Eigenheim: Was für Nebenkosten entstehen beim Hausbau?

05.09.2017, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 4 Min. (138 mal gelesen)
Eigenheim: Was für Nebenkosten entstehen beim Hausbau? © Bu - Anwalt-Suchservice

Wer ein Haus baut, denkt bei der Planung oft nur an die Baukosten für das Traumhaus an sich. Daneben fallen aber eine Reihe von weiteren Kostenpositionen, die sogenannten Baunebenkosten an, die jeder Bauherr unbedingt berücksichtigen sollte.

Es beginnt beim Grundstückskauf: Oft wird hier nur der Kaufpreis gesehen. Makler, Notar, Grundbuchamt und Grunderwerbssteuer wollen jedoch auch bezahlt werden. Und wenn erst einmal die Baustelle steht, entstehen schnell weitere Kosten, die man in der Vorplanung leicht vergisst. Das kann zu Problemen bei der Finanzierung führen, denn die Nebenkosten können bis zu 20 Prozent der Gesamtsumme ausmachen. Exakte Werte lassen sich jedoch bei den einzelnen Kostenpositionen schwer nennen. Denn die Kosten hängen oft vom Grundstück, vom Kaufpreis oder von den Landesgesetzen der einzelnen Bundesländer ab.

Welche Nebenkosten entstehen beim Grundstückskauf?


Wird bei der Suche nach dem Baugrundstück ein Makler eingesetzt, fallen je nach Bundesland 3 bis 7 Prozent vom Kaufpreis zuzüglich Mehrwertsteuer als Provision an. Beim Kauf fallen darüber hinaus Kosten für den Notar an (je nach erbrachter Leistung 1 bis 1,5 Prozent vom Kaufpreis) sowie für die Grundbucheintragung (0,5 Prozent). Dazu kommt die Grunderwerbsteuer, die jedes Bundesland unterschiedlich festsetzen kann.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?


Immer mehr Bundesländer haben die Grunderwerbsteuer in den letzten Jahren erhöht, zum Teil mehrfach. Die Unterschiede sind erheblich. Während Bayern 2017 noch einen günstigen Steuersatz von 3,5 Prozent (des Kaufpreises) verlangte, erhöhte Baden-Württemberg den Steuersatz auf 5 Prozent. Berlin liegt bei 6 Prozent, wie auch Hessen. Schleswig-Holstein, Thüringen und Nordrhein-Westfalen liegen bei 6,5 Prozent.

Bevor der Bagger kommt: Die Planungs- und Vorbereitungsphase


Bevor der Bauvertrag abgeschlossen wird, sollte dieser zur Prüfung einem Anwalt vorgelegt werden. Denn oft verstecken sich hier Klauseln, die den Kunden eher benachteiligen. Danach müssen eine Reihe von Vorbereitungen für den Hausbau getroffen werden. Zunächst ist ein Bodengutachten sinnvoll. Denn nur so kann festgestellt werden, ob im Boden unangenehme Überraschungen lauern, ob der Untergrund standfest oder feucht ist, wo das Grundwasser steht. Ein Bodengutachten (auch „Geotechnischer Bericht“) ist seit 2008 Vorschrift. Mit 500 bis 3.000 Euro ist zu rechnen. Die Baugenehmigung schlägt je nach Bundesland mit 0,2 bis 0,7 Prozent der Bausumme zu Buche. Wer sich bereits vor dem Grundstückskauf absichern möchte, kann beim Bauamt eine Bauvoranfrage stellen. Diese kostet meist etwa 100 bis 150 Euro. Die Statik des Neubaus muss vor dem Bau anhand der Pläne von einem unabhängigen Prüfstatiker gecheckt werden. Dafür fallen etwa 1.000 bis 2.000 Euro an. Natürlich muss das Grundstück auch durch einen Vermessungsingenieur vermessen werden; dabei wird auch ein Lageplan erstellt. Dafür können 2.000 bis 2.500 Euro fällig werden. Die Lage des zukünftigen Hauses muss natürlich auch auf dem Grundstück abgesteckt werden, hierfür sind noch einmal ein paar hundert Euro zu rechnen. Soweit man nicht Leistungen vom Bauträger aus einer Hand bezieht, muss man natürlich auch einen Architekten mit der Erstellung der Pläne und mit der Projektüberwachung bzw. Bauleitung beauftragen. Dies schlägt ungefähr mit 12 bis 15 Prozent der Bausumme zu Buche. Architektenleistungen werden nach einer Honorarordnung berechnet (HOAI).

Welche Kosten fallen für die Vorbereitung des Grundstücks an?


