Mietvertrag: Wann darf der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen?

12.06.2019, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 5 Min. (43 mal gelesen)
Mietvertrag: Wann darf der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen? © Bu - Anwalt-Suchservice

Eine außerordentliche oder fristlose Kündigung des Mietvertrags ist für Mieter ein Schock. In welchen Situationen darf der Vermieter fristlos kündigen und wann ist eine Kündigung nicht zulässig?

Mieter genießen in Deutschland einen sehr starken gesetzlichen Kündigungsschutz. Ein Mietvertrag kann ordentlich (mit gesetzlicher Frist) oder außerordentlich (in der Regel fristlos) gekündigt werden. Die außerordentliche Kündigung gilt als letztes Mittel, wenn nichts anderes mehr hilft. In bestimmten Fällen kann sie allerdings auch sehr schnell zum Einsatz kommen. Wir erklären in diesem Rechtstipp, wann das der Fall ist.

In welchen Fällen ist eine fristlose Kündigung möglich?


Hier muss man unterscheiden: Es gibt mehrere Fälle, in denen das Gesetz eine fristlose Kündigung ausdrücklich erlaubt. Dies sind zum Beispiel bestimmte Mietrückstände. Andererseits ist eine fristlose Kündigung generell möglich, wenn der Vermieter einen wichtigen Grund dafür hat, wenn man ihm also – unter Berücksichtigung aller Umstände des jeweiligen Falles – nicht mehr zumuten kann, das Mietverhältnis auch nur noch während der Laufzeit der eigentlichen gesetzlichen Kündigungsfrist weiter fortzusetzen.

Welche Fälle nennt das Gesetz?


§ 543 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) nennt insbesondere drei Fälle, in denen der Vermieter fristlos kündigen kann:

1. der Mieter vernachlässigt seine Sorgfaltspflichten so stark, dass er die Mietwohnung erheblich gefährdet,
2. der Mieter überlässt die Mietwohnung unbefugt einem Dritten,
3. der Mieter ist mit der Mietzahlung im Rückstand:
a) Der Mieter ist für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete (mehr als eine Monatsmiete) in Verzug, oder
b) der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Wann liegt eine Vernachlässigung von Sorgfaltspflichten vor?


Mieter haben die vertragliche Nebenpflicht, mit der Wohnung sorgsam umzugehen und Schäden daran möglichst zu vermeiden. Beispiel: Das Landgericht Nürnberg-Fürth bestätigte die außerordentliche Kündigung im Fall eines Mieters, der seine Wohnung stark hatte verwahrlosen lassen. Die Wohnung war verschmutzt, das Bad unbenutzbar, ein Zimmer durch Gerümpel unbetretbar und geheizt wurde nur noch die Küche mit einem Elektroheizer (Az. 1 C 321/15).
Bei sogenannten Messie-Wohnungen gibt es Besonderheiten. Unordnung oder Sammeln von trockenen alten Zeitungen reichen für eine Kündigung NICHT aus. Es muss schon zu einer Gefährdung der Mietsache, oder zur massiven Störung anderer Hausbewohner kommen (Feuchtabfälle, Ungeziefer, Gestank, Feuchtigkeitsschäden).

Wann liegt eine unbefugte Gebrauchsüberlassung vor?


Auch eine unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte oder eine Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters kann eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen.
Für eine Untervermietung auch einzelner Zimmer ist immer die Erlaubnis des Vermieters erforderlich. In bestimmten Fällen muss der Vermieter diese Genehmigung erteilen, das heißt aber nicht, dass man ihn nicht fragen müsste.
Von einer Gebrauchsüberlassung an Dritte geht man in der Regel aus, wenn der Mieter seine Wohnung jemand anderem auf Dauer zur alleinigen Nutzung überlässt, der dort seinen Lebensmittelpunkt hat.
Komplizierter ist es bei Aufnahme weiterer Personen. Mieter haben das Recht, ohne Erlaubnis des Vermieters Besuch zu empfangen, und zwar für etwa sechs Wochen. Dies schließt ein, dass die Besucher einen Schlüssel bekommen und sich auch in Abwesenheit des Mieters in der Wohnung aufhalten. Bleibt ein Besucher länger, hängt es vom Verwandtschaftsgrad ab, ob es sich noch um zulässigen Besuch handelt. Nach sechs Wochen hat der Vermieter hier das Recht, nachzufragen.
Der Vermieter muss zwar informiert werden, wenn der Mieter nächste Angehörige (Eltern, Kinder, Ehegatten) mit einziehen lässt, wirklich verbieten kann er es jedoch nicht (es sei denn, die Wohnung wird überbelegt). Es kann allerdings sein, dass der neue Bewohner in die Betriebskostenumlage mit einbezogen werden muss (wenn diese sich nach der Personenzahl richtet). Andere Personen dürfen jedoch nicht auf Dauer ohne Erlaubnis des Vermieters einziehen.
Die Vermietung an wechselnde Feriengäste kann ebenfalls eine unbefugte Gebrauchsüberlassung bzw. unbefugte Untervermietung sein. Eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung deckt eine Nutzung als Ferienwohnung nicht ab. Hier muss explizit das vom Vermieter genehmigt sein, was auch stattfindet.

