Das Bauvertragsrecht ab 2018: Mehr Rechte für Bauherren

17.01.2018, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 6 Min. (154 mal gelesen)
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Am 1. Januar 2018 ist die Reform des deutschen Bauvertragsrechts in Kraft getreten. Neue Vertragstypen wurden ins Gesetz eingeführt und Verbraucher als Bauherren sind nun besser geschützt.

Bauverträge richteten sich lange Zeit ausschließlich nach dem althergebrachten Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches. Dieses passte allerdings auf Bauvorhaben in einigen Punkten nicht besonders gut und ließ Raum für viele Unklarheiten. 2017 hat eine Reform des Bauvertragsrechts stattgefunden, die die Welt des Bauens nachhaltig verändert hat. Mit Wirkung ab Januar 2018 haben Bauunternehmen zusätzliche Pflichten, und private Bauherren haben einige neue Rechte. Viele Regelungen schaffen klare Verhältnisse.

Welche neuen Vertragstypen gibt es?


Die Reform hat den Bauvertrag und den Verbraucherbauvertrag neu ins Bürgerliche Gesetzbuch eingeführt und dafür eine ganze Reihe von besonderen Regelungen getroffen. Der Architekten- und Bauingenieurvertrag sind nun ebenfalls besonders gesetzlich geregelt. Auch der Bauträgervertrag, der eine Mischung aus Kauf- und Werkvertrag darstellt und bisher nur im Gewohnheitsrecht vorkam, ist nun im Gesetz verankert worden. Die Regelungen finden sich in den §§ 650a ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Zum Bauträgervertrag können Sie sich hier informieren:
https://www.anwalt-suchservice.de/rechtstipps/bautraegervertrag_was_bauherren_beachten_muessen_22467.html

Was besagt die Regelung über den Bauvertrag?


Nach § 650a BGB ist ein Bauvertrag “ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon.” Allerdings kann auch ein Vertrag über Instandhaltungsmaßnahmen darunter fallen, wenn diese für die Konstruktion, den Bestand oder die Nutzung des Bauwerks entscheidend sind. Beim Bauvertrag gelten immer noch die Grundregeln des Werkvertrages aus den §§ 631 ff. BGB. Allerdings gibt es nun einige Sonderregeln. Diese betreffen zum Beispiel das Anordnungsrecht des Auftraggebers bei Änderungswünschen. Andere Regelungen betreffen die Sicherungshypothek zugunsten des Bauunternehmers oder die Bauhandwerkersicherung, welche auch Zusatzaufträge betrifft.
Verweigert der Bauherr die Abnahme des Werkes unter Rüge von Mängeln, hat eine gemeinsame Zustandsfeststellung stattzufinden; diese kann auch der Bauunternehmer alleine vornehmen, wenn der Kunde auch nach angemessener Frist nicht kooperiert oder nicht erscheint. Die Vergütung wird fällig, wenn die Abnahme erfolgt ist und der Unternehmer eine prüffähige Schlussrechnung erstellt hat. Gekündigt werden kann der Bauvertrag nur in Schriftform, also auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift.

Was versteht man unter dem Anordnungsrecht?


Hat der Bauherr während der Bauphase den Wunsch, am Vereinbarten etwas zu ändern, sind Bauherr und Bauunternehmer gehalten, Einvernehmen über die Änderungen zu erzielen. Der Unternehmer ist verpflichtet, ein ergänzendes Angebot über den höheren oder niedrigeren Preis aufgrund der Änderung zu erstellen. Handelt es sich nicht um unbedingt notwendige Änderungen, besteht die Angebotspflicht nur, wenn dem Unternehmer die Ausführung der Änderung zumutbar ist. Haben sich beide Seiten 30 Tage nach Zugang des Änderungswunsches beim Unternehmer nicht geeinigt, kann der Bauherr die Änderung anordnen. Dies muss er in Textform tun. Der Unternehmer muss der Anordnung Folge leisten. Änderungswünschen, die nicht für den Erfolg des Gesamtprojektes erforderlich sind, muss er nur folgen, wenn ihm dies zumutbar ist.

Was hat sich im Werkvertragsrecht geändert?


