Böses Erwachen: Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf

16.11.2020, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 4 Min. (279 mal gelesen)
Hand,Geld,Taschenrechner Kaufnebenkosten bei Immobilien sollte man mit einkalkulieren. © - freepik

Viele Immobilienkäufer denken bei der Planung ihrer Finanzierung nicht an die Erwerbsnebenkosten. Diese können jedoch einen erheblichen Teil der Gesamtsumme ausmachen.

Nach wie vor sind die Zinsen für Darlehen günstig und viele Geldanlagen versprechen wenig Profit. Daher entschließen sich viele Menschen dazu, eine Immobilie zu erwerben – zum Beispiel als Investition, als Altersvorsorge oder schlicht, um darin selbst mietfrei zu wohnen. Beim Kauf entstehen allerdings erhebliche Nebenkosten, die bei der Finanzierung berücksichtigt werden sollten.

Was versteht man unter Erwerbsnebenkosten?


Als Erwerbsnebenkosten werden alle einmalig anfallenden Kosten bezeichnet, die unmittelbar mit dem Kauf einer Immobilie zusammenhängen. Von Kaufinteressenten werden diese leicht unterschätzt. Allerdings kann es sich hier schnell um bis zu 16 Prozent des Kaufpreises handeln, die zu diesem noch dazukommen. So verteuert sich der Gesamtbetrag dann oft um eine fünfstellige Summe. Ein Beispiel: 16 Prozent sind bei einer Kaufsumme von 200.000 Euro schon 32.000 Euro.

Wie hoch sind die Maklergebühren?


Etliche Immobilienkäufe werden mit Hilfe von Maklern abgewickelt. In diesem Fall wird eine Maklergebühr als Käuferprovision fällig. Diese wird auch als Courtage bezeichnet. Deren Höhe hängt von den regionalen Gewohnheiten ab. Auch werden für sehr preisgünstige Angebote oft höhere Sätze veranschlagt. Üblicherweise beträgt die Provision zwischen 3 und 6 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen 19 Prozent Mehrwertsteuer (bis Ende 2020: 16 Prozent). Auch bestehen in den einzelnen Bundesländern bisher unterschiedliche Gepflogenheiten bei der Frage, wer die Provision zu zahlen hat.

Beispiele für Maklerprovisionen inkl. MwSt.:

Bayern: 7,14 % Gesamtprovision, Käufer zahlt 3,57 %
Baden-Württemberg: 7,14 % Gesamtprovision, Käufer zahlt 3,57 %
Berlin: 7,14 Prozent Gesamtprovision, Käufer zahlt 7,14 %
Bremen: 5,95 % Gesamt, Käufer zahlt 5,95 Prozent
Hamburg: 6,25 % Gesamt, Käufer zahlt 6,25 %
Mecklenburg-Vorpommern: 5,95 % Gesamt, Käufer zahlt 3,57 %
Sachsen: 7,14 % Gesamt, Käufer zahlt 3,57 %.

Abweichungen von diesen Durchschnittswerten kommen immer wieder vor. Hinzu kommt: Bei sehr niedrigpreisigen Immobilien verlangen Makler durchaus überdurchschnittliche Provisionssätze. Kaufinteressenten sollten in dem preislichen und örtlichen Rahmen, in dem sie suchen, die verlangten Provisionen in Immobilienanzeigen vergleichen.

Gesetzliche Neuregelung der Maklerprovision ab Dezember 2020


Das sogenannte Bestellerprinzip, nach dem nur der Auftraggeber des Maklers Provision zahlen muss, gilt ausschließlich für die Vermittlung von Mietwohnungen und hat nichts mit dem Immobilienkauf zu tun.

Ab 23.12.2020 ändert sich beim Kauf die Rechtslage. Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher kann der Verkäufer bundesweit nicht mehr den Makler beauftragen und dem Käufer die gesamte Provision aufbürden. Künftig wird die Provision 50/50 zwischen Verkäufer und Käufer geteilt. Ausnahme: Es hat wirklich nur eine Seite den Makler beauftragt, also in der Regel der Käufer im Rahmen eines Suchauftrages.

Notar und Grundbuch


Ein Immobilienkauf muss immer durch einen Notar beurkundet werden. Der Notar berechnet Gebühren für die einzelnen Arbeitsschritte und Dienste, die er erbringt. Wenn beispielsweise Belastungen aus dem Grundbuch gelöscht oder eine Dienstbarkeit wie ein Wegerecht oder eine Grundschuld eingetragen werden sollen, fallen zusätzliche Gebühren an. Diese richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).
Der Käufer wird erst mit seiner Eintragung im Grundbuch Eigentümer. Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt geführt. Diese Behörde ist eine Abteilung des Amtsgerichts und für die Eintragung fallen Gebühren an.

