Wärmedämmung & Co: Nachrüstpflichten für Hauseigentümer

Hauseigentümer sind nicht pauschal verpflichtet, ihre Häuser nachträglich komplett wärmezudämmen und energetisch zu sanieren. Sie müssen trotzdem jedoch einige Nachrüstpflichten beachten.

Immer wieder hört man, dass Hauseigentümer verpflichtet seien, ihre Häuser zu modernisieren – gerade im Hinblick auf Wärmedämmung und Energieeinsparung. Dies stimmt jedoch nur zum Teil. Maßgeblich ist hier die Energieeinsparverordnung (EnEV). Diese Regelung verpflichtet Eigentümer nicht zur Komplettsanierung ihrer alten Häuser. Sie erlegt ihnen aber einige Einzelmaßnahmen auf, die die Energiewerte des Gebäudes deutlich verbessern können. Handelt es sich um ein Mietshaus, können Vermieter durchaus einige der Kosten auf die Mieter abwälzen – hier hat der Gesetzgeber aber deutliche Grenzen gesetzt.

Welche Nachrüstpflichten gibt es für Heizkessel?

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) wird in regelmäßigen Abständen reformiert. § 10 der Regelung legt mehrere Nachrüstpflichten fest, an die sich alle Hauseigentümer zu halten haben.
Dies betrifft zum Beispiel den Austausch veralteter Heizkessel: Kessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut wurden, dürfen seit einiger Zeit schon nicht mehr betrieben werden. Ebensolche Heizkessel, die vor dem 1. Januar 1985 eingebaut oder aufgestellt worden sind, duften ab 2015 nicht mehr betrieben werden. Für alle Heizkessel, die nach diesem Stichtag in Betrieb gegangen sind, gilt: Nach dreißig Jahren ist Schluss. Dann sind diese auszurangieren und zu ersetzen.

Es gibt jedoch Ausnahmen:
Die Regelung ist nicht anzuwenden, wenn es sich um Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel handelt, sowie auf Heizungsanlagen, deren Nennleistung weniger als vier Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt beträgt.

Ausgenommen sind auch Heizkessel
- die für den Betrieb mit Brennstoffen ausgelegt sind, deren Eigenschaften von den marktüblichen flüssigen und gasförmigen Brennstoffen erheblich abweichen,
- Anlagen zur ausschließlichen Warmwasserbereitung,
- Küchenherde und Geräte, die hauptsächlich zur Beheizung des Raumes, in dem sie eingebaut oder aufgestellt sind, ausgelegt sind, daneben aber auch Warmwasser für die Zentralheizung und für sonstige Gebrauchszwecke liefern.

Welche Nachrüstpflichten gibt es für Heizungsrohre?

Bei Heizungsanlagen müssen bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden, gedämmt werden. Wie dies genau zu geschehen hat, regelt Anlage 5 der EnEV.

Wie müssen Dächer gedämmt werden?

Hauseigentümer müssen nach § 10 Abs. 2 EnEV zugängliche Decken beheizter Räume zum unbeheizten Dachboden dämmen – oder alternativ für eine Dämmung des Daches sorgen.
Voraussetzung ist, dass die oberste Geschossdecke nicht den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 : 2013-02 genügt. In diesem Fall muss sie seit 31. Dezember 2015 so gedämmt sein, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 Watt/(m2·K) nicht überschreitet.
Die DIN 4102-8 enthält Mindestanforderungen für die Wärmedämmung und soll auch helfen, Wärmebrücken bei Gebäuden zu vermeiden. Hier hat es 2013 Änderungen gegeben. Stammt also Ihre Wärmedämmung aus der Zeit vor 2013, kann eine Überprüfung durch einen Fachmann nicht schaden. Der Wärmedurchgangskoeffizient ist ein Wert, mit dem man messen kann, wie viel teure Heizungswärme durch die Außenhülle des Gebäudes nach draußen entweicht.

Welche Ausnahme gibt es für Eigenheimbewohner?

