Berliner Mietendeckel: Diese Rechte haben Mieter jetzt

13.05.2020, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 5 Min. (72 mal gelesen)
Miethaus Mietendeckel: Welche Schritte können Mieter unternehmen? © Bu - Anwalt-Suchservice

Der Berliner Mietendeckel bringt viele Pflichten für Vermieter mit sich. Mieter sollten jetzt ihre Rechte kennen und wissen, wie sie am besten mit der neuen Rechtslage umgehen - und wie nicht.

Seit 23.2.2020 ist der Berliner Mietendeckel in Kraft. Das bedeutet: Die Mieten in Berlin sind nun eingefroren. Vermieter dürfen keine höhere Miete fordern, als am Stichtag 18. Juni 2019. Ab 22. Januar 2022 ist allerdings eine Erhöhung als Inflationsausgleich möglich - bis zu 1,3 Prozent und die genaue Höhe bestimmt nicht der Vermieter, sondern der Senat. Die Einzelheiten zum Mietendeckel haben wir hier erläutert:

Berliner Mietendeckel: Wie funktioniert er?

Nur: Was können Mieter konkret gegen zu hohe Mieten unternehmen?

Mieterhöhung nach dem Stichtag: Was tun?


Erhöhungen der Nettokaltmiete über den Stand vom 18.6.2019 hinaus sind gesetzlich verboten. Das bedeutet: Der Vermieter begeht dadurch eine Ordnungswidrigkeit und riskiert ein Bußgeld bis 500.000 Euro.

Hat ein Vermieter zwischen dem 18.6.2019 und dem 22.2.2020 eine Zustimmung zur Mieterhöhung verlangt und der Mieter hat diese gegeben, war diese Vereinbarung zunächst einmal wirksam und die erhöhte Miete musste gezahlt werden.
Mit Inkrafttreten des Mietendeckels am 23.2.2020 wurde diese Mieterhöhung allerdings unzulässig. Der Vermieter hatte nun also die Erhöhung wieder zurückzunehmen: Er darf in einem laufenden Mietverhältnis nach dem 23.2.2020 keine Miete fordern, die höher ist, als am 18.6.2019. Eine anderslautende Vereinbarung ist nicht rechtswirksam (§ 134 BGB).

Wenn der Vermieter dies ignoriert, können Mieter

- ihre Nettokaltmiete auf den Stand vom 18.6.2019 reduzieren,
- vor Gericht gehen und dort feststellen lassen, dass sie maximal die Miete vom 18.6.2019 zahlen müssen.

Zusätzlich ist es möglich, sich an das Bezirksamt zu wenden, das den Vermieter dann (verbunden mit einem Bußgeld) dazu auffordern kann, die Miete auf das zulässige Maß zu senken.

Aber Achtung: Jetzt die überhöhte Miete nicht zu zahlen, ist riskant. Denn: Derzeit laufen Klagen gegen den Mietendeckel. Wird das neue Gesetz als verfassungswidrig eingestuft, war die Erhöhung im Nachhinein plötzlich doch rechtswirksam - und dann entsteht für den Mieter auf einen Schlag ein Mietschuldenberg, den er nicht schnell abtragen kann und der den Vermieter womöglich zur Kündigung berechtigt.

Wir raten daher davon ab, jetzt die Mietzahlung zu reduzieren. Mieter sollten die Entscheidungen der Verfassungsgerichte auf Bundes- und Landesebene abwarten. Zumindest sollten Mieter sich die eingesparten Beträge zurücklegen, um später gegebenenfalls nachzahlen zu können.

Neuer Mietvertrag mit überhöhter Miete


Auch nach Inkrafttreten des Gesetzes werden viele neue Mietverträge geschlossen. Hier darf der Vermieter höchstens die Miete fordern, die mit dem Vormieter am 18.6.2019 vereinbart war. War diese Stichtagsmiete höher als die Mietobergrenze nach der Tabelle aus dem neuen Gesetz, gilt diese Mietobergrenze als Maximalbetrag. Die erforderlichen Daten zur Ermittlung der Mietobergrenze laut Tabelle muss der Vermieter den neuen Mietern schon vor Vertragsabschluss mitteilen.

Hat man einen Vertrag mit höherer Miete unterschrieben und ist der Vermieter nicht zum Einlenken bereit, können Mieter die höhere Miete vorerst weiter zahlen und bei Gericht die Feststellung beantragen, dass sie nur die niedrigere Miete schulden - verbunden mit einer Rückforderung des zu viel gezahlten Betrages. Hilfreich sein kann dabei eine schriftliche Auskunft des Bezirksamtes über die höchstzulässige Miete.