Wer ein Haus baut, bezahlt in der Regel nicht alles auf einen Schlag. Üblich sind Abschlagszahlungen je nach Baufortschritt. Im Werkvertragsrecht hat sich nun auch Einiges beim Thema Abschlagszahlungen geändert. Diese Änderungen sind auch für Bauverträge relevant. So richtet sich die Höhe der Abschlagszahlung nun nicht mehr nach dem Wertzuwachs, den der Bauherr an seinem Bauwerk hat, sondern nach dem Wert der tatsächlich erbrachten Leistung auf Basis der vertraglichen Vereinbarung (§ 632a BGB). Bei nicht vertragsgemäßen Arbeiten bzw. Baumängeln kann der Bauherr die Abschlagszahlung nicht mehr ganz verweigern. Er kann jedoch einen angemessenen Teil des Abschlags einbehalten, hier geht man etwa vom Doppelten der Mängelbeseitigungskosten aus.
Geändert wurde auch die Regelung zur Abnahmefiktion in § 640 BGB. Hat der Unternehmer dem Bauherren eine Frist gesetzt, um das Bauwerk als vertragsgemäß abzunehmen, und reagiert der Bauherr innerhalb dieser Frist nicht, gilt die Abnahme als erfolgt. Der Bauherr muss fristgemäß zumindest einen Baumangel rügen, damit die Abnahme nicht eintritt. Beim Verbraucher-Bauvertrag gibt es in diesem Punkt Besonderheiten. Auch beim Werkvertrag gibt es nun ein gesetzliches Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund (§ 648a BGB).

Was ändert sich im Kaufrecht?


Eine wichtige Änderung im Kaufrecht bringt vor allem Erleichterungen für Bauhandwerker und Bauunternehmer. Wenn bisher ein Unternehmer von einem Händler Baumaterial gekauft und eingebaut hatte, das sich später als mangelhaft erwies, konnte er vom Händler allenfalls eine Nacherfüllung, also die Lieferung mangelfreie Ware, verlangen. Nun haben Verkäufer von Baumaterial dem Handwerker auch die Kosten für den Ein- und Ausbau zu ersetzen (§ 439 Abs. 3 BGB), was oft wohl der Hauptkostenfaktor sein dürfte.

Welche Besonderheiten gibt es beim Verbraucherbauvertrag?


Die wichtigsten Änderungen für private Bauherren betreffen den Verbraucherbauvertrag. Diese Vorschriften gelten nicht für alle Bauverträge mit Privatleuten, sondern nur für solche, die
- zwischen einem Unternehmer und einer Privatperson, also einem Verbraucher geschlossen werden,
- den Bau eines neuen Hauses oder erhebliche Umbaumaßnahmen betreffen.
Die Vorschriften finden sich in den §§ 650i ff. BGB. Für den Verbraucherbauvertrag ist die Textform vorgeschrieben, also etwas Geschriebenes in dauerhaft abspeicherbarer Form, aber nicht notwendigerweise auf Papier. Unklarheiten oder Lücken im Bauvertrag gehen zu Lasten des Bauunternehmers.

Welche neue Pflicht betrifft die Baubeschreibung?


Der Unternehmer ist verpflichtet, dem Kunden vor Vertragsabschluss eine detaillierte Baubeschreibung zukommen zu lassen. Deren Inhalt ist nun gesetzlich vorgeschrieben. Verbraucher gewinnen so mehr Sicherheit und haben eine bessere Basis, um nicht vertragsgemäße oder fehlende Leistungen später zu rügen. Die Baubeschreibung wird Vertragsinhalt, wenn dies nicht vertraglich ausgeschlossen wird.

Welche Termine muss der Unternehmer nennen?


Der Bauunternehmer ist verpflichtet, sich im Verbraucherbauvertrag auf einen verbindlichen Fertigstellungstermin festzulegen. Kann dieser bei Vertragsabschluss noch nicht bestimmt werden (weil zum Beispiel das Grundstück erst noch gekauft werden muss), hat der Unternehmer zumindest die Dauer der Bauarbeiten anzugeben. Überschreitet er diese Termin-Angaben, kann der Bauherr Anspruch auf Schadensersatz geltend machen, etwa auf Ersatz der zusätzlich anfallenden Miete für seine bisherige Mietwohnung.

