Schönheitsreparaturen: Kostenbeteiligungsklauseln in Wohnraummietverträgen sind unwirksam!

Autor: RA Robert Harsch, Lörrach
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 07/2015
Kostenbeteiligungsklauseln zur Abgeltung anteiliger Schönheitsreparaturen sind wegen unangemessener Benachteiligung (§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB) unwirksam, da der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags seine Kostenbelastung wegen bei Vertragsende notwendiger mehrerer hypothetischer Betrachtungen nicht zuverlässig einschätzen kann (Rechtsprechungsänderung zu BGH v. 26.9.2007 – VIII ZR 143/06, MDR 2008, 75).

BGH, Urt. v. 18.3.2015 - VIII ZR 242/13

Vorinstanz: LG Hannover - 12 S 9/13

BGB §§ 280 Abs. 1, 307 Abs. 1 S. 1

Das Problem

Der Wohnungsmietvertrag, abgeschlossen im Januar 2008, überträgt dem Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen. § 8 Ziff. 1 enthält eine Beschreibung der Arbeiten, Ziff. 2 bestimmt, dass die Schönheitsreparaturen regelmäßig auszuführen sind, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Danach folgt ein nicht starrer Fristenplan mit den üblichen Renovierungsintervallen. In Ziff. 3 war eine Quotenklausel für den Fall enthalten, dass bei Vertragsende die Renovierung noch nicht fällig ist. Angelehnt an die üblichen Renovierungsfristen von 3 Jahren für die Nassräume, 5 Jahren für die Haupträume und 7 Jahren für die Nebenräume sollte der Mieter, sofern er die Renovierung nicht durchführt, den anteiligen Betrag entsprechend dem Verhältnis der bisherigen Mietdauer zu den üblichen Fristen bezahlen.

Die Entscheidung des Gerichts

Eine Klausel zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen verstößt unter der Voraussetzung, dass die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommen wurde (was zwischen den Parteien streitig, aber revisionsrechtlich zu unterstellen war) wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gegen § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, sofern kein angemessener Ausgleich zur Abgeltung vom Vormieter verursachter Abnutzung vereinbart ist. Insoweit wird auf die Entscheidung des BGH v. 18.3.2015 – VIII ZR 185/14, MietRB 2015, 161 f. = MDR 2015, 578 ff., verwiesen. Vorliegend ließ die Klausel in § 8 Ziff. 2 vom Wortlaut her die Auslegungsvariante zu, dass der Mieter im Rahmen seiner laufenden Renovierungspflicht auch eine Vorabnutzung mit zu beseitigen hat, da Entsprechendes nicht ausgeschlossen wurde und im Übrigen kein Ausgleich geregelt war. Auch die Quotenregelung in Ziff. 3 wurde für unwirksam erklärt. In Abweichung zum Urteil des BGH v. 26.9.2007 – VIII ZR 143/06, MDR 2008, 75 f., wurde die in der Entscheidung BGH v. 22.1.2014 – VIII ZR 352/12, juris, schon geäußerte Überlegung herangezogen, dass Kostenbeteiligungsklauseln für den Mieter unverständlich sein können. Dies könne der Fall sein, wenn sie den tatsächlichen Erhaltungszustand dergestalt berücksichtigen, dass zur Quotenberechnung das Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Erledigung der letzten Renovierung und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Renovierung maßgeblich ist, nach dem bei hypothetischer Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens voraussichtlicher Renovierungsbedarf bestehen wird. Dem Mieter sei so eine realistische Kosteneinschätzung bei Vertragsschluss nicht möglich. Es sei nicht erkennbar, welcher tatsächliche Abnutzungsgrad bei Vertragsende, dessen Zeitpunkt zu Vertragsbeginn noch unklar sei, unter Zugrundelegung des möglicherweise Veränderungen unterliegenden individuellen Nutzerverhaltens erreicht sein würde. Um die Kostenquote festzustellen, sei ferner eine empirische Prognose notwendig, zu welchem Zeitpunkt bei unterstellter gleicher Nutzungsweise voraussichtlich Renovierungsbedarf eintrete.



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