Untervermietung: Berechtigtes Mieterinteresse bei mehrjährigem Auslandsaufenthalt

Autor: RA Robert Harsch, Lörrach
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 08/2014
1. Die vom Mieter nach Abschluss des Mietvertrags gefasste Absicht einer auf längere Zeit (hier: 3,5 Jahre) befristeten Arbeitsaufnahme im Ausland kann ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils des Wohnraums begründen (Fortführung von BGH v. 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, MDR 2006, 740 = MietRB 2006, 160).2. Die unberechtigte Verweigerung der teilweisen Untervermietung verpflichtet den Vermieter zum Schadensersatz in Form des Mietausfalls durch entgangene Untermiete, wenn er die Verschuldensvermutung nach § 280 Abs. 1 BGB nicht widerlegen kann.

BGH, Urt. v. 11.6.2014 - VIII ZR 349/13

Vorinstanz: LG Hamburg - 316 S 57/13

BGB §§ 280 Abs. 1, 553 Abs. 1

Das Problem:

Die auf Schadensersatz klagenden Mieter erbaten vom Vermieter vergeblich die Erlaubnis zur Untervermietung von zwei Zimmern der Dreizimmerwohnung an eine anmietbereite Mietaspirantin. Der Mieter studierte an einer Universität in Kanada, nahm danach dort eine Lehrtätigkeit auf, wobei sein Arbeitsvertrag auf 3,5 Jahre befristet war. Die Mieterin war arbeitslos und zog mit in das Ausland. Nachdem die Erlaubnis zur Untervermietung an Dritte verweigert und der Vermieter auf Klage hierzu verpflichtet wurde, nahm die Mietinteressentin Abstand von der Anmietung, worauf Mietausfall geltend gemacht wurde.

Die Entscheidung des Gerichts:

Beide Instanzen und der BGH gaben den Mietern Recht. Der Vermieter berief sich vergeblich auf eine in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum teilweise vertrete Ansicht, wonach ein berechtigtes Interesse des Mieters erfordere, dass der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in den angemieteten Räumen behalten oder nach wie vor die Sachherrschaft in Form der Obhut über die ganze Wohnung innehalten müsse oder dass er zumindest die Hälfte des Wohnraums weiterhin selbst nutze. Diese Forderungen, so der BGH, seien vom Wortlaut des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht gedeckt, da dort zu Art und Umfang keine bestimmten Anforderungen gestellt seien. Der mieterschützende Regelungszweck solle dem Mieter den Wohnungserhalt ermöglichen und ferner erfahre in heutiger Zeit der Gesichtspunkt der Mobilität und Flexibilität mehr an Bedeutung. Das Argument bezüglich des Schadensersatzes, die Erlaubnis sei nicht schuldhaft verweigert worden, weil der Vermieter die Nichtberechtigung der Verweigerung wegen der Umstrittenheit der Erlaubnisvoraussetzungen nicht habe erkennen können, ließ der BGH nicht gelten.



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