Der Mietspiegel – was muss ich darüber wissen?

31.01.2019, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 5 Min. (808 mal gelesen)
Der Mietspiegel – was muss ich darüber wissen? © Bu - Anwalt-Suchservice

Der Mietspiegel zeigt die durchschnittliche Entwicklung der Mieten in einer Gemeinde. An ihm kann man auch ablesen, ob eine Mieterhöhung sich noch im zulässigen Rahmen bewegt.

Mit dem Mietspiegel kann man für eine bestimmte Wohnung eine vor Ort übliche Durchschnittsmiete feststellen, die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete. Man unterscheidet einfache und qualifizierte Mietspiegel. Zu beiden gibt es Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch.
Allerdings sind die Gemeinden nicht gezwungen, einen Mietspiegel zu erstellen. Vielmehr sollen sie dies tun, wenn dafür ein Bedürfnis besteht und dieses mit einem vertretbaren Aufwand umgesetzt werden kann. Den Mietspiegel und seine Änderungen sollen die Gemeinden dann veröffentlichen.

Welche Kriterien werden verwendet?


Ein Mietspiegel soll die ortsübliche Vergleichsmiete zeigen – und zwar für jede Art von Wohnung. Daher werden die Wohnungen nach verschiedenen Kriterien gewissermaßen in Preisklassen eingeteilt. Berücksichtigt werden dabei Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und natürlich auch die energetische Ausstattung, also Heizung und Wärmedämmung. So kann man Durchschnittsmieten ermitteln etwa für ein Einfamilienhaus in der Vorstadt oder für eine Zweizimmerwohnung im Zentrum. Bei der Zweizimmerwohnung kann man beispielsweise zwischen ungedämmtem Altbau und frisch sanierter Wohnung mit guter Wärmedämmung unterscheiden. Beim Mietspiegel werden nur privat finanzierte Wohnungen berücksichtigt, der öffentlich geförderte “soziale Wohnungsbau” bleibt wegen der fehlenden freien Preisentwicklung außen vor.

Was ist ein einfacher Mietspiegel?


Der einfache Mietspiegel ist geregelt in § 558c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Erstellt oder anerkannt wird er von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam. Er kann sich auf das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder auch nur auf einen Teil einer Gemeinde oder einen Stadtteil beziehen. Er soll (nicht: muss) im Abstand von zwei Jahren aktualisiert werden, um die aktuelle Entwicklung abzubilden. Der einfache Mietspiegel ist an keine besonderen Vorgaben gebunden: Er muss nur die ortsübliche Vergleichsmiete ausweisen und die oben genannten Unterscheidungskriterien für Wohnungen berücksichtigen. Weitere Vorschriften muss die Gemeinde nicht beachten, meist wird die Kaltmiete verwendet. Der Beweiswert eines einfachen Mietspiegels vor Gericht ist gering.

Was ist ein qualifizierter Mietspiegel?


Ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Diese müssen auch dokumentiert werden und nachgeprüft werden können. Er wird von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt. Er muss im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst werden und ist alle vier Jahre komplett neu zu erstellen. Wurden diese Vorgaben beachtet, wird beim qualifizierten Mietspiegel von Gesetzes wegen angenommen, dass die darin genannten Beträge die ortsübliche Vergleichsmiete angeben. Hier gibt es also eine gesetzliche Vermutung für die Richtigkeit, während der einfache Mietspiegel nur eine Art Indizwirkung hat. Der Beweiswert vor Gericht ist ungleich höher.

Wie aktuell sind die Zahlen?


Zwar werden Mietspiegel regelmäßig aktualisiert. In einigen Großstädten steigen die Mieten aber so schnell an, dass die Mietspiegel nicht mehr Schritt halten können – ein Beispiel dafür ist München. Teilweise wird in solchen Städten zunehmend die bereits ausgestorben geglaubte Indexmiete vereinbart – die Höhe der Miete ist also an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gebunden, der die Entwicklung der Lebenshaltungskosten zeigt. Dann spielt der Mietspiegel bei Mieterhöhungen keine Rolle.

Was ist, wenn der Mietspiegel veraltet ist?


In diesem Fall kann ein Vermieter zur Begründung einer Mieterhöhung auch einen veralteten Mietspiegel oder den einer anderen, vergleichbaren Gemeinde verwenden. Aber: Kommt es zum Rechtsstreit, kann der Mieter durchaus versuchen, diesen zu entkräften. Der Beweiswert veralteter Mietspiegel wird vor Gericht als geringer angesehen als der aktueller Zahlenwerke.
Der Bundesgerichtshof hat zum Beispiel entschieden, dass für eine Wohnung in Backnang bei Stuttgart auch der einfache Mietspiegel der Nachbarstadt Schondorf verwendet werden könne. Beide Gemeinden haben einen S-Bahn-Anschluss und liegen von Stuttgart etwa gleich weit entfernt. Unzulässig wäre es zum Beispiel gewesen, den Mietspiegel der nächsten größeren Stadt, wie etwa Stuttgart, zu nutzen (Az. VIII ZR 99/09).

