Wohnungsbrand: Pflicht des Vermieters zur Schadensbeseitigung

Autor: RA Dr. Rainer Burbulla, Grooterhorst & Partner Rechtsanwälte mbB, Düsseldorf
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 02/2015
Hat der Vermieter eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, deren Kosten vom Mieter getragen werden, und verursacht der Mieter leicht fahrlässig einen von dieser Versicherung umfassten Wohnungsbrand, so trifft den Vermieter in der Regel die mietvertragliche Pflicht, wegen des Brandschadens nicht den Mieter, sondern die Versicherung in Anspruch zu nehmen. Zudem hat der Vermieter in einem solchen Fall aufgrund seiner Pflicht zur Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Brandschaden grundsätzlich auch dann zu beseitigen, wenn er von einer Inanspruchnahme der Wohngebäudeversicherung absieht.

BGH, Urt. v. 19.11.2014 - VIII ZR 191/13

Vorinstanz: LG Bonn - 6 S 188/12

BGB §§ 535 Abs. 1 S. 2, 536 Abs. 1

Das Problem

Zwischen den Mietern und dem Vermieter besteht ein Wohnraummietvertrag. Dieser sieht vor, dass die Kosten der von dem Vermieter abgeschlossenen Wohngebäudeversicherung anteilig über die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Es kommt zu einem Wohnungsbrand. Hierdurch wurden die Küche und weitere Räume der Wohnung – überwiegend in Gestalt von Rußverschmutzungen – beschädigt. Brandursache war, dass die 12-jährige Tochter der Mieter Öl in einem Kochtopf auf dem Herd erhitzte und die Küche bei eingeschalteter Herdplatte zeitweise verlassen hat, während dessen sich das Öl entzündet hatte. Bei der Verursachung des Brandschadens ist den Mietern (allenfalls) einfache Fahrlässigkeit zur Last zu legen. Mit ihrer Klage verlangen die Mieter vom Vermieter die Beseitigung des Brandschadens und die Feststellung zur Berechtigung der Mietminderung.

Die Entscheidung des Gerichts

Die Klage hat Erfolg! Die Mieter können aufgrund des ihnen zustehenden Anspruchs nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Erhaltung der Miet-sache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand von dem Vermieter die Wiederherstellung dieses Zustands durch Behebung des Brandschadens verlangen. Dem stehe nicht entgegen, dass die Mieter den Brandschaden durch (allenfalls) einfache Fahrlässigkeit verursacht haben. Denn der Vermieter kann gemäß den Grundsätzen der nach ständiger Rechtsprechung des BGH anzuwendenden versicherungsrechtlichen Lösung seinen Wohngebäudeversicherer auf Leistung in Anspruch nehmen, ohne dass dieser bei den Mietern Rückgriff nehmen könnte.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Mieter, der einen Brandschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat, (regelmäßig) vor einem Zugriff des Gebäudeversicherers (§ 86 Abs. 1 VVG) in der Weise geschützt, dass eine durch die Interessen der Vertragsparteien gerechtfertigte ergänzende Auslegung des Gebäudeversicherungsvertrages einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers für die Fälle ergibt, in denen der Wohnungsmieter einen Brandschaden – wie hier – durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat (Hinweis auf BGH v. 8.11.2011 – IV ZR 298/99, BGHZ 195, 393 [398 ff.] = MDR 2001, 272 ff.; v. 3.11.2004 – VIII ZR 28/04, MietRB 2005, 65 = MDR 2005, 386 f. = NJW-RR 2005, 381; v. 21.1.2014 – VIII ZR 48/13, GE 2014, 661). Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn der Mieter – wie hier – eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen hat und diese für den Brandschaden ebenfalls eintrittspflichtig wäre (Hinweis auf BGH v. 8.11.2000, a.a.O.; v. 13.9.2006 – IV ZR 273/05, BGHZ 169, 86 = MDR 2007, 211 ff.). Diese sog. versicherungsrechtliche Lösung schützt den Mieter allerdings nur, wenn der Vermieter/Versicherungsnehmer die Versicherung tatsächlich in Anspruch nimmt. Verzichtet der Vermieter darauf und fordert er unmittelbar Schadensersatz vom Mieter, wird dieser in seiner Erwartung enttäuscht, als Gegenleistung für die von ihm (anteilig) übernommenen Versicherungskosten – als Betriebskosten – im Schadensfalle einen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben. Ist nach den Grundsätzen der versicherungsrechtlichen Lösung der Mieter weder zur Beseitigung des Brandschadens noch sonst insoweit zum Schadensersatz verpflichtet, verbleibt es bei der vom Gesetz als dauerhaft vertragliche Hauptpflicht ausgestalteten Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Weigert sich der Vermieter, den Schaden zu beseitigen, kann der Mieter die monatliche Mietzahlung mindern (§ 536 Abs. 1 BGB).



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