Böses Erwachen: Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf

20.06.2016, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 3 Min. (217 mal gelesen)
Böses Erwachen: Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf © Gerhard Seybert - Fotolia.com
Die Zinsen sind günstig, viele Geldanlagen versprechen wenig Profit. Viele Menschen entschließen sich deswegen dazu, eine Immobilie zu kaufen – sei es als Investition, als Altersvorsorge oder zur Selbstnutzung. Beim Kauf entstehen jedoch erhebliche Nebenkosten, die bei der Finanzierung zu berücksichtigen sind.

Was versteht man unter Erwerbsnebenkosten?
Als Erwerbsnebenkosten bezeichnet man im Immobilienrecht alle einmaligen Kosten, die unmittelbar mit dem Kauf einer Immobilie zusammenhängen. Sie werden von Kaufinteressenten leicht unterschätzt, können jedoch durchaus bis zu 16 Prozent des Kaufpreises ausmachen und den aufzuwendenden Betrag damit um eine fünfstellige Summe verteuern. Beispiel: Bei 200.000 Euro Kaufsumme sind 16 % bereits 32.000 Euro.

Maklergebühren
Viele Immobilienkäufe werden über einen Makler abgewickelt. Dieser verlangt in aller Regel eine Maklergebühr als Käuferprovision. Wie hoch diese ist, richtet sich nach den regionalen Gewohnheiten. Üblich sind Provisionen zwischen 3 und 6 Prozent des Kaufpreises. Zur Provision kommen noch einmal 19 Prozent Mehrwertsteuer hinzu.

Beispiele Maklerprovisionen inkl. MwSt
Bayern: 7,14 % Gesamtprovision, Käufer zahlt 3,57 %
Baden-Württemberg: 7,14 % Gesamtprovision, Käufer zahlt 3,57 %
Berlin: 7,14 Prozent Gesamtprovision, Käufer zahlt 7,14 %
Bremen: 5,95 % Gesamt, Käufer zahlt 5,95 Prozent
Hamburg: 6,25 % Gesamt, Käufer zahlt 6,25 %
Mecklenburg-Vorpommern: 5,95 % Gesamt, Käufer zahlt 3,57 %
Sachsen: 7,14 % Gesamt, Käufer zahlt 3,57 %.

Abweichungen von diesen Durchschnittswerten sind nicht ungewöhnlich. Dazu kommt: Bei niedrigpreisigen Immobilien werden durchaus auch überdurchschnittliche Provisionssätze verlangt. Kaufinteressenten sollten in dem preislichen und örtlichen Rahmen, in dem sie suchen, Provisionen in Immobilienanzeigen vergleichen.

Anmerkung: Das Bestellerprinzip, nach dem nur der Auftraggeber des Maklers Provision zahlen muss, gilt ausschließlich für die Vermittlung von Mietwohnungen und hat nichts mit dem Immobilienkauf zu tun.

Notar und Grundbuch
Jeder Immobilienkauf muss von einem Notar beurkundet werden. Eigentümer wird der Käufer erst mit seiner Eintragung im Grundbuch. Das Grundbuchamt ist eine Abteilung des Amtsgerichts und verlangt Gebühren für die Eintragung. Faustregel: Die Gebühren für Notar und Grundbuch betragen zusammen etwa 1,5 % bis 2 % vom Kaufpreis. Der Notar berechnet seine Gebühren für die einzelnen Arbeitsschritte und Dienste, die er erbringt. Sollen Belastungen aus dem Grundbuch gelöscht, eine Dienstbarkeit wie ein Wegerecht oder etwa eine Grundschuld eingetragen werden, entstehen zusätzliche Gebühren. Gesetzliche Regelung: Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).

Grunderwerbssteuer
Die einzelnen Bundesländer erheben beim Kauf einmalig eine Grunderwerbssteuer in unterschiedlicher Höhe. Die Steuersätze wurden in den letzten Jahren zum Teil deutlich erhöht. Mit Erhöhungen ist immer zu rechnen. Beispiele:

Bayern und Sachsen: 3,5 %
Hamburg: 4,5 %
Bremen, Baden-Württemberg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt: 5 %
Berlin: 6 %
Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen: 6,5 %

Beratung durch Sachverständige
Bei einer gebrauchten Immobilie kann es sich lohnen, vor dem Kauf einen Bausachverständigen hinzuzuziehen. Denn in einem älteren Gebäude kann sich ein für den Laien unsichtbarer versteckter Mangel verbergen. Außerdem kann es auch durch früher verwendete Baustoffe wie Asbest, Teerpappe oder anderes mit gefährlichen Schadstoffen belastet sein. Ein Gutachter kann den Wert der Immobilie richtig einschätzen und vor möglichen Folgekosten warnen. Die Kosten können unterschiedlich sein, mit etwa 70 bis 90 Euro pro Stunde ist zu rechnen, zuzüglich Anfahrt.

Bereitstellungszinsen
Wird ein Darlehen von der Bank bereit gehalten, aber noch nicht ausgezahlt – weil sich zum Beispiel die Kaufvertragsverhandlungen hinauszögern – werden Bereitstellungszinsen fällig. Diese liegen über dem normalen Zinssatz. Viele Finanzierer bieten jedoch an, das Darlehen innerhalb einer bestimmten Frist nach Vertragsabschluss bereitstellungszinsfrei zu halten. Die Bereitstellungszinsen liegen oft bei 3 % im Jahr bzw. 0,25 % im Monat.

Energiesparen und gesetzliche Pflichten
Zwar gibt es keine grundlegende gesetzliche Modernisierungspflicht älterer Häuser. Trotzdem haben auch Eigentümer älterer Gebäude bestimmte Nachrüstpflichten aus der in regelmäßigen Abständen geänderten Energieeinsparverordnung (EnEV), deren Nichteinhaltung ein Bußgeld nach sich ziehen kann. Ob der Voreigentümer, der ein Haus verkauft, sich darum gekümmert hat, ist jedoch eine andere Frage. So müssen oberste Geschossdecken zum unbeheizten Dachraum gedämmt sein (oder wahlweise das Dach); auch zugängliche wärmeführende Leitungen in ungeheizten Räumen müssen eine Dämmung besitzen. Für Heizkessel für gasförmige oder flüssige Brennstoffe, die vor dem 1. Januar 1985 aufgestellt worden sind, besteht ein Betriebsverbot. Alle entsprechenden Kessel, die danach aufgestellt worden sind, müsssen nach einer Betriebsdauer von 30 Jahren zwingend ausgetauscht werden. Es gibt einige Ausnahmen, u.a. für Niedertemperatur- oder Brennwertkessel (siehe § 10 Absatz 1 Satz 4 EnEV).