Wie funktioniert das neue Widerrufsrecht für Verbraucher?


Beim Verbraucherbauvertrag hat der Kunde nun auch ein gesetzliches Widerrufsrecht: Er kann den Vertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen widerrufen. Der Bauunternehmer ist dazu verpflichtet, den Bauherren über dieses Widerrufsrecht zu belehren. Die Widerrufsfrist beginnt mit dem Vertragsschluss, bei fehlender Belehrung aber erst mit Erhalt der Belehrung. Unterlässt es der Unternehmer ganz, den Bauherren über die Widerrufsmöglichkeit zu belehren, beträgt die Widerrufsfrist ein Jahr und 14 Tage. Achtung: Das Widerrufsrecht gibt es nicht bei notariell beurkundeten Verträgen. Dies ist in der Regel der Fall, wenn ein Grundstückskauf mit dem Bauvertrag verbunden ist. Nach dem Widerruf haben beide die empfangenen Leistungen zurückzugeben. Für bereits erfolgte Bauleistungen, die nicht mehr zurückgegeben werden können, muss der Bauherr ggf. Wertersatz leisten.

Was gilt für Abschlagszahlungen beim Verbraucherbauvertrag?


Wenn der Unternehmer Abschläge verlangt, dürfen diese insgesamt 90 Prozent der Vertragssumme inklusive Nachtragsleistungen nicht überschreiten. Das bedeutet, dass der Bauherr immer noch zehn Prozent als Sicherheit zurückbehalten kann, falls etwas schief läuft. Die zehn Prozent sind dann im Rahmen der Schlussrechnung zu bezahlen. Auch muss der Unternehmer dem Verbraucher bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel leisten, die grundsätzlich fünf Prozent der Gesamtvergütung beträgt (§ 650m BGB).

Welches Recht hat der Verbraucher bezüglich Plänen und Unterlagen?


§ 650n BGB verpflichtet den Unternehmer beim Verbraucherbauvertrag, dem Bauherren rechtzeitig vor Baubeginn die Planungsunterlagen zu erstellen und zu übergeben, die dieser für behördliche Genehmigungen benötigt. Dies gilt nicht, wenn der Verbraucher oder ein von diesem beauftragter Architekt selbst die Baupläne erstellt. Eine entsprechende Pflicht des Bauunternehmers besteht auch bei der Fertigstellung des Bauwerks, wenn der Bauherr noch Unterlagen benötigt, um gegenüber der Baubehörde die dem öffentlichen Baurecht entsprechende Fertigstellung des Gebäudes nachzuweisen.

Welche Regelungen des Bauvertrages gelten beim Verbraucherbauvertrag nicht?


Der Unternehmer kann beim Verbraucherbauvertrag keine Bauhandwerkersicherung verlangen (§ 650f BGB). Dies gilt wiederum nicht, wenn der Bauherr das Projekt durch einen eigenen Baubetreuer leiten lässt, der auch über seine Geldmittel verfügen darf. Eine Sicherungshypothek am Grundstück des Kunden kann der Unternehmer auch beim Verbraucherbauvertrag verlangen, um seine Forderungen abzusichern (§ 650e BGB).

Praxistipp


Ein Bauvertrag ist eine komplizierte Angelegenheit. Geht etwas schief, kann dies zu hohen Kosten und oft jahrelangen Rechtsstreitigkeiten führen. Es steht zu erwarten, dass viele neue Bauverträge nicht in allen Punkten die neuen Vorschriften berücksichtigen. Beim Verbraucherbauvertrag können nur die Regelungen über Abschlagszahlungen vertraglich abgeändert werden. Es ist denkbar, dass dies trotzdem auch bei anderen Punkten versucht wird. Umso mehr empfiehlt es sich für Bauherren, Bauverträge zuvor durch einen im Bauvertragsrecht versierten Anwalt überprüfen zu lassen. Übrigens: Teil der Reform ist auch die Einführung spezieller Baukammern an den Landgerichten, um Bauprozesse zu beschleunigen.