Kündigung des Mietvertrages – was muss man dazu wissen?

Die wichtigste Unterscheidung ist die zwischen der ordentlichen und der fristlosen Kündigung. Bei der ordentlichen Kündigung kündigt man unter Angabe einer Kündigungsfrist mit gesetzlich geregelter Dauer. Allerdings gibt es auch Fälle, in denen das Vertrauensverhältnis zwischen den Mietvertragsparteien derart gestört ist, dass man es einer der beiden Seiten nicht mehr zumuten kann, den Vertrag noch für die Dauer der Kündigungsfrist fortzuführen. In solchen Fällen kommt eine fristlose Kündigung in Betracht. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) werden Gründe aufgeführt, aus denen eine Kündigung in der Regel zulässig ist.

Eine ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist durch den Vermieter ist nur dann erlaubt, wenn dieser ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Ausdrücklich ausgeschlossen ist eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung.

Ein berechtigtes Interesse besteht insbesondere, wenn
- der Mieter schuldhaft seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt hat,
- der Vermieter Eigenbedarf an der Wohnung annmelden kann, oder
- der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und er dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (hier geht es eher um den Abriss eines unrentablen Plattenbaus, aber nicht um den Wunsch nach höherer Miete!).

Im Kündigungsschreiben muss der Vermieter den Kündigungsgrund angeben – sonst ist die Kündigung unwirksam.

Der Vermieter benötigt einen wichtigen Grund, um fristlos kündigen zu können.

Solche wichtigen Kündigungsgründe können insbesondere sein:
- erheblicher Zahlungsrückstand des Mieters (siehe unten),
- Mieter gefährdet durch Vernachlässigung in erheblichem Maße das Mietobjekt,
- Mieter überlässt die Wohnung unbefugt einem Dritten,
- Mieter stört nachhaltig den Hausfrieden,
- Mieter ist mit der Kaution in Höhe der zweifachen Monatsmiete in Rückstand.

Wenn der Grund für die Kündigung kein Zahlungsrückstand ist, sondern eine Verletzung anderer vertraglicher Pflichten, ist vor der Kündigung in aller Regel mindestens eine Abmahnung erforderlich. Ändert der Mieter sein Verhalten daraufhin nicht, ist der Vermieter zur Kündigung berechtigt. Allerdings kann die Abmahnung in besonders schwer wiegenden Ausnahmefällen auch entbehrlich sein.

Die fristlose Kündigung wegen Mietschulden ist zulässig, wenn

- der Mieter mit der Miete für zwei aufeinander folgende Termine im Rückstand ist (oder jedenfalls mit einem erheblichen Teil davon, mindestens einer Monatsmiete),
- der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Bezahlung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Der Mieter hat jedoch die Möglichkeit, eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen ungeschehen zu machen, indem er die ausstehenden Beträge begleicht.

Bei einer ordentlichen Kündigung muss der Vermieter die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Anders als beim Mieter verlängert sich für die Vermieterseite die Kündigungsfrist, je länger das Mietverhältnis andauert. Zuerst liegt die Frist bei drei Monaten. Nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sie sich um je drei weitere Monate.

Mieter benötigen für eine ordentliche Kündigung ihres Wohnraummietvertrages keinen besonderen Grund. Nur die gesetzliche Frist müssen sie einhalten. Diese beträgt drei Monate. Genauer: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats mit Wirkung zum Ablauf des übernächsten Monats stattfinden.

Auch Mieter benötigen einen wichtigen Grund, um außerordentlich und fristlos zu kündigen. Als Gründe kommen insbesondere in Frage:

- Vermieter überlässt die Wohnung ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig,
- Wohnraum ist so beschaffen, dass er für den Mieter erhebliche Gesundheitsgefahren mit sich bringt. Dieser Grund gilt unabhängig davon, ob der Mieter bei Vertragsschluss von der Gefahr gewusst hat oder Beschwerden deswegen mietvertraglich ausgeschlossen worden sind.

Eine Kündigung hat schriftlich zu erfolgen. Das heißt: Auf Papier und mit eigenhändiger Unterschrift. Geht sie vom Vermieter aus, muss dieser den Kündigungsgrund nennen. Außerdem soll der Vermieter den Mieter rechtzeitig auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs hinweisen.

Ja: Ein Widerspruch gegen die Kündigung ist nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuches möglich. Diese Regelung nennt man auch die Sozialklausel. Voraussetzung für den Widerspruch ist, dass es sich bei der Kündigung für den Mieter um einen Härtefall handelt. Beispiel: Der Mieter ist so krank oder gebrechlich, dass ein Umzug ihn in Gefahr bringen würde. Allerdings gilt die Sozialklausel nicht bei einer berechtigten fristlosen Kündigung.
Wenn der Vermieter den Widerspruch nicht akzeptiert, kann der Mieter die Kündigung vor Gericht anfechten oder sich auf Räumung verklagen lassen.

Bei der Kündigung eines Mietverhältnisses machen insbesondere Vermieter sehr oft Fehler. So gibt es in der Praxis häufig Streit darum, ob ein Kündigungsgrund ausgereicht hat, ob im jeweiligen Fall eine fristlose Kündigung gerechtfertigt war oder ob Fristen richtig berechnet wurden. Für Mieter und Vermieter empfiehlt sich bei Unklarheiten oder Streitigkeiten rund um die Kündigung die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht.