Modernisierung: Gegenwärtiger Zustand der Wohnung ist maßgeblich

Ob eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich nach dem gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen zu beurteilen; unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen.

BGH, Urt. v. 20.6.2012 - VIII ZR 110/11

Vorinstanz: LG Berlin - 63 S 469/09

BGB § 554 Abs. 1, 2

Das Problem:

Die Beklagten sind seit dem Jahr 1996 Mieter einer Wohnung der Klägerin. Die Wohnung verfügt über eine von der Vormieterin mit Zustimmung des früheren Vermieters und Rechtsvorgängers der Klägerin eingebaute Gasetagenheizung. Für diese haben die Beklagten der Vormieterin bei Einzug eine Ablösesumme gezahlt. Vorher wurde die Wohnung mit Kohleöfen beheizt. Mit Schreiben vom 21.5.2008 kündigte die Klägerin den Beklagten an, die Wohnung im Rahmen einer Modernisierungsmaßnahme nach § 554 Abs. 2 BGB zum Zwecke der Energieeinsparung und Wohnwerterhöhung an die im Haus vorhandene Gaszentralheizung anschließen zu wollen. Die Kosten wurden mit 2.145 € beziffert. Die Beklagten stimmten der Maßnahme nicht zu. Die Klägerin begehrt die Verurteilung der Beklagten zur Duldung des Anschlusses an die Gaszentralheizung. Das AG hat die Klage abgewiesen, das LG hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt.

Die Entscheidung des Gerichts:

Die Revision hat Erfolg. Die Beklagten sind nicht zu einer Duldung des Anschlusses der Wohnung an die im Haus vorhandene Gaszentralheizung verpflichtet. Bei der Frage, ob die vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung abzustellen. Vom Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen werden allerdings nicht berücksichtigt. Bei der Frage, ob eine vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme zu einer Verbesserung der Mietsache führt, können nur bereits vom Mieter getätigte genehmigte Investitionen Beachtung finden. Der Vermieter verhält sich widersprüchlich, wenn er einerseits dem Mieter erlaubt, die Mietsache auf eigene Kosten zu modernisieren und andererseits bei einer späteren eigenen Modernisierung diesen vom Mieter oder einem früheren Mieter geschaffenen Zustand unberücksichtigt lässt. Erteilt der Vermieter die Zustimmung zu baulichen Maßnahmen des Mieters, hat er es in der Hand, diese an Bedingungen zu knüpfen und so sicherzustellen, dass die vom Mieter getätigten Investitionen sich mit den von ihm beabsichtigten Maßnahmen in Übereinstimmung bringen lassen. Für die Beurteilung, ob überhaupt eine Modernisierung vorliegt, ist allein entscheidend, ob durch die geplante Maßnahme objektiv der Gebrauchs- oder Substanzwert der Wohnung erhöht bzw. eine Einsparung von Energie erreicht wird. Die Frage, ob eine unzumutbare Härte vorliegt, ist erst dann zu prüfen, wenn die vom Vermieter geplante Modernisierung über die von dem Mieter vorgenommenen Maßnahmen hinausgeht, da erst dann eine grundsätzliche Duldungspflicht des Mieters besteht.