Verwalter: Klage auf Herausgabe der Verwalterunterlagen

Überlässt der Verwalter einem Wohnungseigentümer Verwaltungsunterlagen zur Prüfung außerhalb seiner Geschäftsräume, kommt regelmäßig ein Leihvertrag zustande mit der Folge, dass der Verwalter die Herausgabe der Unterlagen im eigenen Namen verlangen und einklagen kann.

BGH, Urt. v. 15.7.2011 - V ZR 21/11

Vorinstanz: LG Köln - 29 S 48/10

BGB § 604 Abs. 1; WEG § 27 Abs. 3 Nr. 7

Das Problem:

Die beklagte Wohnungseigentümerin bat die Verwaltung Ende 2009 um Übergabe der Verwaltungsunterlagen für das Jahr 2006. Nachdem die Beklagte trotz mehrfacher Mahnungen die Verwaltungsunterunterlagen nicht zurückgab, erhob die Verwaltung im eigenen Namen Klage auf Herausgabe der Unterlagen. Das AG hat die Klage abgewiesen. Im Laufe des Berufungsverfahrens hat die Beklagte die Unterlagen zurückgegeben, so dass die Klägerin die Feststellung der Erledigung des Rechtsstreites beantragte. Diesen Antrag verfolgt die Klägerin, nachdem sie auch in 2. Instanz unterlegen war, in der Revisionsinstanz weiter.

Die Entscheidung des Gerichtes:

Der Feststellungsantrag ist begründet, da die Klage bis zur Herausgabe der Unterlagen zulässig und begründet war. Zwischen den Parteien ist durch die Übergabe der Unterlagen ein Leihvertrag nach § 604 Abs. 1 BGB zustande gekommen, der der Klägerin nunmehr einen Herausgabeanspruch gibt. Die Beklagte musste davon ausgehen, dass ihr die Unterlagen nur unter Vereinbarung einer vertraglichen Rückgabepflicht überlassen wurden. Die Beklagte wusste, dass die Klägerin als Verwalterin ihre Pflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft erfüllen und daher auch jedem anderen Eigentümer jederzeit eine Einsichtnahme in die Unterlagen ermöglichen muss. Die Verwalterin kann nicht darauf verwiesen werden, im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft klagen zu müssen, da sie dazu gem. § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG einer Ermächtigung bedürfte. Die Eigentümer haben aber kein vernünftiges Interesse daran, ein Prozessrisiko zu übernehmen, weil aus ihrer Sicht die Verwalterin für die Abwicklung des Einsichtsrechtes und die Verwaltung der Unterlagen zuständig ist. Auch eine gewillkürte Prozessstandschaft der Verwalterin kommt nicht in Betracht, da auch für diese eine Ermächtigung der Eigentümergemeinschaft vorliegen müsste. Insgesamt liefe eine Übergabe ohne vertragliche Bindung einer praktikablen Abwicklung des Einsichtsrechtes zuwider, wäre unbefriedigend und entspricht daher im Regelfall nicht dem Parteiwillen. Die Beklagte konnte aufgrund des Leihvertrages dem Rückgabeverlangen der Verwalterin daher nicht entgegenhalten, dass die Eigentümergemeinschaft Eigentümerin der Verwalterunterlagen ist.