Schimmel: Baumangel und mangelnde Beheizung

Autor: RiLG Wolfgang Dötsch, Brühl
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 11/2012
1. Ein durch einen Baumangel verursachter erheblicher Schimmelbefall berechtigt den Mieter zur Mietminderung. Da der Mieter diesen Schimmelschaden nicht verursacht hat, ist es unerheblich, ob er ihn durch die Art und Weise der Beheizung befördert, zumal eine geringe Beheizung an und für sich keine Verletzung einer vertraglichen Pflicht darstellt.2. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung, die den Vermieter gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Kündigung berechtigt, kann vorliegen, wenn der Mieter eine titulierte Forderung für Betriebskostenrückstände nicht begleicht, obwohl er dazu Leistungen der Sozialbehörde erhalten hat, die er aber auf andere Weise verbrauchte, so dass dem Vermieter weitere Kosten für eine fruchtlose Zwangsvollstreckung angefallen sind.

LG Berlin, Urt. v. 4.5.2012 - 65 S 14/11

Vorinstanz: AG Charlottenburg - 221 C 211/09

BGB §§ 536 Abs. 1 S. 2, 573 Abs. 2 Nr. 1

Das Problem:

Der vermietende Kläger erwirkte 2007 einen Titel über Betriebskostenrückstände. Die Beklagte erhielt Geld von der Sozialbehörde, das sie nicht weiterleitete, sondern anderweitig verbrauchte. Im Zeitraum Juli 2008 bis Juli 2009 trat in der Wohnung Schimmelbildung auf, die auf einem Baumangel beruht und durch das Heizungsverhalten der Mieterin befördert wurde. Der Kläger hat gekündigt und verlangt nunmehr Zahlung und Räumung.

Die Entscheidung des Gerichts:

Zahlungsansprüche bestehen nicht, weil eine Mietminderung von 10 % aufgrund des Schimmelbefalls greift. Art und Weise der Beheizung durch die Beklagte haben diesen Schimmelschaden zwar befördert, nicht aber verursacht. Eine geringe Beheizung stellt an und für sich keine Verletzung einer vertraglichen Pflicht dar, wenn dieses zwischen den Parteien nicht ausdrücklich anders vereinbart worden ist. Das betroffene Zimmer nutzt die Beklagte als Schlafzimmer. Es ist sehr verbreitet, dass bei geringeren Temperaturen geschlafen wird.

Der Räumungsanspruch besteht indes: Das Mietverhältnis ist zwar nicht durch die fristlose, aber durch die hilfsweise fristgemäße Kündigung beendet worden. Die fristlose Kündigung vom 27.7.2009 hat das Mietverhältnis nicht beendet, weil kein Kündigungsgrund bestand. Ein ausreichender Zahlungsrückstand i.S.d. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB fehlte, wegen des Zeitablaufs konnte nicht auf die 2007 titulierte Forderung zurückgegriffen werden. Aber die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung wegen Zahlungsverzugs greift durch: Zwar kann nicht an einen marginalen Differenzbetrag aus der Mietminderung angeknüpft werden, da dieser Betrag innerhalb der Grenzen liegt, die ein Mieter im Allgemeinen auch bei rechtskundiger Beratung bei der Bemessung der angemessenen Mietminderung nicht vollständig sicher beurteilen kann. Die Kündigung stützt sich aber erfolgreich darauf, dass die Beklagte die 2007 titulierte Forderung nicht beglich, obwohl sie dazu Leistungen der Sozialbehörde erhalten hatte, die sie aber auf andere Weise verbrauchte, und dem Kläger weitere Kosten für eine fruchtlose Zwangsvollstreckung angefallen waren. Das stellt eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung dar, die eine Beendigung des Mietverhältnisses gem. § 573 Abs. 1 BGB rechtfertigt.



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