Sondereigentum an einem Balkon

Autor: Prof. Dr. Arnold Lehmann-Richter, Berlin
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 12/2011

Der einem Sondereigentum (Wohnung) vorgelagerte Balkon ist auch ohne gesonderte Erklärung Bestandteil dieses Sondereigentums, so dass an ihm ein Sondernutzungsrecht für dessen Eigentümer nicht begründet werden kann.

OLG München, Beschl. v. 23.9.2011 - 34 Wx 247/11

Vorinstanz: AG Lindau-Bodensee

WEG § 5 Abs. 2, 3

Das Problem:

Bei der Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum wird in der zugleich errichteten Gemeinschaftsordnung dem jeweiligen Eigentümer der Einheit 1 das Recht auf alleinige und ausschließliche Nutzung und Verwaltung des im Aufteilungsplan mit SNR 1 bezeichneten Balkons zugeordnet. Das Grundbuchamt lehnt die Eintragung dieses Sondernutzungsrechts mit dem Argument ab, für die Bestellung eines Sondernutzungsrechts an dem Balkon bestehe kein Rechtsschutzbedürfnis. Dagegen richtet sich das Rechtsmittel: Der im Aufteilungsplan mit Balkon bezeichnete Gebäudeteil sei eine vom gemeinschaftlichen Grundstück aus mittels ein paar Stufen zu erreichende Terrasse. Dieser Teil sei mangels Abgeschlossenheit nicht sondereigentumsfähig und somit Gemeinschaftseigentum. Um die alleinige Nutzungsmöglichkeit des Gebäudeteils durch den unmittelbar daran angrenzenden Sondereigentümer der Einheit 1 zu ermöglichen, müsse ein Sondernutzungsrecht begründet werden.

Die Entscheidung des Gerichts:

Die gem. § 15 Abs. 2 GBO erhobene Beschwerde hat keinen Erfolg, da die Eintragungsfähigkeit fehlt. Denn der Balkon steht im Sondereigentum, an dem ein Sondernutzungsrecht nicht begründet werden kann. Balkone sind zunächst als durch eine Brüstung begrenzter Raum sondereigentumsfähig (Verweis u.a. auf BayObLGZ 1974, 269 [271]; OLG München v. 30.1.2007 – 34 Wx 116/06, NZM 2007, 369; Bärmann/Armbrüster, WEG, 11. Aufl., § 5 Rz. 55). Ausdrücklich ist am Balkon allerdings kein Sondereigentum begründet worden, weil die Teilungserklärung das Sondereigentum auf „Räume” beschränkt und der Balkon in der Teilungserklärung mit dem Zusatz „SNR” versehen ist. Dies ist indes unschädlich, weil der Balkon (nicht hingegen dessen Bauteile) der Alleinnutzung des Wohnungseigentümers dient und deshalb kraft der gesetzlichen Verbundenheit des § 94 BGB auch zum Sondereigentum der Wohnung gehört (Verweis u.a. auf Schmidt, MittBayNot 2001, 442; Schneider in Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 5 Rz. 37). Auch ohne entsprechende Nummerierung gehört der Balkonraum daher nach natürlicher Anschauung zum Sondereigentum der Wohnung, von der aus er zugänglich ist.