Mietkaution: Grundwissen für Mieter und Vermieter

19.10.2020, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 7 Min. (1642 mal gelesen)
Verpfändung Sparkonto Über das Thema Mietkaution kursieren einige rechtliche Irrtümer. © Bu - Anwalt-Suchservice

Häufig geraten Vermieter und Mieter in Streit über die Mietkaution. Dieser Rechtstipp erklärt die gesetzlichen Vorschriften und beantwortet die wichtigsten Fragen über die Kaution und ihre Rückzahlung.

Üblicherweise müssen Mieter zu Beginn eines Mietverhältnisses einen Geldbetrag beim Vermieter hinterlegen. Dieser stellt für den Vermieter eine Sicherheit dar, falls der Mieter ihm beim Auszug noch Geld schuldet. Den Betrag nennt man auch Mietkaution. Diese bleibt zwar Eigentum des Mieters, wird aber vom Vermieter aufbewahrt. Wenn beim Auszug alles in Ordnung ist und der Mieter keine Schulden mehr beim Vermieter hat, muss dieser die Kaution zurückzahlen.
Wenn aber der Mieter beim Vermieter noch Schulden hat, kann dieser auf die Kaution zugreifen. Dazu kann es beispielsweise bei Schäden an der Wohnung kommen, bei Mietrückständen oder auch bei ausstehenden Nachzahlungen für Betriebs- oder Heizkosten. Zwar ist es nicht gesetzlich vorgeschrieben, eine Mietkaution zu erheben. Dies ist jedoch üblich und wird in jedem Mietvertrag vereinbart. Allerdings verlangen einige Vermieter anstelle einer Kaution in bar eine Bürgschaft, zum Beispiel von einer Bank oder von Verwandten des Mieters.

Was sind die häufigsten Streitpunkte bei der Mietkaution?


Streit gibt es im Zusammenhang mit der Mietkaution meist, wenn sie zurückgezahlt werden muss – also am Ende des Mietverhältnisses. Dabei kann es etwa darum gehen, wann der Vermieter sie zurückzahlen muss. Mancher Vermieter möchte die Kaution gerne noch ein halbes Jahr nach dem Auszug des Mieters behalten. Gestritten wird auch darüber, wofür der Vermieter den Kautionsbetrag verwenden darf. Ein weiterer Streitpunkt: Manche Mieter mit schmaler Brieftasche möchten die Kaution "abwohnen" – also die letzten drei Monate einfach keine Miete mehr zahlen, weil dieser Betrag ja durch die Kaution gedeckt ist. Dies ist jedoch nicht Sinn der Sache. Und: Natürlich können auch Vermieter zahlungsunfähig werden. Was passiert dann mit dem fremden Geld? Und was passiert mit der Kaution, wenn die Wohnung verkauft wird und der Vermieter wechselt?

Wie regelt das Gesetz die Mietkaution?


Der Gesetzgeber hat einige Regelungen über die Mietkaution getroffen, durch die Mieter vor willkürlichen Zahlungsforderungen geschützt werden sollen. Diese Vorschriften finden sich in § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Demnach darf die Kaution höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkosten betragen. Das bedeutet nicht nur, dass der verlangte Betrag nicht höher sein darf. Es bedeutet auch, dass der Vermieter nicht zusätzlich zur Kaution von drei Monatsmieten noch eine Bürgschaft verlangen darf, etwa von den Eltern eines Studenten. Denn auch dadurch würde der zulässige Höchstbetrag überschritten.

Eine weitere mieterschützende Vorschrift besagt, dass der Vermieter die Mietkaution getrennt von seinem übrigen Vermögen anlegen muss. Der Sinn besteht darin, das Geld des Mieters vor dem Zugriff von Gläubigern des Vermieters zu schützen, falls dieser zahlungsunfähig wird und Insolvenz anmelden muss. Daher wird die Kaution meist auf einem Sparbuch auf den Namen des Mieters angelegt, welches anschließend an den Vermieter verpfändet wird. Auf diese Weise fällt die Kaution gegebenenfalls nicht in die Insolvenzmasse. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, dem Mieter darüber Auskunft zu geben, wo sein Geld geblieben ist – wie und wo er also die Kaution angelegt hat.

Seit einigen Jahren erlaubt der Gesetzgeber außer dem Sparbuch mit gesetzlicher Kündigungsfrist auch andere Anlageformen für die Mietkaution. Übrigens: Die durch die Anlage erwirtschafteten Zinsen gehören dem Mieter und erhöhen während der Mietvertragsdauer die Sicherheit.

