Wärmedämmung: Droht Hauseigentümern die Enteignung durch eine EU-Zwangssanierung?

Der Europäische Rat hat am 28. Juni 2021 ein Europäisches Klimagesetz verabschiedet. Dieses schreibt vor, dass die EU bis 2050 klimaneutral werden soll – und zwar in allen Bereichen.

Klimaneutral bedeutet: Es wird nicht mehr CO2 ausgestoßen, als auch wieder gebunden werden kann. Zusätzlich sollen bis 2030 die Netto-Treibhausgasemissionen im Vergleich zu 1990 um mindestens 55 Prozent reduziert werden.

Daraufhin verabschiedete die EU-Kommission 2021 ein Paket von Vorschlägen, mit deren Hilfe diese Verringerung um 55 Prozent erreicht werden sollte. Dieses Paket nannte sich „Fit for 55“.

Teil dieses Pakets war auch ein Vorschlag zur Änderung der EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden. Diese sollte Hauseigentümer dazu verpflichten, ihre Häuser bis zu einem bestimmten, recht kurz angesetzten Zeitpunkt energetisch zu sanieren. Verstöße gegen die Sanierungsplicht hätten hohe Bußgelder zur Folge gehabt. Viele Hauseigentümer, welche die nötigen finanziellen Mittel nicht aufbringen können, wären mit einem solchen Sanierungszwang überfordert gewesen. Dies hätte sie zum Verkauf ihrer Immobilie genötigt, was einer faktischen Enteignung gleichgekommen wäre.

Dementsprechend war die öffentliche Reaktion auf diesen Entwurf sehr kritisch. Vor diesem Hintergrund haben sich Unterhändler der einzelnen EU-Staaten, das EU-Parlament und die EU-Kommission am 7.12.2023 auf einen neuen Text für die EU-Gebäudeenergierichtlinie geeinigt. Diese ist seit 28. Mai 2024 in Kraft und muss noch in das nationale Recht der Mitgliedsstaaten umgesetzt werden.

Am Ziel hat sich nichts geändert: Auch nach dem neuen Text der Richtlinie sollen alle Gebäude in der EU bis 2050 emissionsfrei sein.

Für Neubauten gilt:
Neue öffentliche Gebäude müssen ab 2028 und private Neubauten ab 2030 als Nullemissionsgebäude errichtet werden. Sie dürfen also ihre restliche benötigte Energie nur noch aus erneuerbaren Energiequellen oder Fernwärme- und Fernkältesystemen beziehen.

Für Bestandsgebäude gilt:
Bisher sind die Modernisierungspflichten von Hauseigentümern in puncto Wärmedämmung sehr moderat. Dies führt jedoch auch dazu, dass sich im Gebäudebereich wenig ändert. Die neue EU-Gebäuderichtlinie sieht vor:

Es sollen neue und EU-einheitliche Energieeffizienzklassen für den Energieausweis eingeführt werden. Diese reichen von A bis G, wobei A Nullemissionsgebäude sind und G für die am schlechtesten gedämmten Gebäude steht. Nach Ansicht der EU-Kommission sind dies immerhin 15 Prozent der Häuser in der EU.

Bei bestehenden Wohngebäuden soll der Energieverbrauch im Schnitt bis zum Jahr 2030 im Vergleich zu 2020 um 16 Prozent und bis 2035 um 20 bis 22 Prozent sinken. Bis 2040 und danach alle fünf Jahre soll ein jeweils national bestimmter Wert erreicht werden.

Es gibt also KEINE individuelle Sanierungspflicht für Hauseigentümer mit Sanktionen. Die Mitgliedsstaaten müssen aber Sanierungspflichten für ihren gesamten Gebäudebestand vorweisen können.

Bei den Nicht-Wohngebäuden sollen 16 Prozent der am wenigsten energieeffizienten Gebäude bis 2030 und 26 Prozent bis 2033 saniert werden.

Zusätzlich sollen die EU-Staaten bis 2040 den Ausstieg aus dem fossilen Heizen vorbereiten. Solaranlagen auf Dächern von Neubauten von Wohngebäuden und daran angrenzenden überdachten Parkflächen sollen bis 2030 Pflicht werden, allerdings nur, solange dies im konkreten Fall technisch und wirtschaftlich sinnvoll ist.

Seit 1. Januar 2025 gibt es außerdem ein Förderverbot für ausschließlich fossil betriebene Heizkessel.

Wichtig: Wie die Maßnahmen im Einzelnen umgesetzt werden, überlässt die EU-Richtlinie weitgehend den Mitgliedsstaaten selbst.

Der zuvor geplante Sanierungszwang ist nach dem Verständnis der Eigentümerverbände mit der neuen EU-Verordnung entfallen. Private Hauseigentümer werden also nicht zu einer termingerechten Sanierung gezwungen.

Auch das Bundeswirtschaftsministerium und die Bauministerin haben sich nach Bekanntwerden der ursprünglichen Pläne der EU-Kommission gegen eine Zwangssanierung ausgesprochen.