Faustregel: Die Gebühren für Notar und Grundbuch machen zusammen etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises aus.

Wie teuer ist die Grunderwerbssteuer?


Die einzelnen Bundesländer erheben beim Kauf einmalig eine Grunderwerbssteuer in unterschiedlicher Höhe. Diese ist nicht mit der laufenden Grundsteuer zu verwechseln, die für eine Immobilie regelmäßig anfällt. Die Steuersätze der Grunderwerbssteuer sind in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich und wurden in den letzten Jahren zum Teil deutlich erhöht. Weitere Erhöhungen können folgen. Beispiele:

Bayern und Sachsen: 3,5 %
Hamburg: 4,5 %
Bremen, Baden-Württemberg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt: 5 %
Berlin: 6 %
Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen: 6,5 %

Beratung durch Sachverständige


Bei einer gebrauchten Immobilie ist es unter Umständen empfehlenswert, vor dem Kauf einen Bausachverständigen hinzuzuziehen. In einem älteren Haus können sich leicht Mängel verbergen, die für Laien schwer feststellbar sind. Auch kann das Gebäude durch früher übliche Baustoffe wie Asbest, Teerpappe oder anderes mit gefährlichen Schadstoffen belastet sein. Ein Gutachter kann dabei helfen, den Wert des Kaufobjekts richtig einzuschätzen und er kann vor möglichen Folgekosten warnen. Die Kosten für einen solchen Bausachverständigen können unterschiedlich sein und sind nicht gesetzlich festgelegt. Einige Sachverständigenbüros bieten eine Begleitung bei der Besichtigung mit mündlicher Einschätzung für Pauschalpreise von rund 350 bis 500 Euro an.

Ein ausführliches schriftliches Wertgutachten nach den Maßstäben der Honorarverordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI) ist deutlich teurer; hier richtet sich der Preis nach dem Immobilienwert. Allerdings dauert die Erstellung eines solchen Gutachtens oft zu lange, um bei einer Kaufentscheidung von Nutzen zu sein.

Was muss man zu den Bereitstellungszinsen wissen?


Es kommt vor, dass ein Darlehen von der Bank bereitgehalten, aber noch nicht ausgezahlt wird. Der Grund kann sein, dass sich zum Beispiel die Kaufvertragsverhandlungen hinauszögern. In diesem Fall werden Bereitstellungszinsen fällig, die über dem normalen Zinssatz liegen. Allerdings bieten viele Finanzierer an, das Darlehen innerhalb einer bestimmten Frist nach Vertragsabschluss bereitstellungszinsfrei zu halten. Bereitstellungszinsen betragen häufig 3 % im Jahr bzw. 0,25 % im Monat.

Energiesparen und gesetzliche Pflichten


Es gibt nach wie vor keine grundlegende gesetzliche Modernisierungspflicht für ältere Häuser. Trotzdem sind auch Eigentümer älterer Gebäude dazu verpflichtet, einzelne Modernisierungsmaßnahmen in Hinblick auf Wärmedämmung und Energieeinsparung durchzuführen. Diese ergaben sich bisher aus der Energieeinsparverordnung (EnEV). Seit 1. November 2020 wurde diese durch das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst. Die Nichtbeachtung kann als Ordnungswidrigkeit zu Bußgeldern führen.

Auch dieses Gesetz enthält eine Pflicht zur Wärmedämmung oberster Geschossdecken sowie zur Dämmung von zugänglichen Warmwasserleistungen und Heizungsrohren in ungeheizten Räumen. Heizkessel für gasförmige oder flüssige Brennstoffe dürfen nicht mehr betrieben werden, wenn sie über 30 Jahre alt sind. Es gibt Ausnahmen, u.a. für Niedertemperatur- oder Brennwertkessel.
Bei alten Holzöfen und Kachelöfen ist zu beachten, dass auch hier oft vom Baujahr abhängige Nachrüstfristen abgelaufen sind, um die Grenzwerte der Feinstaubverordnung (1. Bundesimmissionsschutzverordnung) einzuhalten. Nicht nachgerüstete Öfen werden vom Schornsteinfeger stillgelegt. Für eine Nachrüstung mit einem Feinstaubfilter oder einem neuen Ofeneinsatz können vierstellige Kosten anfallen.

Praxistipp


Die Kaufnebenkosten sollten bei einem Immobilienkauf unbedingt von Anfang an in die Kalkulation einbezogen werden. Kommt es zum Streit mit dem Verkäufer, etwa über Mängel des Gebäudes, hilft ein Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht.

(Ma)



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