Eigenbedarf auch nach kurzer Mietdauer durchsetzbar

Für eine halbe Dekade (5 Jahre) ab Vertragsbeginn darf der Vermieter nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Mit dieser ungerechten Benachteiligung ist jetzt Schluss. Ein Rechtstipp von Anton Bernhard Hilbert, Waldshut-Tiengen

Bisher muteten die Gerichte dem Vermieter zu, bei Abschluss eines neuen Mietvertrages weit in die Zukunft zu schauen. Wenn am fernen Horizont auch nur ein möglicher Eigenbedarf auftauchte, musste der den Mietinteressenten auf die – mitunter recht abstrakte – Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung aufklären. Bei einem Verstoß gegen diese vorvertragliche Aufklärungspflicht durfte der Vermieter nicht kündigen.

Praktisch sah dies so aus, dass vor Gericht über eine Eigenbedarfskündigung gestritten wurde. Bestand das Mietverhältnis noch keine 5 Jahre, prüfte der Richter, ob die Bedarfssituation bei Abschluss des Mietvertrages „vorhersehbar“ war. Dabei wurden dem Vermieter nicht selten geradezu hellseherische Fähigkeiten abgefordert.

Hatte der Vermieter halbwüchsige Kinder, wurde Vorhersehbarkeit in aller Regel bejaht. Kündigung war dann nicht mehr möglich. Gerichte nahmen Vorhersehbarkeit an, wenn zwischen dem Vermieter und seinem 16-jährigen Sohn Spannungen bestehen, wenn die Tochter des Vermieters bei Beginn des Mietverhältnisses 18 Jahre alt ist, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass der studierende Sohn an den Wohnort der vermietenden Eltern zurückkehrt. Vermieter mit Kindern mussten praktisch stets auf die Möglichkeit eines Eigenbedarfs hinweisen, wollten sie ihr Kündigungsrecht nicht verlieren.

Nicht nur bei heranwachsenden Kindern sollte Eigenbedarf innerhalb eines Zeithorizonts von 5 Jahren „vorhersehbar“ sein, sondern auch bei betagten Eltern oder selbst dann, wenn der Vermieter sich selbst in vorgerücktem Alter befand und deshalb nicht garantiert war, dass er die nächsten 5 Jahre noch würde Treppen steigen können. Lebte der Vermieter im Ausland, war Eigenbedarf deshalb vorhersehbar, weil er damit rechnen musste, dort zu erkranken und die vermietete Wohnung zu benötigen.

In fast all diesen Fällen ging es nicht um die angebliche „Vorhersehbarkeit“ (welcher Mensch kann schon 5 Jahre in die Zukunft blicken), sondern darum, aus ideologischen Gründen dem Mieter auf Kosten des Vermieters die Wohnung zu erhalten. Die Interessen, Bedürfnisse und Lebensnotwendigkeiten des Vermieters wurden auf dem Altar des Mieterschutzes geopfert.

An dieser Rechtsprechung hat sich auch das Landgericht Mannheim orientiert (Urteil vom 17.04.2014 – 4 S 93/13). Es weist die Räumungsklage des Vermieters ab. Die Eigenbedarfskündigung der Zweizimmerwohnung vom 28. Februar 2013, so das Gericht, ist rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam. Der Vermieter hatte den Mietvertrag mit der Mieterin am 14. April 2011 abgeschlossen. Den Eigenbedarf machte der Vermieter geltend für seine 20 Jahre alte Tochter, die im Juni 2012 das Abitur abgelegt und anschließend ein Jahr in Australien verbrachte. Sie kehre am 18. Juli 2013 nach Deutschland zurück und trete eine Arbeitsstelle in Frankfurt am Main an, daneben absolviere sie ein berufsbegleitendes Studium in Mannheim. Sie wolle nach ihrer Rückkehr eine eigene abgeschlossene Wohnung beziehen und sich nicht mehr mit dem Zimmer in der Wohnung ihrer Eltern begnügen.

Der Vermieter legt gegen dieses Urteil Revision ein und hat vor dem Bundesgerichtshof Erfolg (Urteil vom 4. Februar 2014 – VIII ZR 154/14).

Zwar sei es rechtsmissbräuchlich, den Mieter bei Vertragsschluss nicht darüber aufzuklären, dass der Vermieter „alsbald“ zur Eigenbedarfskündigung entschlossen sei oder sie wenigstens ernsthaft erwäge (vgl. dazu den Beitrag des Verfassers vom 05.04.2013 - "Ende der Hellseherei - Halbdekadensperre beim Eigenbedarf fällt" - zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.03.2013 - VIII ZR 233/12, in dem sich die jetzige Linie andeutet).

Kein Rechtsmissbrauch liege aber vor, wenn das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs zwar im Rahmen einer „Bedarfsvorschau“ erkennbar gewesen wäre, der Vermieter aber bei Mietvertragsabschluss weder entschlossen gewesen sei, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen, noch eine solches Vorgehen ernsthaft in Betracht gezogen habe.

„Denn bei verständiger und objektiver Betrachtung bringt ein Vermieter dadurch, dass er dem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag anbietet und nicht von sich aus Angaben über den Stand und die mögliche Entwicklung seiner familiären und persönlichen Verhältnisse (etwa Heranwachsen von Kindern, drohende Trennung von Familienangehörigen, Erkrankung, berufliche Veränderungen) macht, regelmäßig nicht zum Ausdruck, dass er die Möglichkeit eines alsbaldigen Eigenbedarfs unaufgefordert geprüft hat und nach derzeitigem Erkenntnisstand ausschließen kann.“

Zu Recht hält der Bundesgerichtshof fest, dass die bisherigen Zumutungen an den Vermieter dessen verfassungsrechtlich verbürgte Freiheit missachtet, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu entscheiden.

Wünscht der Mieter eine Bestandsgarantie, muss er selbst dafür sorgen, dass das Recht zur ordentlichen Kündigung für einen gewissen Zeitraum ausgeschlossen wird – oder der Vermieter einseitig auf die Eigenbedarfskündigung verzichtet.

Nur die Sache ist verloren, die man aufgibt (E. von Feuchtersleben).