Wärmedämmung & Co: Nachrüstpflichten für Hauseigentümer

Auf EU-Ebene wurde lange über eine Neufassung der EU-Gebäuderichtlinie diskutiert. Ein erster Entwurf sah eine schrittweise Renovierungspflicht für Wohnhäuser innerhalb bestimmter Fristen vor, abhängig von deren Energieeffizienzklasse. Zwar waren keine Sanktionen wie etwa eine Nutzungsuntersagung vorgesehen; viele Hauseigentümer befürchteten jedoch, dass es indirekt auf dem Weg über Bußgelder und zusätzliche Steuern als Sanktion genau darauf hinauslaufen könnte.

Die Neufassung der EU-Gebäuderichtlinie ist zum 28.5.2024 in Kraft getreten. Sie wurde gegenüber dem ersten Entwurf deutlich entschärft. Bisher wurde sie nicht in deutsches Recht umgesetzt. Diese Umsetzung muss innerhalb von zwei Jahren, also bis Ende Mai 2026, erfolgen.

Nach wie vor verfolgt die Richtlinie das Ziel, den kompletten Gebäudebestand in der EU bis 2050 klimaneutral zu machen. Sie verpflichtet die Mitgliedstaaten dazu, nationale Gebäuderenovierungspläne vorzulegen, mit deren Hilfe Wohngebäude schrittweise hin zu diesem Ziel saniert werden sollen. Dabei soll der durchschnittliche Primärenergieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestands bis 2030 um mindestens 16 Prozent verringert werden. Bis 2035 soll er um mindestens 20 bis 22 Prozent gesunken sein.

Die ältesten bzw. am schlechtesten gedämmten Häuser sollen zuerst an der Reihe sein: Mindestens 55 Prozent des Rückgangs des durchschnittlichen Primärenergieverbrauchs sollen durch die Renovierung der 43 Prozent der Wohngebäude mit der schlechtesten Gesamtenergieeffizienz erzielt werden. Ausnahmen für bestimmte Gebäudekategorien (z. B. Baudenkmäler) sind möglich.

Geplant ist außerdem die Einführung sogenannter Renovierungspässe für Häuser. Es ist Sache der Regierungen der Mitgliedstaaten, ob diese freiwillig oder verpflichtend zu erstellen sind.

Die Richtlinie sieht auch vor, dass Gebäude bei einer größeren Renovierung auch gleich energetisch saniert werden müssen.

Auf welchem Wege die Ziele erreicht werden sollen, liegt bei den Mitgliedstaaten. Die EU-Richtlinie sieht weder eine individuelle Renovierungspflicht für Hauseigentümer vor, noch irgendwelche Sanktionen.

Die §§ 46 ff. des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) legen Nachrüstpflichten für bestehende Gebäude fest.

§ 47 Abs. 1 GEG gilt für Häuser, die mindestens vier Monate im Jahr auf mehr als 19 Grad aufgeheizt werden – also für normale Wohnhäuser. Die obersten Geschossdecken der Häuser – gemeint ist die Decke zwischen oberstem Stockwerk und Dachboden – müssen so gedämmt sein, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet. Dies ist die übliche Maßeinheit für den Wärmedurchgang durch ein Bauteil. Alternativ darf auch das über der obersten Geschossdecke liegende Dach gedämmt werden. Dies ist zwar in der Regel deutlich aufwändiger, bietet aber die Möglichkeit zum Dachbodenausbau und zur Schaffung von mehr Wohnraum.

Ausnahme: Wenn es sich um ein Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen handelt, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, muss die Pflicht erst erfüllt werden, wenn das Haus erstmals seit dem 1. Februar 2002 seinen Eigentümer wechselt. Tätig werden muss der neue Eigentümer. Die Arbeiten sind innerhalb von zwei Jahren ab Eigentumsübergang durchzuführen.

Eine weitere Ausnahme: Können die Kosten der Nachrüstung nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraumes durch Energieeinsparungen wieder hereingewirtschaftet werden, gilt die Nachrüstpflicht nicht. Auch dies betrifft ausschließlich Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung selbst bewohnt.

