Schadensersatz: Vom Mieter schuldhaft selbst verursachte Mängel

Autor: RA Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 09/2012
Lüftet der Mieter nicht in zumutbaren Umfang, hat er eintretende Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildungen selbst zu vertreten. Gewährleistungsrechte und -Ansprüche stehen ihm dann nicht zu. Vielmehr schuldet er Schadensersatz, der auch Gutachterkosten mit einschließt.Ein 3 bis 4 maliges Stoßlüften täglich ist auch berufstätigen Mietern zumutbar.

LG Frankfurt/M., Urt. v. 7.2.2012 - 2-17 S 89/11

Vorinstanz: AG Bad Homburg - 2 C 240/10 (23

BGB § 535 Abs. 1

Das Problem:

Der Vermieter verlangt Zahlung rückständiger Miete sowie Erstattung von Gutachterkosten, der Mieter beruft sich auf ein Minderungsrecht wegen Feuchtigkeitsmängeln und Schimmelpilzbefalls. Das AG entspricht der Klage nur teilweise. In der Berufungsbegründung vertritt der Vermieter die Auffassung, der Schimmel sei allein auf das Nutzerverhalten des Mieters zurückzuführen. Dies ergebe sich daraus, dass der Schimmel erst 2½ Jahre nach Mietbeginn entstanden und nach Behebung im Juni 2009 wieder aufgetreten sei. Weder bei den Vornutzern der Wohnung noch in anderen Wohnungen des Hauses habe es Schimmel gegeben. Das vom AG eingeholte Sachverständigengutachten habe überdies eindeutig ergeben, dass Ursache des Schimmels das mieterseitige Verhalten mit nicht ausreichender Lüftung sei. Die Wohnung entspreche den zur Zeitpunkt des Baujahres 1954 maßgeblichen DIN-Vorschriften. Eine Lüftung 3-4 mal täglich sei zumutbar, zumal der Sachverständige eine so häufige Lüftung nur vorübergehend verlange.

Die Entscheidung des Gerichts:

Das LG gibt der Klage auf Zahlung der ungekürzten Miete aus § 535 Abs. 2 BGB statt. Zwar sei die Wohnung wegen des Schimmels mangelhaft, doch sei eine Mietminderung gem. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB i.V.m. § 326 Abs. 2 Satz 1 Alt. 1 BGB ausgeschlossen, weil der Mieter – belegt durch das eindeutige Ergebnis des Gutachtens – den Schimmel durch mangelndes Lüften selbst verursacht habe.

Die Verantwortlichkeit des Mieters für den Mangel sei auch nicht deswegen ausgeschlossen, weil eine normale Nutzung der Wohnung bei üblichem Wohnverhalten ohne Schimmelbildung nicht möglich sei. Ein tägliches 3 bis 4 maliges Stoßlüften hätte nach Aussage des Gutachters Feuchtigkeits- und Schimmelbildungen verhindert. Diese Lüftungsfrequenz sei auch einem berufstätigen Mieter zumutbar (OLG Frankfurt v. 11.2.2000 – 19 U 7/99, NZM 2001, 39). Denn es könne morgens vor dem Verlassen des Hauses 1 bis 2 mal gelüftet werden, dann am Nachmittag nach Rückkehr von der Arbeit und am Abend.

Schließlich sei es mangels anderer Abreden im Mietvertrag für die Verantwortlichkeit für den Schimmel ohne Belang, dass die Bausubstanz nur den Mindestanforderungen des Baujahres des Hauses 1954, nicht aber den heutigen Anforderungen entspreche.

Ebenfalls schulde der Mieter die Gutachterkosten zur Ermittlung der Ursächlichkeit des Feuchtigkeitsschadens aus § 280 Abs. 1 BGB. Gutachterkosten seien erstattungsfähig, wenn sie aus der Sicht des Geschädigten zur Wahrnehmung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren. Dies sei jedenfalls dann der Fall, wenn es wie hier um die Prüfung und ggf. Abgrenzung von Schadensursachen gehe (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 538 Rz. 329, 331). Der Einwand des Beklagten, das Gutachten des Sachverständigen sei mangels Substanz nicht verwertbar, überzeuge nicht. Trotz des Vorbehalts weiterer Messungen komme er zu vergleichbaren Ergebnissen wie der vom AG bestellte Gutachter: Eine Durchfeuchtung der Außenwände von außen könne als Schadensursache grundsätzlich ausgeschlossen werden; die vermuteten Wärmebrücken seien für das Baujahr des Gebäudes „normal”; ein falsches Nutzerverhalten werde vermutet.



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