Wuchermiete: Marktwert von Mietflächen für Schilderpräger

Autor: RA Dr. Rainer Burbulla, Grooterhorst & Partner Rechtsanwälte mbB, Düsseldorf
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 07/2015
Bei gewerblichen Miet- oder Pachtverhältnissen liegt ein auffälliges Missverhältnis schon dann vor, wenn die vereinbarte Miete oder Pacht um knapp 100 % höher ist als der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung. Marktwert ist der übliche Wert, der für eine vergleichbare Leistung auf dem Markt zu zahlen ist. Bei einem Wettbewerb spiegeln die angebotenen Mieten den Marktwert der Gebrauchsüberlassung wieder.

OLG Düsseldorf, Urt. v. 4.2.2015 - VI-U (Kart) 14/14

Vorinstanz: LG Dortmund - 13 O 20/14 Kart

BGB §§ 138 Abs. 2, 535 Abs. 2, 546a

Das Problem

Die Mieterin ist ein bundesweit tätiger Kfz-Schilderpräger. Sie hat nach einer öffentlichen Ausschreibung der Vermieterin mit dieser einen Mietvertrag geschlossen. Die angemieteten Gewerberäume liegen unmittelbar gegenüber dem Haupteingang der Kfz-Zulassungsstelle. Sie sind 41,4 m² groß. Andere Schilderpräger sind weder in dem Gebäude noch auf dem Gelände der Kfz-Zulassungsstelle tätig. Vereinbart wurde eine raumbezogene Miete zzgl. einer umsatzbezogenen Miete. Die jährliche Gesamtmiete, die die Mieterin an die Vermieterin zu zahlen hatte, lag durchschnittlich bei 244.620 €. Die Mieterin stellte die Mietzahlungen ein. Daraufhin kündigte die Vermieterin den Mietvertrag fristlos. Mit ihrer Klage verlangt sie Zahlung rückständiger Miete.

Die Entscheidung des Gerichts

Das OLG Düsseldorf erachtet die Zahlungsansprüche der Vermieterin aus § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. dem Mietvertrag und nach beendigtem Vertrag aus § 546a BGB für begründet. Der Mietvertrag sei nicht nichtig.

Die Voraussetzungen eines wucherischen Rechtsgeschäfts gem. § 138 Abs. 2 BGB lägen nicht vor. Der Tatbestand des Wuchers setze in objektiver Hinsicht ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung voraus und erfordere subjektiv, dass der Wucherer die beim anderen Teil bestehende Schwächesituation (Zwangslage, Unerfahrenheit, mangelndes Urteilsvermögen oder Willensschwäche) ausgebeutet habe (Hinweis auf BGH v. 28.4.1999 – XII ZR 150/97, MDR 1999, 1432 = NJW 1999, 664). Bei gewerblichen Miet- oder Pachtverhältnissen liege ein auffälliges Missverhältnis schon dann vor, wenn die vereinbarte Miete oder Pacht um knapp 100 % höher sei als der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung. Marktwert sei der übliche Wert, der für eine vergleichbare Leistung auf dem Markt zu zahlen sei. Bei Miet- oder Pachtverhältnissen sei demnach der Marktwert der Nutzungsüberlassung regelmäßig anhand des Miet- oder Pachtzinses zu ermitteln, der für vergleichbare Objekt erzielt werde (Hinweis auf BGH v. 13.6.2001 – XII ZR 49/99, MDR 2001, 1105).

Vergleichbare Objekte seien vorliegend weder „Einzelhandelsflächen” noch ein 15 qm großer Container. Denn die Mietflächen genießen aufgrund ihrer Lage einen erheblichen Standortvorteil. Sie lägen in dem Gebäude, in dem die Vermieterin ihre Kfz-Zulassungsstelle betreibt. Der Eingang zum Verkaufsraum befinde sich unmittelbar gegenüber dem Haupteingang der Kfz-Zulassungsstelle. Kunden bräuchten daher nur wenige Meter zurückzulegen, um ihren Bedarf an Kfz-Schildern zu decken.

Der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung werde hier allein durch die Ergebnisse der bisherigen Ausschreibungen der Vermieterin bestimmt. Die von der Mieterin durchschnittlich zu zahlende Miete läge in der Spanne der Angebote.



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