Welche Rolle spielt der Mietspiegel bei einer Mieterhöhung?


Vermieter dürfen die Miete nicht “einfach so” erhöhen. Mieterhöhungen sind nur aus bestimmten, gesetzlich festgelegten Gründen möglich: Zum Beispiel nach einer Modernisierung oder zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Vermieter hat dabei einige Einschränkungen zu beachten – wie den Zeitabstand zur letzten Mieterhöhung und die Einhaltung der sogenannten Kappungsgrenze.
Bei einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Mietspiegel zur Untermauerung der Vergleichsmiete verwendet werden – wahlweise neben anderen “Beweismitteln” wie einem Sachverständigengutachten, einem Auszug aus einer Mietdatenbank oder der Benennung von drei Vergleichswohnungen. Aber: Existiert ein aktueller, qualifizierter Mietspiegel, ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, dessen Zahlen für die Wohnung mit anzugeben – und das gilt auch, wenn er sich für ein anderes Begründungsmittel entschieden hat. Näheres finden Sie in unserem Rechtstipp Mieterhöhung – was man dazu wissen muss.

Was gilt, wenn der Mietspiegel eine “von...bis” Angabe enhält?


Mietspiegel geben die ortsübliche Vergleichsmiete für eine bestimmte Wohnungsart oft als “Spanne” an. Die neue Miete muss nach § 558a Absatz 4 BGB innerhalb dieser Spanne liegen. Der Vermieter muss bei seinem Mieterhöhungsverlangen betragsmäßig dann innerhalb der Spanne bleiben. Er braucht nicht den Minimalwert der Spanne zu verwenden.

Kann ein Mietspiegel unwirksam sein?


Das Amtsgericht Charlottenburg entschied am 11.5.2015, dass der Berliner Mietspiegel Stand 2013 nicht als qualifizierter Mietspiegel anzusehen sei. Er sei nicht auf Basis wissenschaftlicher Methoden erstellt worden. Fehlerhaft sei besonders das Verfahren der Extremwertbereinigung, welches nicht nur Wuchermieten und Gefälligkeitsmieten aus der Berechnung herausnehme, sondern auch Werte, die sich noch im üblichen Bereich bewegten. Kritisiert wurde auch die Einteilung der Wohnqualitäten in “einfach”, “mittel” und “gut”. Hier würden allzu unterschiedliche Wohnqualitäten und Lagen zusammengefasst. Das Gericht wollte diesen Mietspiegel nicht einmal als einfachen Mietspiegel heranziehen und verließ sich bei der Ermittlung der Vergleichsmiete lieber auf das Gutachten eines Sachverständigen (Az. 235 C 133/13). Das Urteil wurde vom Landgericht Berlin bestätigt und ist rechtskräftig (Az. 18 S 183/15).
Nicht alle Mietspiegel sind gleich. Wenn also an einem konkreten Mietspiegel mit Hilfe von Sachverständigen schwerwiegende Mängel festgestellt werden, kann es sein, dass dieser nicht zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen werden kann.

Wozu kann man den Mietspiegel noch verwenden?


Mieter können den Mietspiegel verwenden, um nachzuweisen, dass der Vermieter einen Mietwucher begangen hat. Dies ist bei Wohnräumen der Fall, wenn die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent überschreitet. Gleichzeitig muss eine Zwangslage des Mieters vorliegen, die der Vermieter zur Erzielung einer überhöhten Miete ausgenutzt hat. In solchen extremen Fällen macht sich der Vermieter nach § 291 des Strafgesetzbuches (StGB) strafbar und der Mieter hat Ansprüche auf Reduzierung der Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete und Schadenersatz.
Eine Miete, die um 20 Prozent höher ist als die ortsübliche Vergleichsmiete in den letzten vier Jahren, stellt eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz dar. Hier handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld bis 50.000 Euro geahndet werden kann.

Praxistipp


Bei Mieterhöhungen kann es sich für Mieter lohnen, den Mietspiegel ihrer Gemeinde zurate zu ziehen. Kommt es zum Streit mit dem Vermieter, kann ein Fachanwalt für Mietrecht kompetenten Rat erteilen.

(Bu)



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