Wenn Ihr Wohnhaus nicht mehr als zwei Wohnungen hat und Sie eine davon selbst bewohnen, (z. B. Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung), kommen Sie um die genannten Nachrüstpflichten herum. Stichtag ist hier der 1. Februar 2002: Sie müssen am 1.2.2002 selbst in einer der beiden Wohnungen gewohnt haben. Dann müssen Sie nichts nachrüsten. Wird das Haus verkauft, muss der Käufer allerdings die Nachrüstungen vornehmen. Dafür hat er zwei Jahre lang Zeit.
Ebenfalls von den Nachrüstpflichten befreit sind Sie, wenn die Kosten durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb einer angemessenen Zeit wieder erwirtschaftet werden können – dies müssen Sie allerdings nachweisen können.

Was ist bei größeren Umbauten zu beachten?

Die Anhänge zur Energieeinsparverordnung enthalten einen Katalog von Änderungen an Gebäuden, bei denen der Eigentümer dafür sorgen muss, dass die Vorgaben der EnEV eingehalten werden. So muss zum Beispiel beim Austausch von Fenstern oder dem Neubau von Wänden wärmedämmendes Material verwendet werden, das bestimmte Kriterien erfüllt.
Dies ist keine Austauschpflicht, sondern es besteht nur die Pflicht zur Beachtung der Vorschriften, wenn die Bauteile sowieso ausgetauscht werden. Zusätzlich gilt dies auch nur dann, wenn mehr als zehn Prozent der Gesamtfläche des jeweiligen Bauteils am Haus betroffen sind. Möchten Sie also nur ein Fenster von 15 austauschen, müssen Sie sich nicht daran halten.
Auch bei Anbauten, also Neuerrichtungen von Räumen oder Erweiterungen der Wohnfläche, muss sich der Bauherr an die EnEV-Regeln halten und dafür sorgen, dass gedämmt wird. Die gesetzlichen Vorschriften dazu finden sich in § 9 EnEV.

Wer muss die EnEV nicht beachten?

Für bestimmte Gebäude gilt die Energieeinsparverordnung nicht. Dies sind:
- Wohngebäude, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden oder
- die für eine begrenzte jährliche Nutzungsdauer bestimmt sind, wenn der zu erwartende Energieverbrauch der Wohngebäude weniger als 25 Prozent des zu erwartenden Energieverbrauchs bei ganzjähriger Nutzung beträgt.
- Bei denkmalgeschützten Gebäuden sind Abweichungen möglich, wenn moderne Energiesparmaßnahmen das Erscheinungsbild oder die Bausubstanz beeinträchtigen würden.

Weitere Ausnahmen gibt es für Betriebsgebäude, landwirtschaftliche Gebäude und Kirchen.

Welche Folgen drohen bei Verstößen?

Verstöße gegen die genannten Regelungen stellen eine Ordnungswidrigkeit dar und können mit einem Bußgeld geahndet werden. In einigen Fällen – etwa bei Heizkesseln – wird die Einhaltung durch den Schornsteinfeger kontrolliert. Die Höhe der Bußgelder richtet sich nach dem Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und kann bis zu 50.000 Euro betragen.

Was gilt für alte Kachelöfen?

Gerade bei älteren Immobilien müssen Eigentümer und Käufer aufpassen: So sind manche Häuser mit Holzöfen ausgestattet. Viele alte Kamin- und Kachelöfen waren bis zum 31.12.2017 stillzulegen oder technisch nachzurüsten (Feinstaubfilter oder Austausch des Ofeneinsatzes). Ein solcher Austausch ist mit mehreren tausend Euro Kosten verbunden.
Diese Pflicht besteht für Öfen mit Datum auf dem Typenschild
von 01.01.1975 bis einschließlich 31.12.1984 zum Stichtag 31.12.2017
von 01.01.1985 bis einschließlich 31.12.1994 zum Stichtag 31.12.2020
von 01.01.1995 bis einschließlich 31.12.1995 zum Stichtag 31.12.2024
Geregelt ist dies in der 1. Bundesimmissionsschutzverordnung.

Was gilt für Kläranlagen?

