Mietvertrag: Wann darf der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen?

28.08.2020, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 6 Min. (433 mal gelesen)
Fristlose Kündigung Die fristlose Kündigung eines Mietvertrages ist nicht immer zulässig. © Bu - Anwalt-Suchservice

Für Mieter ist eine außerordentliche oder fristlose Kündigung meist ein Schock. Aber: Wann darf ein Vermieter überhaupt fristlos kündigen und wann ist eine Kündigung nicht erlaubt?

In Deutschland profitieren Mieter von einem sehr starken gesetzlichen Kündigungsschutz. Die Kündigung eines Mietvertrages kann ordentlich (mit gesetzlicher Frist) oder außerordentlich (in der Regel fristlos) erfolgen. Beides ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. Die außerordentliche Kündigung ist als letztes Mittel vorgesehen, wenn nichts anderes mehr hilft. Sie kann jedoch in besonderen Fällen auch sehr schnell möglich werden. In diesem Rechtstipp erklären wir, wann das der Fall ist.

In welchen Fällen ist eine fristlose Kündigung des Mietvertrages möglich?


Es gibt mehrere ganz bestimmte Fälle, in denen das Gesetz eine fristlose Kündigung ausdrücklich erlaubt. Dazu gehören zum Beispiel bestimmte Mietrückstände. Andererseits ist eine fristlose Kündigung generell immer zulässig, wenn der Vermieter einen wichtigen Grund dafür hat. Dabei muss es für ihn – unter Berücksichtigung aller Umstände im Einzelfall – unzumutbar sein, das Mietverhältnis auch nur noch während der Laufzeit der gesetzlichen Kündigungsfrist fortzusetzen.

Kündigung: Welche konkreten Fälle nennt das Gesetz?


In § 543 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) werden insbesondere drei Fälle genannt, in denen der Vermieter fristlos kündigen darf:

1. der Mieter vernachlässigt seine Sorgfaltspflichten so stark, dass die Mietwohnung erheblich gefährdet wird,
2. der Mieter überlässt seine Mietwohnung unbefugt einem Dritten,
3. bei folgenden Mietrückständen:
a) Der Mieter ist für zwei aufeinander folgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete (mehr als eine Monatsmiete) in Verzug oder
b) der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Was bedeutet "Vernachlässigung von Sorgfaltspflichten"?


Mieter sind vertraglich dazu verpflichtet, sorgsam mit der Wohnung umzugehen und Schäden daran nach Möglichkeit zu vermeiden. Dabei handelt es sich um eine vertragliche Nebenpflicht, die nicht extra ausdrücklich im Vertrag stehen muss.

Ein Beispiel: Das Landgericht Nürnberg-Fürth bestätigte die außerordentliche Kündigung durch einen Vermieter, dessen Mieter seine Wohnung stark hatte verwahrlosen lassen. Die ganze Wohnung war verschmutzt, das Bad nicht mehr benutzbar, ein Zimmer durch Gerümpel nicht mehr zu betreten und geheizt wurde nur noch in der Küche per Elektroheizer (Az. 1 C 321/15).

Besonderheiten gelten bei den sogenannten Messie-Wohnungen: Hier reichen Unordnung oder das Sammeln von trockenen alten Zeitungen allein nicht für eine Kündigung aus. Denn immerhin hat der Mieter selbst in der Wohnung das Hausrecht und kann entscheiden, wie ordentlich er es haben möchte. Für eine Kündigung muss es schon zu einer Gefährdung der Mietsache oder zur massiven Störung anderer Hausbewohner kommen; zum Beispiel durch Feuchtabfälle, Ungeziefer, Gestank oder Feuchtigkeitsschäden.

Wann liegt eine unbefugte Gebrauchsüberlassung vor?


Eine außerordentliche, fristlose Kündigung kann auch durch eine unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte oder eine Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters gerechtfertigt sein.
Dazu muss man wissen: Mieter brauchen für eine Untervermietung auch einzelner Zimmer immer die Erlaubnis des Vermieters. Zwar ist der Vermieter in bestimmten Fällen verpflichtet, diese zu erteilen; das bedeutet aber nicht, dass man ihn gar nicht erst fragen müsste.
Von einer Gebrauchsüberlassung an Dritte ist in der Regel auszugehen, wenn ein Mieter seine Wohnung einer anderen Person auf Dauer zur alleinigen Nutzung überlässt, die dann dort ihren Lebensmittelpunkt hat.

Bei der Aufnahme weiterer Personen wird es komplizierter. Mieter dürfen ohne Erlaubnis des Vermieters Besuch empfangen, und zwar grundsätzlich für etwa sechs Wochen. Besucher dürfen durchaus auch einen Schlüssel bekommen und sich in Abwesenheit des Mieters in der Wohnung aufhalten.
Wenn ein Besucher über diese Zeitspanne hinaus bleibt, hängt es vom Verwandtschaftsgrad ab, ob dies noch unter "Besuch" fällt. Der Vermieter hat jedenfalls nach sechs Wochen das Recht, nachzufragen.

Zwar muss der Vermieter informiert werden, wenn der Mieter nächste Angehörige (etwa Eltern, Kinder, Ehegatten) mit einziehen lässt. Er kann es jedoch nicht untersagen - außer, die Wohnung wird überbelegt. Allerdings ist es möglich, dass der oder die neuen Mitbewohner in die Betriebskostenumlage mit einbezogen werden müssen, wenn einzelne Kostenpositionen nach der Personenzahl abgerechnet werden. Andere Personen als engste Angehörige dürfen ohne Erlaubnis des Vermieters auf Dauer nicht mit einziehen.

