Wohngeld: Verrechnung von Teilzahlungen

Eine vorrangige Verrechnung von anteiligen Wohngeldzahlungen auf die Zuführungsbeträge zur Instandhaltungsrücklage läuft einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objekts zuwider und entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

LG Köln, Urt. v. 13.12.2012 - 29 S 95/12

Vorinstanz: AG Köln - 204 C 223/11

BGB § 366 Abs. 2; WEG §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 1

Das Problem:

Die Eigentümer beschlossen den Wirtschaftsplan für das aktuelle Kalenderjahr. In diesem Beschluss wiesen sie den Verwalter an, dass anteilige Wohngeldzahlungen zunächst auf die Zuführungsbeträge zur Instandhaltungsrücklage und sodann auf die Beiträge zu den Bewirtschaftungskosten verrechnet werden sollen. Zur Vermeidung von Liquiditätsengpässen wurde beschlossen, dass der Verwalter bei Bedarf zur Zwischenfinanzierung auf die Zuführungsbeträge bzw. die Instandhaltungsrücklage zurückgreifen darf. Der Kläger focht den Beschluss teilweise an, soweit eine vorrangige Verrechnung anteiliger Wohngeldbeiträge zunächst auf die Instandhaltungsrücklage erfolgen sollte. Im Übrigen beanstandete er den Beschluss nicht.

Die Entscheidung des Gerichts:

Der Beschluss über den Wirtschaftsplan wurde insgesamt für ungültig erklärt. Durch eine vorrangige Verrechnung von Teilzahlungen auf die Zuführungsbeträge zur Instandhaltungsrücklage sei nicht sichergestellt, dass die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Objekts gewährleistet werde. Würden ausschließlich anteilige Wohngeldzahlungen erfolgen, wären diese Beträge aufgrund der Beschlussfassung unmittelbar nur der Instandhaltungsrücklage zuzuordnen. Es entstünden hierdurch zwangsläufig Liquiditätsengpässe bei der Deckung der laufenden Kosten. Hierüber helfe auch der bestandskräftige Beschlussteil nicht hinweg, nach welchem der Verwalter zur Deckung von Liquiditätsengpässe ausnahmsweise auf die lfd. Zuführungsbeträge bzw. auf die Instandhaltungsrücklage zurückgreifen dürfe. Diese Ausnahmeregelung würde durch die vorrangige Verrechnung von Wohngeldern auf die Zuführungsbeträge zum Regelfall. Die Zweckbindung der Instandhaltungsrücklagengelder würde faktisch aufgehoben. Der Beschluss über den Wirtschaftsplan sei trotz teilweiser Bestandskraft gem. § 139 BGB analog insgesamt für ungültig zu erklären.