Von einer eigenmächtigen Mietreduzierung ist auch hier abzuraten. Über die Berechnung der Mietobergrenze kann es durchaus Streit geben, da es hier auf die Wohnungsausstattung ankommt und obendrein noch Zu- und Abschläge für die Qualität der Wohnlage gemacht werden. Ohne fachliche Beratung können sich hier Fehler ergeben, die für den Mieter später erhebliche Folgen haben.

Auch hier gilt: Wird das Mietendeckel-Gesetz für verfassungswidrig erklärt, kann eine jetzt unzulässige Mieterhöhung nachträglich wirksam werden. Dann steht der Mieter plötzlich mit erheblichen Mietschulden da. Der Rat lautet also wieder: Mit Schritten zur Mietreduzierung abwarten, bis die Verfassungsgerichte entschieden haben - oder sich zumindest die eingesparten Beträge zurücklegen.

Kreative Mietverträge: Papier ist geduldig


Es gibt nun offenbar Vermieter, die in neue Mietverträge eine Miete deutlich über dem Erlaubten hineinschreiben, vom Mieter tatsächlich aber zunächst nur den Betrag verlangen, der derzeit zulässig ist. Heißt: Tritt der Mietendeckel irgendwann außer Kraft oder wird er für unwirksam erklärt, gilt plötzlich die höhere Miete.

Solche Vertragsklauseln dürften rechtlich zweifelhaft sein. Hier könnte man von einer überraschenden AGB-Klausel sprechen, die keine Wirksamkeit entfaltet. Mit dem Mietendeckel dürften solche Klauseln ebenfalls nicht vereinbar sein. Letztendlich wird es um dieses Thema Rechtsstreitigkeiten geben, deren Ausgang noch abzuwarten ist.

Eine weitere Variante: Manche Vermieter fordern Mieter jetzt dazu auf, den überhöhten Teil der Miete auf ein Treuhandkonto einzuzahlen. Wird der Mietendeckel dann für unzulässig erklärt, streicht der Vermieter das Geld ein, ansonsten bekommt es der Mieter zurück. Auch diese Praxis ist rechtlich zweifelhaft. Wer jetzt eine überhöhte Miete nicht zahlt, sollte sich die Differenz zwischen verlangter und zulässiger Miete zwar unbedingt zurücklegen - aber auf einem eigenen Konto.

Überhöhte Miete schon am Stichtag: Was tun?


Lag eine Miete schon am Stichtag 18.6.2019 um mehr als 20 Prozent über der Mietobergrenze laut Tabelle, ist diese Miete laut Mietendeckelgesetz überhöht. Dies regelt § 5, der jedoch erst zum 23.11.2020 in Kraft tritt. Der Vermieter müsste zu diesem Termin die Miete entsprechend senken.

Laut Gesetz überwacht die Senatsverwaltung die Einhaltung der Regelungen. Sie "kann von Amts wegen alle Maßnahmen treffen, die insoweit zur Durchsetzung erforderlich sind."

Mehr sagt das Gesetz dazu nicht. Betroffene Mieter sollten sich - wenn ihre Miete im November nicht abgesenkt wird - an das Bezirksamt wenden. Dieses hat die Möglichkeit, entweder per Bescheid eine Miete in wirksamer Höhe festzusetzen, oder den Vermieter unter Bußgeldandrohung zur Senkung der Miete aufzufordern.

Die Alternative wäre, vor einem Zivilgericht auf die Absenkung der Miete zu klagen und gleichzeitig zu viel gezahlte Miete zurückzufordern.

Von einer eigenmächtigen Herabsetzung der Mietzahlung wird abermals abgeraten. Erweist sich das Mietendeckel-Gesetz als verfassungswidrig, könnte für den Vermieter ein ausreichender Grund zur Kündigung des Mietvertrages vorliegen.

Zu hoffen ist, dass die Rechtslage bis zum 23.11.2020 geklärt ist und dann feststeht, ob das Gesetz nun verfassungskonform ist, oder nicht.

Welche Auskunftspflicht haben Vermieter?


Berliner Vermieter waren verpflichtet, bis 23.4.2020 ihren Mietern die maßgeblichen Daten zur Ermittlung der Mietobergrenze mitzuteilen. Bei neuen Mietverträgen müssen sie dies vor Vertragsabschluss tun.

Praxistipp


Der Berliner Mietendeckel hat offenbar bereits einige Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt in Berlin. Noch steht jedoch die Entscheidung des Landes- und Bundesverfassungsgerichtes aus, ob die Regelung verfassungskonform ist. Bis dahin sollten Mieter mit einer Kürzung ihrer Mietzahlung sehr vorsichtig sein - auch wenn dies derzeit sehr unbefriedigend ist. Ein Fachanwalt für Mietrecht kann Mieter im Umgang mit dem Berliner Mietendeckel unterstützen.

(Bu)



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