Schon im März 2023 erklärte Wohn- und Bauministerin Geywitz (SPD), dass sie einen individuellen Sanierungszwang mit Sanktionsandrohung für nicht mit dem Grundgesetz vereinbar halte. Dies sei ein absolut harter Eingriff in die Eigentumsrechte der Hausbesitzer und deshalb unverhältnismäßig. Sinnvoller sei eine verstärkte Sanierung öffentlicher Gebäude. Auch schlug Frau Geywitz einen sogenannten Quartiersansatz vor. Dabei muss nicht jedes einzelne Gebäude seinen CO2-Ausstoß senken, sondern ein Quartier insgesamt, beispielsweise ein Stadtteil oder Dorf. Wenn es dort also genug gut gedämmte Neubauten gäbe, müssten die Altbauten nicht unbedingt saniert werden.

Fazit: Es wird keine Enteignungen, Nutzungsverbote und auch keinen Sanierungszwang geben. Festzuhalten ist, dass sich am grundsätzlichen Ziel nichts geändert hat: Der Gebäudebestand der EU soll bis 2050 klimaneutral sein. Wie dies erreicht wird, liegt jetzt stärker in der Verantwortung der Einzelstaaten.

Der Interessenverband "Haus & Grund" verwies auf Kosten bis zu 100.000 Euro je Eigenheim. Nur hätten die meisten Eigenheimbesitzer ihr ganzes Vermögen in ihre Immobilie investiert, sodass keine Ersparnisse vorhanden seien, um einem derart teuren Sanierungszwang nachkommen zu können. Daher würden viele Menschen im schlimmsten Fall ihr Haus verkaufen müssen.

Ein weiteres Problem: Für viele Immobilieneigentümer ist es schwierig, Kredite in dieser Höhe aufzunehmen. Die Kreditvergabepraxis der Banken ist derzeit eher restriktiv. Je älter ein Kreditnehmer ist, desto höhere Anforderungen werden an Bonität, Sicherheiten und Eigenkapitalanteil gestellt. Aber selbst ein Verkauf kann zu gravierenden Einschnitten führen, da die Käufer die voraussichtlichen Sanierungskosten von bis zu 100.000 Euro vom Kaufpreis abziehen werden. Dann könnten niedrigpreisige Häuser etwa in ländlichen Gebieten fast wertlos werden. Daher sprach man in diesem Zusammenhang auch von einer faktischen Enteignung.

Der Eigentümerverband Haus und Grund äußerte auch Zweifel daran, dass die zur Verfügung stehenden Handwerkerkapazitäten ausreichen würden, um die erforderlichen Umbaumaßnahmen in dem gegebenen Zeitraum umzusetzen. Auch sei derzeit ein Mangel an Baumaterial zu beobachten.

Die Bundesarchitektenkammer BAK teilte die Sorge, dass die verlangten Standards oft nicht erreichbar seien. Eine Abrisswelle sei gerade für den Klima- und Ressourcenschutz „absolut kontraproduktiv“. Viele Architekten hätten jedoch bereits gute Erfahrungen damit gemacht, individuelle und wirtschaftliche Lösungen auch für alte Häuser zu finden.

Die neue EU-Gebäuderichtlinie musste bis Ende Mai 2026 in deutsches Recht umgesetzt werden. Dies ist bisher nicht geschehen. Nach dem Willen der derzeitigen Bundesregierung soll das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ablösen. Die Kernpunkte:

1. Heizungstausch: Der Einbau von Gas- und Ölheizungen bleibt grundsätzlich erlaubt. Eigentümer können frei zwischen Wärmepumpe, Gasheizung, Ölheizung, Fernwärme, Hybridanlage oder Biomasseheizung (z. B. Pellets) wählen.

2. Bio-Treppe: Ab 2029 müssen neu installierte Öl- und Gasheizungen einen steigenden Anteil an CO2-neutralen Energieträgern nutzen: Ab 2029 zunächst 10 %, dann steigt der Prozentsatz an und ab 2040 sind es 60 %. Diese Pflicht kann jedoch zunächst auch über Solarthermie oder Wärmepumpen-Hybridsysteme erfüllt werden.

3. Mieter-Entlastung: Die Kosten für CO2-Abgabe, Wärmepreis und Bio-Beimischung sollen zwischen Vermietern und Mietern aufgeteilt werden.

4. Bei Neubauten soll eine EU-konforme Umstellung auf Nullemissionsgebäude stattfinden.

Mit dem Inkrafttreten des neuen GModG wird bis November 2026 gerechnet.

Hauseigentümer sollten nicht vergessen, dass es schon verpflichtende Vorgaben für einzelne Sanierungsmaßnahmen gibt – etwa für den Austausch überalterter Heizkessel und zur Wärmedämmung oberster Geschossdecken. Deren Missachtung kann mit hohen Bußgeldern geahndet werden.

Für Hauseigentümer kann es sich lohnen, die aktuellen Förderprogramme im Auge zu behalten. Diese ermöglichen auch eine Förderung von Einzelmaßnahmen über das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle). Dort findet anders als bei der KfW keine Kreditvergabe über die Hausbank mit Verlangen nach „banküblichen Sicherheiten“ statt. Durch Zuschüsse gefördert werden auch Materialkosten bei Eigenleistungen.

Die neuen Vorgaben der EU zur Wärmedämmung von Gebäuden sehen keinen individuellen Sanierungszwang vor. Auch die Bundesregierung plant keinen solchen. Bei Rechtsfragen zum Thema Bauen und Wärmedämmung kann Sie ein Fachanwalt für Baurecht kompetent beraten.