Die Mieterhöhung bei Gewerbeimmobilien

13.05.2019, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 4 Min. (1266 mal gelesen)
Die Mieterhöhung bei Gewerbeimmobilien © Ma - Anwalt-Suchservice

Bei Gewerbeimmobilien herrscht größere Vertragsfreiheit als bei Wohnimmobilien. Vermieter haben trotzdem eine Reihe von Einschränkungen zu beachten, wenn sie auf der rechtssicheren Seite sein wollen.

Im Wohnraummietrecht geben besondere Regelungen vor, wann die Miete erhöht werden darf. Auch darf die Miete nur bis zur sogenannten Kappungsgrenze erhöht werden. Aber: Diese den Mieter schützenden Vorschriften gelten bei Gewerbeimmobilien nicht. Welche Vorschriften auf Gewerberäume anwendbar sind, regelt § 578 BGB – und diese Vorschrift verweist beispielsweise nicht auf § 558 BGB, in dem die Mieterhöhung für Wohnräume bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in verschiedener Hinsicht eingeschränkt und der Höhe nach begrenzt wird. Kann also der Vermieter beim Gewerbemietvertrag die Miete ohne Weiteres erhöhen?

Auf welcher Grundlage ist eine Mieterhöhung möglich?


Der Vermieter von Gewerberäumen hat nicht die Möglichkeit, einfach einseitig die Miete zu erhöhen, wenn dies im Mietvertrag nicht vereinbart ist. Ohne entsprechende vertragliche Vereinbarung hat er schlechte Karten.
Wenn die Miete so niedrig ist, dass sie im Vergleich mit ähnlichen Immobilien grob ungerecht bzw. unbillig erscheint, kann in der Theorie eine Mieterhöhung nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) gerechtfertigt sein – dies ist jedoch eher ein exotischer Fall.
Der Vermieter kann eine Mieterhöhung ansonsten nur über eine Änderung des Mietvertrages erreichen. Natürlich kann diese im Einvernehmen mit dem Mieter durch eine vertragliche Neuregelung erfolgen, also einen neuen Vertrag oder eine einverständliche Änderung des Vertrages. Eine andere Möglichkeit ist eine Änderungskündigung. Bei dieser kündigt der Vermieter den bestehenden Mietvertrag und legt dem Mieter gleichzeitig einen neuen mit höherer Miete vor. Letzteres wird allerdings in der Praxis oft daran scheitern, dass bei gewerblichen Mietverträgen Zeitmietverträge über einen längeren, festen Zeitraum üblich sind, die man nicht beliebig während der Vertragslaufzeit kündigen kann.

Was gilt für Staffelmietverträge?


Allerdings kann eine Mieterhöhung beim Gewerbemietvertrag von Anfang an schon im Mietvertrag vorgesehen werden. Eine Möglichkeit dafür ist der Staffelmietvertrag. Dieser bestimmt, dass die Miete in bestimmten regelmäßigen Zeitabständen – zum Beispiel alle zwei oder fünf Jahre – um einen bestimmten Betrag angehoben wird. Diese Mietsteigerung findet dann automatisch statt, ohne dass es einer besonderen Mieterhöhung bedarf. Auch kann der Mieter ihr nicht widersprechen. Im Wohnraummietrecht gibt es für die Staffelmiete einige Einschränkungen (§ 557a BGB): Die Mieterhöhung muss als Geldbetrag ausgewiesen werden, die Staffelmiete muss zumindest für ein Jahr unverändert bleiben usw. Aber: Diese gesetzlichen Regeln sind nicht auf Gewerberäume übertragbar. Bei diesen zählt allein das, was vereinbart wurde.

Was sagt der BGH zum Staffelmietvertrag bei Gewerberäumen?


Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass auch eine Änderung der Marktlage auf dem Immobilienmarkt eine Staffelmietvereinbarung nicht erschüttern kann. Wenn also zum Beispiel die Mietpreise für entsprechende Gewerberäume sinken, bleibt der Mieter trotzdem weiterhin an den bisherigen Vertrag gebunden. Er kann nicht damit argumentieren, dass dies ihm nicht zumutbar sei. Auch kann er sich nicht auf einen “Wegfall der Geschäftsgrundlage” berufen, weil etwa beide Vertragspartner bei Vertragsabschluss davon ausgegangen sind, dass die Mieten für derartige Objekte allgemein in Zukunft weiter steigen würden (Urteil vom 8.5.2002, Az. XII ZR 8/00).

Was ist eine Indexmiete?


Bei Gewerberäumen wird häufig auch eine Indexmiete vereinbart. Dabei spricht man auch von einer Preisanpassungs- oder Gleitklausel. Eine solche Vereinbarung bedeutet, dass sich die Miete abhängig vom Verbraucherpreisindex oder auch vom Index für Einzelhandelspreise ändert, sie ist also an den Index gekoppelt.
Manche Klauseln sehen eine Anpassung nach der Veränderung von Indexpunkten vor, andere nach der prozentualen Veränderung des Index. Übersichtlicher sind die Prozentklauseln.
Indexklauseln verstoßen jedoch gegen das 2007 geänderte Preisklauselgesetz, sofern sie nicht vier wichtige Voraussetzungen erfüllen:
- Der Mietvertrag muss über eine Laufzeit von mindestens zehn Jahren gehen.
- Die Mieterhöhung muss von einem Index abhängig sein, den das statistische Bundesamt, ein statistisches Landesamt oder die entsprechende europäische Stelle veröffentlichen.
- Die Preisklausel muss hinreichend bestimmt sein
- Sie darf außerdem keine Partei unangemessen benachteiligen. Dies bedeutet: Bei einem Rückgang der Indexwerte muss die Miete auch nach unten angepasst werden.

Was ist unter einer Umsatzmiete zu verstehen?


Oft wird bei Gewerbemietverträgen eine vom Umsatz abhängige Miete vereinbart. Eine solche Vereinbarung gewährleistet, dass der Vermieter an Umsatzsteigerungen des Mieters beteiligt wird, der Mieter aber bei Umsatzeinbußen in gewisser Weise abgesichert ist. In der Regel ist dabei ein bestimmter Anteil der Miete als Festbetrag vereinbart und der (oft größere) Anteil als umsatzabhängig. Nicht erlaubt ist eine Umsatzmiete bei Apotheken.

Was ist ein Leistungsvorbehalt?


Ein Leistungsvorbehalt kann ebenfalls im Mietvertrag vereinbart werden. Er bedeutet, dass sich der Vermieter eine Anpassung der Miete nach einem bestimmten Zeitraum oder unter bestimmten Voraussetzungen vorbehält. Dieses Recht kann einseitig dem Vermieter eingeräumt werden oder es kann auch eine erneute Verhandlung über die Miethöhe nach einer bestimmten Zeit vereinbart werden.

Der Bundesgerichtshof hat sich 2012 mit einer solchen Klausel beschäftigt. Die Wasserstraßenverwaltung des Bundes hatte eine Steg- und Slipanlage an einen Segelverein vermietet. Im Vertrag stand, dass die Vermieterin alle drei Jahre prüfen könne, ob das Nutzungsentgelt noch ortsüblich und angemessen sei – um es ggf. zu erhöhen oder zu senken. Den Betrag dürfe die Vermieterin “nach billigem Ermessen festsetzen”.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass diese Klausel nicht nach den Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam sei. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 BGB liege nicht vor.
Der Wirksamkeit der Klausel stünde es nicht entgegen, dass dem Mieter bei einer Mieterhöhung kein Recht zur vorzeitigen Kündigung eingeräumt werde (Urteil vom 9.5.2012, Az. XII ZR 79/10).

Praxistipp


Bei Gewerbemietverträgen gibt es eine deutlich größere Vertragsfreiheit als bei Wohnraummietverträgen. Mieterhöhungen sind jedoch nur auf Basis eindeutiger vertraglicher Absprachen möglich. Ob eine solche Vereinbarung rechtswirksam ist, kann ein Fachanwalt für Mietrecht für Sie überprüfen.

(Bu)



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