Rauchmelder: Installation durch Vermieter trotz installierter Mietergeräte

Autor: RA Klaus Schach, Berlin
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 12/2014
Der Mieter ist zur Duldung des Einbaus von Rauchmeldern trotz schon selbst angebrachter eigener Geräte jedenfalls dann verpflichtet, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften den Einbau der Rauchmelder vorschreiben.

LG Halle/Saale, Urt. v. 30.6.2014 - 3 S 11/14 (nrkr.)

Vorinstanz: AG Halle - 97 C 2551/13

BGB § 555b Nr. 5, 6

Das Problem

Die Beklagte wehrte sich als Mieterin gegen eine Verpflichtung zur Duldung des Anbringens von Rauchwarnmeldern in ihrer 3-Raum-Wohnung durch die klägerische Wohnungsgenossenschaft als Vermieterin und Wohnungseigentümerin, nachdem sie bereits auf eigene Kosten Rauchwarnmelder im Jahr 2009 eingebaut hatte. Sie argumentierte u.a., dass sich aus § 47 der LBO Sachsen-Anhalt nicht die Vermieterin als Normadressatin ergebe, mithin auch der Mieter die Pflicht zur Anbringung von Rauchmelder erfüllen könne (was sie eben schon getan habe). Das AG gab der Klage statt, was zur Berufung der Mieterin zum LG führte.

Die Entscheidung des Gerichts

Das LG Halle wies die Berufung zurück. Soweit die Beklagte meine, die Vermieterin sei nicht ausschließliche Normadressatin, sei dem bereits deshalb nicht zu folgen, da für die Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften grundsätzlich der Bauherr zuständig sei, was auch laufende Instandhaltungen und Veränderungen aufgrund von (gesetzlichen) Auflagen betreffe. Jedenfalls sei der Mieter umgekehrt keinesfalls der Normadressat der Vorschrift, da er lediglich die Nutzungsberechtigung an einer den Vorschriften entsprechenden Wohnung habe, zumal die Brandmelder nicht mitvermietet waren und nicht ursprünglich bereits zur Mietsache gehörten (vgl. auch LG Hannover v. 10.11.2010 – 1 S 24/10, ZMR 201, 826). Die Entscheidungen, die darauf abstellten, dass jedenfalls nicht der Vermieter allein der Normadressat der Bauordnung sei (vgl. AG Hamburg-Barmbek v. 29.11.2011 – 814 C 125/11, ZMR 2012, 780 f. und AG Hamburg-Altona v. 7.9.2011 – 316 C 241/11, ZMR 2012, 22 f. zu der gleichlautenden Vorschrift im Hamburger Baurecht), überzeugten dementsprechend nicht.

Der eigenmächtige Einbau von Rauchmeldern seitens des Mieters führe nicht zu einer Schmälerung der grundsätzlich weiten Dispositionsrechte des Vermieters über die Ausstattung der Wohnung. Bei der Anbringung von Rauchwarnmeldern handele es sich um duldungspflichtige Maßnahmen nach §§ 555b Nr. 5 und 6 BGB als maßgeblichem Sicherheitszuwachs (vgl. z.B. AG Lübeck v. 5.11.2007 – 21 C 1668/07, NZM 2008, 929 m.w.N.). Entgegen der Ansicht der Beklagten handele es sich bei Modernisierungsmaßnahmen in diesem Sinne auch um Installationen ohne erheblichen Eingriff in die Bausubstanz (so z.B. auch Lampen u.Ä.), die einerseits i.S.d. § 555b Nr. 5 BGB die Wohnverhältnisse auf Dauer verbesserten, da sie den aktuellen und dauerhaften Sicherheitsstandard nachhaltig für alle Bewohner gleichermaßen erhöhten und zu denen andererseits i.S.d. § 555b Nr. 6 BGB der Vermieter jedenfalls i.S. eines Mindestmaßes nach § 47 LBO-LSA sonst verpflichtet sei, ohne dass er dies beeinflussen könnte . Da die (unstreitig) nicht neuwertigen und nicht näher beschriebenen Rauchmelder bislang nur der willkürlichen Wartung und Auswahl der Mieter ohne Prüfung durch den Vermieter unterlägen, könne die Beklagte nicht einwenden, dass ein Sicherheitszuwachs durch sie bereits hinreichend wirksam erfolgt sei und sie die Dispositionsbefugnis des Vermieters insoweit einschränken durfte. Die beklagte Mieterin könne sich nämlich weder auf wirtschaftliche noch personale Härtegründe i.S.d. § 555d Abs. 2 BGB berufen, die die Interessen des Vermieters an einem eigenem einheitlichen und von ihr kontrollierbaren und zu wartenden Rauchwarnsystem überstiegen. Es sei auch zu berücksichtigen, dass bei fehlendem Nachweis einer ordnungsgemäßer Wartung nach DIN-Vorschriften (hier DIN EN 14604 und DIN 14676) der uneingeschränkte Versicherungsschutz des Gebäudes insgesamt gefährdet sei, den der Vermieter gegenüber den entsprechenden Versicherungen im Brandfall nachzuweisen habe (vgl. z.B. AG Hamburg-Blankenese v. 26.6.2013 – 531 C 125/13, ZMR 2013, 965 f.). Darüber hinaus bestünden zugleich Schutzpflichten auch gegenüber den anderen Mietern, die durch den kontrollierten und gewährleisteten ordnungsgemäßen Einbau durch Fachfirmen von geprüften einheitlichen Rauchmeldegeräten zu schützen seien.



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