Kündigung des Mietvertrages – was muss man dazu wissen?

12.06.2019, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 4 Min. (25 mal gelesen)
Kündigung des Mietvertrages – was muss man dazu wissen? © Rh - Anwalt-Suchservice

Wenn ein Mietverhältnis über eine Mietwohnung beendet werden soll, entstehen viele rechtliche Fragen. Nicht jede Kündigung ist wirksam. Dieser Rechtstipp erläutert Grundlegendes zur Kündigung des Mietvertrages.

Beide Parteien eines Mietvertrages über Wohnraum können diesen kündigen. Dies kann fristlos oder ordentlich (mit Frist) geschehen. Nicht jeder Kündigungsgrund ist jedoch rechtlich zulässig. Auch einige Formalien sind zu beachten. Bei der Kündigung von Wohnraum profitieren die Mieter von einem sehr weitgehenden gesetzlichen Kündigungsschutz.

Welche Kündigungsarten gibt es?


Zu unterscheiden ist zuerst einmal zwischen der ordentlichen und der fristlosen Kündigung. Bei der ordentlichen Kündigung wird unter Beachtung einer Kündigungsfrist gekündigt. Deren Dauer ist gesetzlich vorgegeben. Es gibt allerdings auch viele Fälle, in denen das Vertrauensverhältnis zwischen den Mietvertragsparteien so stark gestört ist, dass es einer von beiden Seiten nicht mehr zugemutet werden kann, das Vertragsverhältnis noch für die Zeit der Kündigungsfrist fortzusetzen. Dann kommt eine fristlose Kündigung in Betracht. Das Gesetz nennt Gründe, aus denen eine Kündigung in der Regel zulässig ist.

Wann darf der Vermieter dem Mieter ordentlich kündigen?


Der Vermieter darf dem Mieter nur dann ordentlich, also unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung schließt das Gesetz ausdrücklich aus. Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn
- der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft erheblich verletzt hat,
- der Vermieter Eigenbedarf an der Wohnung hat, oder
- der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Der Vermieter muss seinen Grund für die Kündigung im Kündigungsschreiben angeben – sonst ist sie nicht wirksam.

Wann darf der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen?


Um fristlos kündigen zu können, benötigt der Vermieter einen wichtigen Grund. Wichtige Kündigungsgründe können insbesondere sein:
- der Mieter ist mit der Miete erheblich in Rückstand (siehe unten),
- der Mieter gefährdet durch Vernachlässigung in erheblichem Maße das Mietobjekt,
- der Mieter überlässt die Wohnung unbefugt einem Dritten,
- der Mieter stört nachhaltig den Hausfrieden,
- der Mieter ist mit der Kaution in Höhe der zweifachen Monatsmiete in Rückstand.

Ist der Grund für die Kündigung kein Mietrückstand, sondern eine Verletzung anderer vertraglicher Pflichten, muss der Vermieter den Mieter in der Regel zunächst abmahnen. Erst wenn der Mieter sein Verhalten beibehält, darf er kündigen. In besonderen Ausnahmefällen kann eine Abmahnung entbehrlich sein.

Wann kann der Vermieter wegen Mietschulden fristlos kündigen?


Eine fristlose Kündigung wegen Mietschulden ist möglich, wenn

- der Mieter mit der Miete für zwei aufeinander folgende Termine im Rückstand ist (oder zumindest mit einem erheblichen Teil davon, mindestens einer Monatsmiete),
- der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen kann der Mieter ungeschehen machen, indem er die ausstehenden Beträge bezahlt.

Welche Kündigungsfrist muss der Vermieter beachten?


Für eine ordentliche Kündigung muss der Vermieter die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten. Anders als beim Mieter verlängert sich für den Vermieter die Kündigungsfrist, je länger das Mietverhältnis dauert. Zunächst dauert die Frist drei Monate. Sie verlängert sich jedoch nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei weitere Monate.

Aus welchen Gründen und mit welcher Frist kann der Mieter ordentlich kündigen?


Der Mieter benötigt für die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietvertrages keinen besonderen Grund. Er muss lediglich die gesetzliche Frist einhalten. Diese beträgt drei Monate, genauer: Sie muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats mit Wirkung zum Ablauf des übernächsten Monats erfolgen.

Aus welchen Gründen darf der Mieter außerordentlich kündigen?


Auch der Mieter braucht einen wichtigen Grund, um außerordentlich und damit fristlos zu kündigen. Solche Gründe können insbesondere sein:

- der Vermieter überlässt ihm die Wohnung ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig,
- der Wohnraum ist so beschaffen, dass er für den Mieter erhebliche Gesundheitsgefahren mit sich bringt (dieser Grund gilt unabhängig davon, ob der Mieter bei Vertragsschluss von der Gefahr gewusst hat oder Beschwerden deswegen vertraglich ausgeschlossen worden sind).

Welche Formalien muss man bei einer Kündigung beachten?


Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen, also auf Papier und mit eigenhändiger Unterschrift. Wenn sie vom Vermieter ausgeht, muss dieser den Kündigungsgrund nennen. Der Vermieter soll den Mieter außerdem auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs rechtzeitig hinweisen.

Kann der Mieter der Kündigung widersprechen?


Der Mieter kann einer Kündigung nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuches widersprechen. Dabei handelt es sich um die sogenannte Sozialklausel. Ein Widerspruch ist nur möglich, wenn es sich bei der Kündigung für den Mieter um einen Härtefall handelt, wenn der Mieter etwa so krank oder gebrechlich ist, dass ein Umzug ihn in Gefahr bringen würde. Die Sozialklausel greift nicht bei einer berechtigten fristlosen Kündigung.
Akzeptiert der Vermieter den Widerspruch nicht, bleibt dem Mieter nur, die Kündigung vor Gericht anzufechten.

Praxistipp


Bei der Kündigung eines Mietverhältnisses kann man insbesondere der Vermieter sehr viel falsch machen. So entsteht in der Praxis zum Beispiel viel Streit darum, ob ein Kündigungsgrund ausgereicht hat, ob im Einzelfall eine fristlose Kündigung gerechtfertigt war oder ob Fristen korrekt berechnet wurden. Hier ist die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht dringend zu empfehlen.

(Bu)



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