In Großstädten ist dies ein wichtiges Thema: Die Vermietung an wechselnde Feriengäste kann eine unbefugte Gebrauchsüberlassung oder eine unbefugte Untervermietung darstellen. Eine vom Vermieter erteilte allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung deckt eine Nutzung als Ferienwohnung nicht ab. Es muss also wirklich das vom Vermieter genehmigt sein, was auch stattfindet.

Wann kann wegen Mietrückständen gekündigt werden?


Bei den oben genannten Mietrückständen ist eine fristlose Kündigung möglich. Wichtig zu wissen: Der Vermieter muss den Mieter deswegen nicht vorher abmahnen. Eine fristlose Kündigung kann außerdem auch bei mehrfach unpünktlicher Mietzahlung erlaubt sein. In diesem Fall allerdings darf der Vermieter nicht kündigen, ohne dass er den Mieter zuvor - erfolglos - abgemahnt hat.

Übrigens: Der Vermieter eines Hartz IV-Empfängers kann NICHT kündigen, weil das Jobcenter ihm die Miete auf direktem Wege jedes Mal mit Verspätung überweist. Denn dafür kann der Mieter nichts (Bundesgerichtshof, 21.10.2009, Az. VIII ZR 64/09).

Wann ist eine Kündigung wegen Vertragsverletzung möglich?


Nicht immer geht es um Geld. Vermieter dürfen auch kündigen, wenn der Mieter andere mietvertragliche Pflichten verletzt.

Beispiele sind:

- Verstöße gegen den Hausfrieden (Streit, Beleidigungen, Drohungen, Tätlichkeiten),
- massive und wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung (Ruhezeiten),
- übermäßige oder unzulässige Tierhaltung (Kampfhundehaltung trotz Verbot, 50 Katzen),
- vertragswidrige Nutzung der Wohnung für Gewerbe (unzulässig nur Gewerbe mit Wirkung nach außen, Kundenbesuch, Mitarbeiter).

In solchen Fällen richtet es sich nach der Schwere der Pflichtverletzung, ob eine fristlose Kündigung zulässig ist oder nur unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden darf. In der Regel ist allerdings bei solchen Vertragsverstößen eine vorherige Abmahnung des Mieters mit Fristsetzung zum Abstellen des jeweiligen Zustandes nötig. Erst dann, wenn der Mieter auf eine oder sogar mehrere Abmahnungen nicht reagiert hat, darf der Vermieter kündigen.

Anders ist es jedoch bei Straftaten gegen den Vermieter oder andere Hausbewohner oder in Fällen von groben Beleidigungen oder körperlichen Angriffen. In solchen Fällen erlauben die Gerichte in der Regel eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung.

Sprengmittel gegen Rattenplage: fristlose Kündigung


Ein Mieter hatte sich über Ratten im Garten des Mehrfamilienhauses geärgert. Seine Idee für eine Lösung: Er besorgte sich sogenannte Polenböller und ummantelte diese zusätzlich mit Glasscherben. Bis um Einsatz lagerte er die Böller in seiner Wohnung. Allerdings wurde sein Plan bekannt. Dies führte zu einer Verurteilung wegen Verstoßes gegen das Sprengstoffgesetz. Auch der Vermieter erfuhr davon und kündigte ihm fristlos. Der Mieter weigerte sich jedoch, auszuziehen. Er verstand die ganze Aufregung nicht - seine Methode werde doch allgemein zur Rattenbekämpfung angewandt.

Das Amtsgericht Hannover war anderer Meinung. Die Lagerung und der geplante Einsatz der Sprengkörper hätten die Bausubstanz des Gebäudes und die Gesundheit der anderen Mieter ernsthaft bedroht. Die Ummantelung mit Glasscherben zeige, dass der Mieter sich keinerlei Gedanken darüber gemacht habe, welche Gefahren er für andere verursache. Das Gericht bestätigte die fristlose Kündigung ohne Abmahnung - und erinnerte dran, dass er sich wegen Bekämpfung der Rattenplage an den Vermieter hätte wenden müssen (Urteil vom 4.5.2020, Az. 474 C 13200/19).

Wann findet eine außerordentliche Kündigung mit Frist statt?


Eine außerordentliche Kündigung findet nicht immer fristlos statt. Sie kann in ganz bestimmten Fällen auch befristet sein. Trotzdem nennt man sie "außerordentlich", weil dies Sonderfälle betrifft. Die Frist liegt dann standardmäßig bei drei Monaten und verlängert sich für den Vermieter nicht abhängig von der Mietdauer. Geregelt ist dies in § 573d des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Beispiele für Fälle der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist:
- Mietverträge über einen Zeitraum von mehr als 30 Jahren können nach 30 Jahren außerordentlich mit Frist gekündigt werden,
- beim Tod eines Mieters treten Angehörige oder auch andere Personen, die mit ihm einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, in den Mietvertrag ein (§ 563 BGB). Lebt jedoch niemand mit im gemeinsamen Haushalt, treten die Erben in das Mietverhältnis ein. Wenn der Vermieter konkrete Einwände gegen die eintretende Person hat, kann er das Mietverhältnis außerordentlich mit Frist kündigen.

Praxistipp


Der Vermieter darf seinen Mieter auch bei einer außerordentlichen (meist fristlosen) Kündigung nicht einfach sofort vor die Tür setzen. Er braucht ein gerichtliches Räumungsurteil, muss also zunächst auf Räumung klagen. Wenn seine Klage erfolgreich ist, räumt das Gericht dem Mieter immer noch eine Räumungsfrist ein. Nach deren Ende kann der Vermieter den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. In Härtefällen kann der Mieter der Räumung widersprechen.
Haben Sie Zweifel an der Zulässigkeit der Kündigung ihres Mietvertrages, sollten Sie sich baldmöglichst von einem Fachanwalt für Mietrecht beraten lassen.

(Wk)



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