In manchen ländlichen Gebieten sind Häuser nicht an die Kanalisation angeschlossen, sondern verfügen über einen Abwasser-Sammelbehälter oder eine Kleinkläranlage. Die Vorschriften für beides haben sich in den letzten Jahren ebenfalls verschärft. So dürfen Sammelbehälter nicht mehr gemauert sein und Kleinkläranlagen brauchen eine biologische Klärstufe. Hier heißt es für Schnäppchenhauskäufer: Aufpassen. Gemeindesatzungen und Landesgesetze zwingen Eigentümer von Kleinkläranlagen dazu, ihre Anlagen genehmigen und regelmäßig von Fachfirmen prüfen zu lassen.

Folgen für das Mietverhältnis

Bauliche Veränderungen, durch die Energie eingespart oder nachhaltig zum Klimaschutz beigetragen wird, stellen Modernisierungsmaßnahmen dar, die Mieter nach dem deutschen Mietrecht grundsätzlich zu dulden haben. Der Vermieter ist jedoch dazu verpflichtet, die Maßnahme drei Monate vorher anzukündigen – und zwar konkret und in Textform. Dabei hat er den Beginn und die voraussichtliche Dauer, die Art und den Umfang der Arbeiten und die Höhe der voraussichtlichen Mieterhöhung mitzuteilen.
Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass die Ankündigung des Vermieters, dass “demnächst” oder “im Sommer” modernisiert werden soll, zu unbestimmt ist. Etwas konkreter darf es dann schon sein (Urteil vom 12.11.2007, Az. 67 S 16/07).
Mieter müssen Modernisierungsmaßnahmen nicht dulden, wenn für sie ein Härtefall vorliegt (Beispiel: kranker, bettlägeriger Mieter muss sechs Monate lang Lärm und Staub ertragen und kann nicht lüften).
Mieter haben außerdem ein Sonderkündigungsrecht. Sie dürfen außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Durchführen müssen sie die Kündigung spätestens bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.

Welche Mieterhöhung ist zulässig?

Vermieter dürfen seit Anfang 2019 nach einer energetischen Modernisierung die jährliche Miete auf Dauer um acht Prozent (früher: 11 Prozent) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten anheben.
Herausrechnen müssen sie jedoch die Kosten für reine Erhaltungsmaßnahmen. Diese dürfen – wie auch reine Verschönerungen – nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Seit Anfang 2019 gilt auch: Bei Mieterhöhungen nach einer Modernisierung darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich nicht um mehr als zwei Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Geregelt ist dies in § 559 Abs. 3a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Gegen die Mieterhöhung kann der Mieter einwenden, dass ein Härtefall vorliegt, der sie auch bei Beachtung der berechtigten Interessen des Vermieters als unzumutbar erscheinen lässt. Für derartige Abwägungen ist allerdings kein Raum, wenn die Wohnung lediglich auf den üblichen technischen Stand gebracht wird oder der Vermieter seinen gesetzlichen Nachrüstpflichten nachkommt.

Wann können Mieter die Miete mindern?

Weist eine Mietwohnung einen erheblichen Mangel auf, der die Nutzung einschränkt, darf der Mieter die Miete mindern. Dies ergibt sich aus § 536 BGB. Wie hoch die Mietminderung ausfallen darf, richtet sich danach, wie sehr die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt wird. Aber: Um die energetische Modernisierung von Häusern nicht zu sehr auszubremsen, hat der Gesetzgeber dafür gesorgt, dass Mieter bei allen energetischen Modernisierungen innerhalb der ersten drei Monate der Arbeiten die Miete nicht mindern dürfen.

Praxistipp

Besonders für Immobilienkäufer ist es wichtig, sich darüber zu informieren, auf welchem technischen Stand die Immobilie in puncto Wärmedämmung ist. Ansonsten drohen hohe Folgekosten. Bei Streitigkeiten im Zusammenhang mit einem Hauskauf sollten Sie einen auf das Zivilrecht spezialisierten Rechtsanwalt hinzuziehen; bei Streitigkeiten mit Bauunternehmen oder Behörden einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.

(Ma)