Anlage 7 zum GEG enthält Vorgaben für den Austausch von Außenbauteilen von Gebäuden. Bei Änderungen an der Außenhülle müssen Eigentümer dafür sorgen, dass die Vorgaben hinsichtlich des Wärmedurchgangs der Bauteile eingehalten werden. Zum Beispiel muss beim Austausch von Fenstern oder dem Neubau von Wänden Material verwendet werden, das bestimmte Kriterien erfüllt.

Dies ist keine Austauschpflicht, sondern es besteht nur die Pflicht zur Beachtung der Vorschriften, wenn die Bauteile sowieso ausgetauscht werden. Auch dies gilt nur dann, wenn mehr als zehn Prozent der Gesamtfläche des jeweiligen Bauteils am Haus betroffen sind. Wer also nur ein Fenster von 15 austauschen möchte, muss sich nicht daran halten.

Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern müssen sich nach § 48 GEG in bestimmten Fällen vor den Änderungen fachkundig beraten lassen. Dies gilt insbesondere bei der Durchführung von energetischen Berechnungen für das gesamte Gebäude.

Als Bauherr müssen Sie sich auch bei Anbauten, also Neuerrichtungen von Räumen oder Erweiterungen der Wohnfläche, an die GEG-Regeln halten. Zum Beispiel darf nach § 51 GEG der Wärmeverlust der neuen Räume das 1,2-fache des Wertes eines Referenzgebäudes laut Anlage 1 zum GEG nicht überschreiten.

Hier gilt § 69 Abs. 2 GEG. Danach müssen Hauseigentümer bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden, dämmen. Einzelheiten zur Ausführung legt Anlage 8 des GEG fest.

Das sogenannte Heizungsgesetz ist in Wahrheit ein Paket von Änderungen, die hauptsächlich das Gebäudeenergiegesetz betreffen. Es legt unter anderem fest, dass Heizkessel längstens bis zum Ablauf des 31. Dezember 2044 mit fossilen Brennstoffen betrieben werden dürfen. Hier finden Sie nähere Informationen:
Austausch von Öl- und Gasheizungen: Was gilt konkret ab 2024?

Unabhängig vom "Heizungsgesetz" besteht ein Betriebsverbot für Heizkessel für flüssige oder gasförmige Brennstoffe, die vor dem 1. Januar 1991 in Betrieb genommen worden oder aufgestellt worden sind. Heizkessel, die nach diesem Termin in Betrieb genommen oder aufgestellt wurden, sind nach einer Betriebsdauer von 30 Jahren auszutauschen.

Diese in § 72 GEG festgelegte Regel gilt nicht für:

- Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel, sowie
- Heizanlagen, deren Nennleistung weniger als 4 Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt beträgt.

§ 105 GEG enthält eine Ausnahmeregelung für unter Denkmalschutz stehende Häuser. Von den Vorschriften des GEG darf abgewichen werden, wenn die Erfüllung der Anforderungen die Substanz oder das Erscheinungsbild des Gebäudes beeinträchtigen würde oder andere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen würden.

Verstöße gegen die genannten Regelungen stellen eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld geahndet werden kann. In manchen Fällen – etwa bei Heizkesseln – wird die Einhaltung durch den Schornsteinfeger kontrolliert. Die Höhe des Bußgeldes kann nach § 108 GEG bis zu 50.000 Euro betragen.

Gerade bei älteren Immobilien müssen Eigentümer und Käufer aufpassen: Viele alte Häuser sind mit Holzöfen ausgestattet. Alte Kamin- und Kachelöfen sind jedoch abhängig von ihrem Alter zu bestimmten Zeitpunkten außer Betrieb zu nehmen oder technisch nachzurüsten (Feinstaubfilter oder Austausch des Ofeneinsatzes). Ein solcher Austausch ist mit mehreren tausend Euro Kosten verbunden.

