Wohnungsvermietung an Touristen: Ja – aber!

Die Vermietung von Wohnungen an Touristen stellt nicht von vornherein eine Gebrauchsbeeinträchtigung für die Dauermieter dar, sondern nur wenn weitergehende Störungen entstehen als bei einer üblichen Wohnnutzung.

BGH, Urt. v. 29.2.2012 - VIII ZR 155/11

Vorinstanz: LG Berlin - 63 S 240/10

BGB § 536

Das Problem:

Die Mieter bewohnen die streitgegenständliche Wohnung seit dem Jahre 1999. Die Vermieterin hat den Komplex, in dem sich die Wohnung der Mieter befindet, im Jahr 2005 erworben. Sie vermietet freiwerdende Wohnungen nicht wieder an Langzeitmieter, sondern als möblierte Appartements kurzzeitig an Touristen. Die Mieter behaupten eine erhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauches, insbesondere durch Lärm und Schmutz. Nach Mieteinbehalt wegen Minderung, fristloser Kündigung und Mietzahlung unter Vorbehalt streiten die Parteien nunmehr um Räumung, Rückzahlung der unter Vorbehalt geleisteten Miete, Feststellung einer Mietminderung um 20 % und Unterlassung der Vermietung an Touristen. Das Berufungsgericht hat der Räumungsklage der Vermieterin stattgegeben und die Anträge der Mieter abgewiesen.

Die Entscheidung des Gerichts:

Die vom BGH zugelassene Revision führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung an das LG, weil dieses die Anforderungen an die Substantiierungspflicht der Mieter überspannt hat. Der BGH machte aber auch grundsätzliche Ausführungen zur Zulässigkeit der Vermietung an Touristen im Verhältnis zu Dauermietern. Eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs der Dauermieter liegt nicht schon darin, dass die Vermieterin frei gewordene Wohnungen in der Anlage nicht mehr an Langzeitmieter, sondern an Feriengäste und Touristen vermietet, also regelmäßig für einen Zeitraum von wenigen Tagen oder Wochen. Denn die Überlassung an Feriengäste führt nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter, die über das Maß von Störungen hinausgehen, die bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwarten, in einer Wohnanlage mit vielen Parteien kaum zu vermeiden und als sozialadäquat hinzunehmen sind. Vielmehr kommt es entscheidend darauf an, wie die konkrete Nutzung durch Feriengäste ausgestaltet ist. Der VIII. Zivilsenat schließt sich dabei ausdrücklich der Rechtsprechung des V. Zivilsenats (BGH v. 15.1.2010 – V ZR 72/09, MietRB 2010, 114 = MDR 2010, 499) an, wonach es wohnungseigentumsrechtlich für die Zulässigkeit einer Vermietung an Feriengäste darauf ankommt, inwieweit durch die konkrete Art der Ausgestaltung der Vermietung an Feriengäste über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil entsteht. Die von den Mietern behaupteten Beeinträchtigungen gehen über die in einem Mehrfamilienhaus üblichen Beeinträchtigungen hinaus. Behauptet wurden: Partys zur Nachtzeit, Lärm durch Heimkehr von nächtlichen Unternehmungen, Fehlen einer ständig besetzten Rezeption, Klingeln von Touristen, die ihr Apartment nicht finden können, ständiger Zu- und Abtransport von Betten, Verschmutzung des Treppenhauses und der Müllplätze, häufige Blockade des Fahrstuhls, Beeinträchtigungen durch auch am Sonntag arbeitende Putzkolonnen.