Wann kann wegen Mietrückständen gekündigt werden?


Eine fristlose Kündigung ist bei den oben genannten Mietrückständen möglich. WICHTIG: Der Vermieter muss den Mieter deswegen nicht zuvor abmahnen. Die fristlose Kündigung kann zudem auch bei mehrfacher unpünktlicher Mietzahlung zulässig sein. Hier darf der Vermieter allerdings nicht kündigen, ohne den Mieter zuvor erfolglos angemahnt zu haben.

Der Vermieter kann NICHT kündigen, weil das Jobcenter ihm die Miete auf direktem Wege jedes Mal zu spät überweist (Bundesgerichtshof, 21.10.2009, Az. VIII ZR 64/09).

Kündigung wegen Vertragsverletzung


Vermieter können auch kündigen, weil der Mieter andere mietvertragliche Pflichten verletzt.

Dies können zum Beispiel sein:

- Verstöße gegen den Hausfrieden (Streit, Beleidigungen, Drohungen, Tätlichkeiten),
- massive und wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung (Ruhezeiten),
- übermäßige oder unzulässige Tierhaltung (Kampfhundehaltung trotz Verbot, 50 Katzen),
- vertragswidrige Nutzung der Wohnung für Gewerbe (unzulässig nur Gewerbe mit Wirkung nach außen, Kundenbesuch, Mitarbeiter).

Ob in diesen Fällen eine fristlose oder nur eine Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist möglich ist, richtet sich nach der Schwere der Pflichtverletzung. In aller Regel ist bei solchen Vertragsverstößen jedenfalls eine vorherige Abmahnung des Mieters mit Fristsetzung zum Abstellen des jeweiligen Zustandes erforderlich. Erst wenn der Mieter auf eine oder sogar mehrere Abmahnungen nicht reagiert, ist eine Kündigung möglich.

Regelmäßig gestatten die Gerichte allerdings eine fristlose Kündigung in Fällen von Straftaten gegen den Vermieter oder andere Hausbewohner oder in Fällen von Beleidigungen oder körperlichen Angriffen. In diesen Fällen ist in der Regel keine Abmahnung erforderlich.

Wann findet eine außerordentliche Kündigung mit Frist statt?


Eine außerordentliche Kündigung erfolgt nicht immer fristlos. In manchen Fällen kann sie auch befristet sein. Man nennt sie dennoch „außerordentlich“, weil es sich hier um Sonderfälle handelt, mit einer standardisierten Frist von drei Monaten, die sich für den Vermieter nicht abhängig von der Mietdauer verlängert.
Geregelt ist dies in § 573d des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Beispiele für Fälle der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist:
- Mietverträge, die über einen Zeitraum von mehr als 30 Jahren geschlossen wurden, können nach 30 Jahren außerordentlich mit Frist gekündigt werden,
- Beim Tod eines Mieters treten Angehörige oder auch andere Personen, die mit ihm einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, in den Mietvertrag ein (§ 563 BGB). Lebt niemand mit im gemeinsamen Haushalt, treten die Erben in das Mietverhältnis ein. Hat der Vermieter konkrete Einwände gegen die eintretende Person, darf er das Mietverhältnis außerordentlich mit Frist kündigen.

Praxistipp


Auch bei einer außerordentlichen (zumeist fristlosen) Kündigung darf der Vermieter den Mieter nicht sofort vor die Tür setzen. Er benötigt vielmehr ein gerichtliches Räumungsurteil, muss also erst einmal auf Räumung klagen. Ist seine Klage erfolgreich, wird das Gericht dem Mieter eine Räumungsfrist einräumen. Nach deren Ablauf kann der Vermieter den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Es gibt Fälle, in denen der Mieter wegen eines Härtefalles der Räumung widersprechen kann.
Ob eine Kündigung in einem bestimmten Fall gerechtfertigt ist, erfahren Sie bei einem Fachanwalt für Mietrecht.

(Wk)



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