Diese Pflicht besteht für Öfen mit Datum auf dem Typenschild
von 01.01.1975 bis einschließlich 31.12.1984 zum Stichtag 31.12.2017
von 01.01.1985 bis einschließlich 31.12.1994 zum Stichtag 31.12.2020
von 01.01.1995 bis einschließlich 21.03.2010 zum Stichtag 31.12.2024

Ausgenommen sind:

- nichtgewerblich genutzte Herde und Backöfen mit einer Nennwärmeleistung unter 15 Kilowatt,
- offene Kamine,
- Grundöfen (Wärmespeicheröfen aus mineralischen Speichermaterialien, die an Ort und Stelle handwerklich gesetzt werden);
- Einzelraumfeuerungsanlagen in Wohneinheiten, deren Wärmeversorgung ausschließlich über diese Anlagen erfolgt, sowie
- Einzelraumfeuerungsanlagen, bei denen der Betreiber gegenüber dem Bezirksschornsteinfegermeister glaubhaft machen kann, dass sie vor dem 1. Januar 1950 hergestellt oder errichtet wurden.

Geregelt ist dies in § 26 Abs. 2 der 1. Bundesimmissionsschutzverordnung.

In manchen ländlichen Gebieten sind Häuser nicht an die Kanalisation angeschlossen. Stattdessen verfügen sie über einen Abwasser-Sammelbehälter oder eine Kleinkläranlage. Die Vorschriften für beides wurden in den letzten Jahren verschärft. So dürfen Sammelbehälter nicht mehr gemauert sein und Kleinkläranlagen benötigen eine biologische Klärstufe. Für Schnäppchenhauskäufer bedeutet das: aufpassen. Unter Umständen darf die vorhandene Kleinkläranlage nicht mehr betrieben werden. Gemeindesatzungen und Landesgesetze zwingen Eigentümer von Kleinkläranlagen dazu, ihre Anlagen genehmigen und regelmäßig von Fachfirmen prüfen zu lassen.

Bauliche Veränderungen, durch die Energie eingespart oder nachhaltig zum Klimaschutz beigetragen wird, gelten als Modernisierungsmaßnahmen, die Mieter grundsätzlich dulden müssen. Solche Maßnahmen können auch eine anteilige Mieterhöhung zur Folge haben. Diese darf jährlich höchstens acht Prozent der aufgewendeten Kosten betragen. Der Vermieter muss solche Maßnahmen drei Monate vorher ankündigen – und zwar konkret und in Textform. Dabei muss er den Beginn und die voraussichtliche Dauer, die Art und den Umfang der Arbeiten und die Höhe der voraussichtlichen Mieterhöhung mitteilen.

Mieter müssen Modernisierungsmaßnahmen nicht dulden, wenn ein Härtefall vorliegt (Beispiel: kranker, bettlägeriger Mieter muss sechs Monate lang Lärm und Staub ertragen und kann nicht lüften). Dies muss jedoch dem Vermieter rechtzeitig mitgeteilt werden. Das heißt: bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform.

Auch haben Mieter ein Sonderkündigungsrecht: Sie dürfen außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Vornehmen müssen sie die Kündigung spätestens bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Dies regelt § 555e BGB.

Der Gesetzgeber möchte allerdings auch die energetische Modernisierung von Häusern nicht allzu sehr ausbremsen. Daher wurde festgelegt, dass Mieter bei allen energetischen Modernisierungen innerhalb der ersten drei Monate die Miete nicht mindern dürfen, weil die Arbeiten zum Beispiel Lärm und Dreck verursachen.

Nähere Informationen zur Mieterhöhung nach einer Modernisierung finden Sie hier:
Mieterhöhung nach Modernisierung: Wann ist sie berechtigt?

Immobilienkäufer sollten sich rechtzeitig vor dem Kauf darüber informieren, auf welchem technischen Stand die Immobilie in puncto Wärmedämmung ist. Sonst drohen hohe Folgekosten. Kommt es zum Streit im Zusammenhang mit einem Hauskauf, lohnt es sich, einen auf das Zivilrecht spezialisierten Rechtsanwalt hinzuzuziehen. Bei Konflikten mit Bauunternehmen oder Behörden ist ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht der beste Ansprechpartner.