Wann darf der Vermieter sich an der Kaution bedienen?


Bei Ende des Mietverhältnisses darf der Vermieter nur wegen unstrittigen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen auf die Kaution zugreifen.
Das bedeutet: Er darf die Mietsicherheit nur in Anspruch nehmen, wenn er sich über eine Geldforderung mit dem Mieter einig ist oder ein Gericht entschieden hat, dass der Mieter diesen Betrag zu bezahlen hat.
Wenn sich beide Seiten noch darüber streiten, ob die Geldforderung überhaupt berechtigt ist, kann der Vermieter also nicht einfach trotzdem die Kaution in Anspruch nehmen.
Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin können Mieter sogar mit einer einstweiligen Verfügung den Zugriff des Vermieters auf die Kaution vorläufig verhindern – zumindest, bis geklärt ist, ob der Vermieter tatsächlich noch einen Anspruch gegen die Mieter hat (Urteil vom 20.7.2017, Az. 67 S 111/17).

Darf ich als Mieter die Kaution abwohnen?


Immer wieder kommen Mieter auf die Idee, die Kaution zum Ende des Mietverhältnisses ”abzuwohnen”, also keine Miete mehr zu zahlen, bis der Betrag der Kaution aufgebraucht ist. Allerdings ist dies nicht zulässig. Es ist nämlich nicht die Entscheidung des Mieters, ob ihm die Kaution nach Vertragsende in voller Höhe zusteht. Dem Vermieter muss immer die Möglichkeit bleiben, am Ende des Mietverhältnisses die Kaution für mögliche Schäden oder Restforderungen zu verwenden. Daher ist der Mieter in jedem Fall verpflichtet, bis zum Vertragsende weiter Miete zu zahlen.

Darf der Vermieter im laufenden Mietverhältnis auf die Kaution zugreifen?


Dies ist nicht zulässig. Zweck der Kaution ist allein, am Ende des Mietverhältnisses noch bestehende Forderungen des Vermieters zu befriedigen.
Der Bundesgerichtshof hat einen Fall entschieden, in dem sich ein Vermieter im Mietvertrag selbst das Recht gegeben hatte, wegen Mietschulden auch im laufenden Mietverhältnis auf die Kaution zuzugreifen. Der Mieter sollte in einem solchen Fall verpflichtet sein, den Kautionsbetrag wieder aufzustocken. Als der Mieter dann wegen Wohnungsmängeln die Miete minderte, bediente sich der Vermieter an der Kaution. So kam es zum Rechtsstreit. Der BGH entschied: Der Vermieter verwaltet mit der Mietkaution während des Mietverhältnisses treuhänderisch fremdes Vermögen. Auf dieses darf er nicht zugreifen. Daher war die hier getroffene Vereinbarung unwirksam (Az. VIII ZR 234/13).

Wann muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen?


Anders, als viele Mieter denken, muss der Vermieter die Kaution nicht pünktlich bei Vertragsende oder am Auszugstag zurückzahlen. Wann die Rückzahlung stattzufinden hat, ist gesetzlich nicht geregelt. Von den Gerichten wird dem Vermieter eine ”Überlegungsfrist” zugebilligt – immerhin muss er ja die Möglichkeit haben, die Wohnung zu überprüfen, von Handwerkern Schäden ausbessern zu lassen, auf Abrechnungen von Versorgungsunternehmen zu warten, die letzte Betriebskosten-Abrechnung zu erstellen und die Zahlungseingänge zu prüfen.
Dafür gestehen die Gerichte dem Vermieter in der Regel zwei bis sechs Monate nach Vertragsende zu. Der Bundesgerichtshof geht von sechs Monaten aus, jedoch unter der Voraussetzung, dass wirklich noch Beträge in unklarer Höhe aus dem Mietverhältnis offen sind.

Was ist bei Betriebskosten-Nachzahlungen zu beachten?


Hält der Vermieter die Kaution nach Vertragsende noch zurück, um eine mögliche Betriebskosten-Nachzahlung abzudecken, gibt es besondere Regeln.
So darf der Vermieter die Kaution jedenfalls zum Teil bis zum Ende der ihm zustehenden Abrechnungsfrist zurückhalten. Dies können schnell mehr als sechs Monate sein: Die Betriebskosten-Abrechnung muss der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums erhalten.
In solchen Fällen darf der Vermieter nicht einfach die gesamte Mietkaution einbehalten, sondern lediglich den Betrag, mit dem erfahrungsgemäß für diese Wohnung als Betriebskosten-Nachzahlung zu rechnen ist. Den Rest muss er an den Mieter auszahlen (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 71/05).

