Checkliste: Klassische Fehler bei der Mieterhöhung

17.07.2019, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 4 Min. (319 mal gelesen)
Checkliste: Klassische Fehler bei der Mieterhöhung © Bu - Anwalt-Suchservice

Die Erhöhung der Miete führt besonders oft zu Streit zwischen Vermieter und Mieter. Im Mieterhöhungsverlangen machen Vermieter häufig Fehler, die zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung führen können.

Vermieter sollten wissen, welche Fehler es bei einer Mieterhöhung zu vermeiden gilt. So sparen sie Zeit und Geld für lange Auseinandersetzungen. Auch Mieter sollten sich mit diesem Thema beschäftigen, denn eine Vielzahl von Mieterhöhungen ist wegen derartiger Fehler nicht wirksam.

1. Ist die Mieterhöhung an alle Mieter gerichtet?


Oft stehen mehrere Personen als Mieter im Mietvertrag und haben diesen mit unterschrieben. Dies ist zum Beispiel häufig bei Ehepaaren oder Wohngemeinschaften der Fall. Bei einer Mieterhöhung muss der Vermieter das Schreiben namentlich an jeden der Mieter richten oder (insbesondere bei einer WG) einzelne Schreiben an jeden senden. Ein Brief zum Beispiel nur an den Ehemann reicht nicht aus.

2. Wer erhöht die Miete?


Oft ist der Vermieter ein Unternehmen. Auch werden viele Häuser von Hausverwaltungen betreut, bei denen der Mieter nicht weiß, welche Befugnisse diese überhaupt haben. Das Mieterhöhungsverlangen muss deutlich erkennen lassen, von wem es ausgeht und wer hier überhaupt die Miete erhöht.
Gibt es mehrere Vermieter – wie bei einer Erbengemeinschaft – müssen auch alle als Absender genannt werden und unterschreiben (oder es muss einer in Vertretung der anderen agieren, der dazu entsprechend bevollmächtigt wurde).

3. Ist der Absender berechtigt, die Miete zu erhöhen?


Gibt ein Bevollmächtigter des Vermieters die Erklärung ab, wie etwa der Hausverwalter oder der Rechtsanwalt, so muss dessen Vollmacht im Original dem Mieterhöhungsschreiben beigefügt sein. Notfalls müssen mehrere Ausfertigungen der Vollmacht verschickt werden. Kopien, E-Mails oder Faxe sind hier nicht ausreichend. In diesem Fall könnte der Mieter die Mieterhöhung zurückweisen. Allerdings wird dies von den Gerichten in der Regel nur akzeptiert, wenn es schriftlich innerhalb von sechs Tagen erfolgt und der Mieter noch keine anderen Kontakte mit der Hausverwaltung gehabt hat, aus denen er erkennen kann, dass diese alles für den Vermieter regeln darf.

4. Werden der Erhöhungsbetrag und auch die neue Miete genannt?


Der Vermieter muss in seinem Mieterhöhungsverlangen dem Mieter den Erhöhungsbetrag erkennbar ausweisen und ihm den neuen Mietzins ausdrücklich mitteilen. Lediglich die Aussage "ihre Miete steigt um x Prozent ..." reicht nicht für eine wirksame Mieterhöhung aus.

5. Wird die Mieterhöhung begründet?


In seinem schriftlichen Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter die Gründe für die verlangte Erhöhung der Miete nachvollziehbar angeben. Denn: Eine Mieterhöhung darf nur unter den gesetzlich festgelegten Voraussetzungen erfolgen, und dies muss nachprüfbar sein. Ein Mieterhöhungsverlangen ohne Begründung ist daher immer unwirksam!

6. Wurde die Jahressperrfrist eingehalten?


Laut Gesetz muss die Miete 15 Monate lang unverändert bleiben. Auch darf die Miete erst ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung erneut erhöht werden. Maßgeblich ist dabei der Zugang des Mieterhöhungsschreibens beim Mieter, nicht das Datum des Inkrafttretens der Mieterhöhung.

7. Wurde die Kappungsgrenze beachtet?


Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen (sogenannte Kappungsgrenze). Damit soll vermieden werden, dass relativ niedrige Mieten auf einen Schlag an die ortsübliche Vergleichsmiete angeglichen werden. Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder Erhöhungen der Betriebskosten zählen hier jedoch nicht mit.
Achtung: Die Bundesländer können jeweils für fünf Jahre befristet Gebiete mit Wohnungsmangel bestimmen, in denen die Kappungsgrenze auf 15 Prozent herabgesetzt wird.

8. Wurde die Mieterhöhung nach Modernisierung richtig berechnet?


Viele Jahre lang durfte der Vermieter nach bestimmten Modernisierungsarbeiten die Miete auf Dauer um 11 Prozent der Modernisierungskosten (für die jeweilige Wohnung) erhöhen. Dieser Prozentsatz wurde zum 1.1.2019 auf acht Prozent gesenkt.

Zusätzlich gilt nun bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung: Die Monatsmiete darf innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöht werden. Lag die Miete vor der Mieterhöhung unter sieben Euro pro Quadratmeter, darf sie nicht um mehr als zwei Euro je Quadratmeter steigen.

9. Werden Kriterien für die Einordnung in den Mietspiegel genannt?


Mieterhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete werden oft mit dem örtlichen Mietspiegel begründet. In diesem Fall muss der Vermieter dem Mieter auch die Kriterien für die Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel nachvollziehbar mitteilen. Dies können zum Beispiel Ausstattung, Baujahr und Lage sein.

10. Sind die Vergleichswohnungen identifizierbar?


Eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann auch durch die Benennung von drei Vergleichswohnungen mit höherer Miete begründet werden. Allerdings muss der Vermieter diese in seinem Schreiben mit der dortigen Höhe der Miete so konkret bezeichnen, dass der Mieter sie identifizieren kann.

11. Wurde ein Sachverständigengutachten beigefügt?


Eine weitere Möglichkeit der Begründung einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist ein Sachverständigengutachten. Beruft sich der Vermieter bei seiner Mieterhöhung auf ein Gutachten, muss er dieses dem Mieter auch zur Kenntnisnahme aushändigen.

12. Wird eine Zustimmung vom Mieter verlangt oder einseitig die Miete erhöht?


Eine Mieterhöhung kann nicht einfach einseitig verkündet werden. Deshalb ist hier auch vom Mieterhöhungsverlangen die Rede. Der Vermieter verlangt darin die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung. Darum sollte er in dem Schreiben ausdrücklich bitten. Der Mieter kann seine Zustimmung nicht unbegründet verweigern. Sind alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, muss er sie erteilen. Erteilt er sie nicht, kann der Vermieter ihn auf Zustimmung verklagen.

Praxistipp


Entsteht zwischen Mieter und Vermieter Streit über eine Mieterhöhung, kann ein Fachanwalt für Mietrecht deren Wirksamkeit prüfen. Er kennt die aktuelle Rechtsprechung und Rechtslage am besten und kann die jeweilige Partei auch im Rechtsstreit vor Gericht vertreten.

(Bu)



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