Schönheitsreparaturen: Unwirksame AGB-Verpflichtung bei unrenoviert übergebenen Geschäftsräumen

Autor: RA Dr. Rainer Burbulla, Grooterhorst & Partner Rechtsanwälte mbB, Düsseldorf
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 10/2016
Die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert übergebenen Wohnung ohne die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs ist auf die Vermietung unrenoviert übergebener Geschäftsräume zu übertragen.

OLG Celle, Beschl. v. 13.7.2016 - 2 U 45/16

Vorinstanz: LG Hannover v. 4.4.2016 - 1 O 206/15

BGB §§ 280 Abs. 3, 307, 535 Abs. 1 S. 2

Das Problem

Zwischen der Mieterin und der Vermieterin bestand ein Geschäftsraummietvertrag aus 2004. Im Jahre 2009 schlossen die Parteien einen Anschlussmietvertrag (MV). Zu diesem Zeitpunkt waren die Mieträume (unstreitig) unrenoviert. § 18.2 MV enthält eine seitens des Vermieters gestellte formularvertragliche Schönheitsreparaturklausel. Danach hat der Mieter während der Mietzeit die laufenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten fachgerecht vorzunehmen und regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Räume mehr als nur unerheblich den Gebrauch beeinträchtigt. Der Vermieter verlangt Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen.

Die Entscheidung des Gerichts

Das OLG verneint einen Ersatzanspruch aus § 280 Abs. 3 BGB i.V.m. § 18.2 MV. Voraussetzung für eine Überwälzung der Erhaltungslast des Vermieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB sei eine wirksame Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien. Die Schönheitsreparaturklausel in § 18.2 MV halte indes einer Inhaltskontrolle nach §§ 310, 307 BGB nicht stand.

Die (jüngere) Rechtsprechung des BGH zum Wohnraummietrecht, wonach die formularmäßige Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen dann gem. § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sei, wenn die Wohnung dem Mieter ohne angemessenen Ausgleich nicht renoviert oder renovierungsbedürftig überlassen werde, sei auf die Vermietung von Geschäftsräumen zu übertragen (Hinweis u.a. auf LG Lüneburg v. 4.8.2015 – 5 O 353/14, NJW 2016, 578 = MietRB 2016, 8). Der – für das Geschäftsraummietrecht zuständige – XII. Zivilsenat des BGH sei bereits der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenates zur Unwirksamkeit einer starren Fristenregelung für Schönheitsreparaturen durch den Mieter in Allgemeinen Geschäftsbedingungen gefolgt (BGH v. 8.10.2008 – XII ZR 84/06, MDR 2009, 77 = MietRB 2008, 354).

Der Schutzzweck in Bezug auf starre Fristenregelungen für Schönheitsreparaturen sei bei gewerblichen Mietverhältnissen grundsätzlich nicht anders zu bewerten als bei der Wohnraummiete. Für den Bereich der Schönheitsreparaturen fehle eine Privilegierung des Wohnraummieters. Vor diesem Hintergrund der Parallelität der Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu Schönheitsreparaturen im Bereich der gewerblichen Miete und der Wohnraummiete sei es nicht zu rechtfertigen, die neue Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH zur Unwirksamkeit der Abwälzung von Schönheitsreparaturen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen bei unrenoviert überlassenem Wohnraum nicht auf die Vermietung von Gewerberaum zu übertragen.

Dies zugrunde gelegt, sei die Schönheitsreparaturklausel in § 18.2 MV unwirksam. Sie stelle allein darauf ab, wann der Gebrauch durch das Aussehen der Räume mehr als nur unerheblich beeinträchtigt werde und verlange regelmäßige laufende Schönheitsreparaturen ohne Differenzierung nach dem Zeitpunkt der Verursachung des Renovierungsbedarfs. Der Mieter könnte daher – bei kundenfeindlichster Auslegung der Klausel – sogar bereits unmittelbar nach Abschluss des Mietvertrages aus 2009 zur Renovierung verpflichtet sein, obwohl die Abnutzung der Mieträume nicht auf ihn zurückgeht. Eine Übergabe im renovierten Zustand sei weder im Mietvertrag noch im Übergabeprotokoll dokumentiert. Der Vermieter habe auch nicht die Behauptung des Mieters substantiiert bestritten, dass dieser bei seinem Einzug im Jahre 2004 die Geschäftsräume unrenoviert übernommen habe.



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