigen Zustand so rechtzeitig auf ihre Kosten wiederherzustellen, dass keine Verzögerung in der Neuvermietung der Wohnung eintritt.”

Die Klägerin lagerte die Küchenteile im Mieterkeller, wo sie im Februar 2014 entwendet wurden. Die Versicherung der Klägerin zahlte einen Entschädigungsbetrag von 2.790 € für die Küche, die der Beklagten zufloss. Die Klägerin ist der Auffassung, dass sie den für die Nutzung der vermieterseits gestellten Küche, den sie mit 15,59 € errechnet, so lange nicht mehr entrichten müsse, als ihr diese oder eine gleichwertige Küche nicht von der Beklagten zur Verfügung gestellt werde.

Das AG hat die auf Feststellung einer Mietminderung gerichtete Klage abgewiesen. In der Berufung entsprach das LG diesem Begehren. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebte die Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Die Entscheidung des Gerichts

Der VIII. Senat des BGH hob das angefochtene Urteil auf und wies die Berufung der Klägerin gegen das amtsgerichtliche Urteil zurück. Der Auslegung des Berufungsgerichts zu der Zusatzvereinbarung bezüglich der Kücheneinrichtung sei nicht zu folgen. Diese sei dahin auszulegen, dass die Parteien hierdurch die mietvertragliche Gebrauchsgewährungspflicht der Beklagten dahin abgeändert haben, dass dieser ab dem Ausbau der von ihr gestellten Einbauküche jedenfalls so lange nicht die Stellung der ursprünglich eingebauten Kücheneinrichtung oder einer Ersatzküche schuldete, als die Klägerin die Wohnung selbst mit einer Küche ausgestattet und damit keinen Bedarf für eine (weitere) Küche hatte. Das Abhandenkommen der im Keller eingelagerten Küche habe deshalb – jedenfalls bislang – nicht zu einer Abweichung der Ist-Beschaffenheit der Mietsache von der Soll-Beschaffenheit geführt, so dass ein zur Minderung der Miete führender Sachmangel nicht vorliege.

Ob die Gebrauchsgewährungspflicht der Beklagten wieder „aufleben” würde, wenn die Klägerin die eigene Küche aus der Wohnung entfernte oder diese unterginge, bedürfe keiner Entscheidung, da ein solcher Fall nicht vorliege.

Die Beklagte verhalte sich auch nicht treuwidrig, wenn sie den von der Versicherung der Klägerin gezahlten Betrag für die Küche behalte, ohne derzeit eine neue Küche anzuschaffen und gleichwohl auf der Zahlung der für die Küchennutzung vereinbarten Miete bestehe. Die Beklagte mache lediglich die ihr aus verschiedenen rechtlichen Gründen zustehenden Ansprüche geltend und „kassiere” insoweit nicht doppelt.

Der von der Versicherung der Klägerin geleistete Entschädigungsbetrag sei allein als geldwerter Ausgleich für den der Beklagten als Eigentümerin und Vermieterin der im Keller aufbewahrten Küchenteile entstandenen Schaden bestimmt gewesen. Diese Ersatzleistung, die wirtschaftlich an die Stelle der im Keller gelagerten Kücheneinrichtung getreten sei, habe keinen Einfluss auf die Frage, ob die Klägerin für die abhanden gekommene Kücheneinrichtung Miete zu zahlen habe. Denn die Mietzahlungspflicht beurteile sich ausschließlich nach den Parteiabsprachen. Danach bliebe die Höhe der Miete unberührt von dem Umstand, dass während der Nutzungszeit der neu eingebauten Küche die Klägerin kein nennenswertes Interesse an einer Nutzung der im Keller gelagerten Kücheneinrichtung der Beklagten mehr gehabt habe.

Die vereinbarte Gesamtmiete sei damit – zumindest für den genannten Zeitraum – für eine Wohnung ohne eine von der Beklagten als Vermieterin gestellte Einbauküche zu zahlen. Folglich ändere sich an der Zahlungspflicht der Klägerin auch nichts dadurch, dass sich die von der Klägerin derzeit nicht benötigte Kücheneinrichtung nicht mehr im Kellerraum befindet. Die Sichtweise der Klägerin, die der Beklagten nur dann einen Anspruch auf Zahlung von 15,59 € monatlich zugestehen wolle, wenn diese den Entschädigungsbetrag für die Anschaffung einer Ersatzküche verwende, liefe darauf hinaus, die Beklagte zu zwingen, allein zum Zwecke der Einlagerung in einem Kellerraum eine neue Kücheneinrichtung anzuschaffen, für die die Klägerin derzeit keinen Bedarf hätte.



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