Wenn die Betriebskosten-Abrechnungen der letzten Jahre immer ein Guthaben ergeben haben, darf der Vermieter die Kaution nur zurückhalten, wenn er begründen kann, warum er nun gerade in diesem Jahr eine Nachzahlung erwartet (AG Hamburg, Az. 43 b C 133/03).

Der Vermieter darf auch nur dann einen Teilbetrag der Kaution für eventuelle Nebenkosten-Nachzahlungen einbehalten, wenn ihm die Abrechnungen der Versorgungsbetriebe noch nicht vorliegen. Hat er die Rechnungen schon bekommen, gibt es keine Unsicherheit mehr, für die er sich absichern müsste.
Der Vermieter hatte in diesem Fall von 1.400 Euro Kaution 700 Euro einbehalten, um sich für eine Nebenkosten-Nachzahlung abzusichern. Allerdings hatte die letzte Nachzahlung gerade mal 16 Euro betragen und ihm lagen die Rechnungen für die letzte Abrechnung schon vor. Das Gericht hielt es hier für angemessen, lediglich 20 Euro vorläufig einzubehalten (Amtsgericht Ludwigsburg, Urteil vom 17.5.2018, Az. 1 C 351/18).

Was ist eine Sonderkaution?


Zusätzlich zu einer normalen Kaution kann zwischen Mieter und Vermieter auch die Zahlung einer Kaution für einen besonderen Zweck vereinbart werden. Sinnvoll ist eine derartige Sonderkaution beispielsweise, wenn der Vermieter dem Mieter erlaubt, eine Satellitenantenne an der Außenwand anzubringen. Dies passiert nämlich oft unter der Bedingung, dass der Mieter für Schäden durch die Antenne, ihr Herunterfallen oder den Einbau eine besondere Kaution stellt. In solchen Fällen ist eine saubere, individuelle, vertragliche Vereinbarung wichtig. Übrigens ist eine solche Sonderkaution dann zweckgebunden. Der Vermieter darf sie also nicht mit Mietrückständen oder anderen Ansprüchen verrechnen (AG Köln, Az. 222 C 480/07).

Was gilt bei einem Vermieterwechsel?


Wenn der Eigentümer der Immobilie wechselt, bleibt der Mietvertrag bestehen. In diesem Fall tritt der neue Eigentümer an der Stelle des bisherigen mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag ein. Dies betrifft auch die Kaution. Einschlägig ist hier § 566a des Bürgerlichen Gesetzbuches. Der Käufer einer vermieteten Immobilie muss also grundsätzlich für die Kaution gerade stehen – unabhängig davon, ob der Voreigentümer ihm tatsächlich die Kaution übergeben hat. Die genannte Regelung besagt jedoch auch, dass der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses die Kaution genauso vom früheren Eigentümer zurückfordern kann, wenn der Käufer nicht in der Lage ist, ihm diese auszuzahlen.
Der neue Eigentümer kann seinerseits vom Mieter nicht verlangen, dass dieser ihm erneut eine Kaution zahlt, wenn der Mieter schon dem Voreigentümer eine Kaution übergeben hat. Eine Ausnahme gibt es jedoch: Wenn der Voreigentümer durch seine Zustimmung das verpfändete Kautionssparbuch freigibt und der Mieter das Geld abhebt, kann der neue Vermieter dann doch eine neue Kaution fordern (BGH, Urteil vom 7.12.2011, Az. VIII ZR 206/109).

Was gilt bei Zwangsverwaltung?


Wenn eine Wohnung unter Zwangsverwaltung steht, hat der Zwangsverwalter dem Mieter bei dessen Auszug die Kaution auszuzahlen. Dies gilt ganz unabhängig davon, ob der Verwalter Zugang zu der vom Mieter eingezahlten Kaution hat bzw. ob der Vermieter ihm Zugang dazu gewährt hat. Auch im laufenden Mietverhältnis muss der Zwangsverwalter dafür sorgen, dass eine eingezahlte Mietkaution korrekt und im Einklang mit den rechtlichen Vorschriften angelegt wird.

Praxistipp


Zum Thema Mietkaution gibt es viele Gerichtsurteile. Bei einem Streit zwischen Vermieter und Mieter über dieses Thema ist es anzuraten, einen Fachanwalt für Mietrecht hinzuzuziehen. Dieser kennt die aktuelle Rechtsprechung und kann die Chancen im Einzelfall am besten beurteilen.

(Bu)



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