Nun muss das Grundstück rein praktisch für den Bau vorbereitet werden. Vielleicht stehen Bäume im Weg, die gefällt werden müssen (je nach Schwierigkeitsgrad: 8 – 50 Euro je Meter Baumhöhe). Vielleicht muss zwischen öffentlicher Straße und Bauplatz noch eine Baustraße über das Grundstück angelegt werden? Je nach Festigkeit des Untergrunds und Länge der Baustraße können hier sehr unterschiedliche Preise herauskommen. Zwischen 10 Euro pro Quadratmeter und 140 Euro scheint alles möglich. Vielleicht lässt sich die Baustraße später als Zufahrt nutzen? Rechtzeitige Planung verhindert, dass später tonnenweise Schotter hin- und hergeschafft werden muss. Auch Bauwasser und Baustrom müssen auf der Baustelle vorhanden sein. Hier sind etwa 500 bis 2.000 Euro einzurechnen. Nun kommt der Bagger, denn für Keller oder Bodenplatte muss Erdreich ausgehoben werden. Auch hier können je nach Bodenqualität wieder extreme Preisunterschiede auftreten. Bei leichtem Erdboden sind 3 bis 5 Euro pro Kubikmeter anzusetzen, bei Felsbrocken kann die Sache ganz anders aussehen. Natürlich muss das Ausgehobene auch abtransportiert werden. Dies kostet ca. 8 bis 16 Euro pro Kubikmeter.

Was kostet die Erschließung?


Erschließung bedeutet, dass das Grundstück an die allgemeinen Versorgungsleitungen angeschlossen wird – also Gas, Wasser, Abwasser, Strom, Telefon, Kabelanschluss. Die Kosten sind von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich und hängen von den örtlichen Gegebenheiten ab. Zwischen 6.000 und 20.000 Euro sind möglich. Achtung: In ländlichen Gebieten gibt es oft keine zentrale Abwasserentsorgung. Hier wird mit Kleinkläranlagen gearbeitet, die jeder Hauseigentümer anschaffen und behördlich regelmäßig prüfen lassen muss. Altanlagen sind oft nicht mehr zulassungsfähig.

Erschließungsbeiträge der Gemeinde


Erschließungsbeiträge beruhen auf einer Gemeindesatzung und stellen eine Kostenbeteiligung von Anliegern bestimmter öffentlicher Bauvorhaben dar. So können zum Beispiel die Kosten für eine Straßenverbreiterung, neue Geh- und Radwege oder eine neue Straßenbeleuchtung zu einem gewissen Prozentsatz auf die Anlieger der jeweiligen Straße umgelegt werden. Es empfiehlt sich, sich vor einem Bauvorhaben zu erkundigen, ob etwas Derartiges zu erwarten ist. Denn die entsprechenden Kosten können fünfstellig sein.

Welche Nebenkosten entstehen während der Bauphase?


Vom Architekten war schon die Rede. Sinnvoll ist allerdings auch eine Baubegleitung durch den Bauherrenschutzbund. Dieser hilft bei der frühzeitigen Aufdeckung von Mängeln. Kosten: Etwa 2.500 Euro. Die Bank wird sogenannte Bauzeitzinsen verlangen. Diese bestehen aus den Zinsen für bereits ausgezahlte Teilbeträge und den Bereitstellungszinsen für noch nicht ausgezahlte Teile des Darlehens. Verzögert sich der Bau, kann es hier zu höheren Kostenbelastungen kommen.

Welche Versicherungen brauche ich als Bauherr?


Während der Bauphase muss der Bauherr sich gegen mehrere Risiken absichern. Zu nennen sind hier insbesondere die Bauherrenhaftpflicht (zahlt bei Unfällen infolge der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten), die Bauleistungsversicherung (Schäden durch Unwetter, Sturm, Vandalismus etc.), die Bauhelferversicherung (Unfälle von helfenden Freunden und Familienmitgliedern und des Bauherrn selbst) und die Feuer-Rohbauversicherung (meist kostenlos, wenn später eine Wohngebäudeversicherung bei der gleichen Gesellschaft abgeschlossen wird). Übrigens muss der Bauherr seine Helfer auch bei der Berufsgenossenschaft Bau anmelden, diese gibt allerdings bei Unfällen nur eine Basisabsicherung.

Wie kann ich die Kosten abschätzen?


Die Höhe der einzelnen Kostenpositionen ist von vielen Faktoren abhängig und kann hier nicht exakt angegeben werden. Wichtig ist es, möglichst viele Angebote von verschiedenen Dienstleistern und Unternehmen einzuholen und zu vergleichen. Im Internet finden sich auch Erfahrungsberichte von Bauherren in Blogs und einschlägigen Foren. Bei der Baufinanzierung sollte die Tür für eine Nachfinanzierung offen gehalten werden, falls es teurer wird.