Hausbau - Checkliste für Bauherren

01.09.2017, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 5 Min. (289 mal gelesen)
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Will man ein Haus bauen, hat man so viel zu bedenken, dass man oft gar nicht mehr weiß, wo einem der Kopf steht. Hier einige Hinweise zu wichtigen Punkten, die Bauherren „auf dem Radar“ haben sollten.

Ein Neubau bedeutet eine Vielzahl von ungewohnten Erledigungen für den Bauherrn. Da muss der Finanzierung gesichert und die Baugenehmigung beantragt werden, da muss mit Architekten, Unternehmern und Handwerkern verhandelt werden, man muss sich um Versicherungen wie auch um die Versorgung der Baustelle mit Strom und Wasser kümmern. Hier eine Checkliste mit Erläuterungen.

Erster Schritt: Die Finanzierung


Zuerst muss sich der künftige Bauherr darüber klar werden, wie er das Projekt finanzieren will. Verschiedene Online-Rechner ermöglichen es, festzustellen, wie viel vom monatlichen Einkommen nach Abzug aller Haushaltskosten für eine Finanzierung zur Verfügung steht. Andere Rechner ermöglichen eine überschlägige Berechnung der Finanzierung. Allzu sehr verlassen sollte man sich auf diese kostenlosen Angebote jedoch nicht: Sie berücksichtigen oft nicht die Unterschiede zwischen den Bundesländern (etwa bei den Erwerbsnebenkosten wie der Grunderwerbsteuer) und verlangen eine Eingabe des Zinssatzes vom Nutzer. Allerdings sind sie eine gute Hilfe bei der Vorplanung. Konkrete Kreditanfragen sollte der künftige Bauherr erst stellen, wenn auch das Projekt konkret ist und der Finanzierungsbedarf einigermaßen feststeht. Denn jede Kreditanfrage findet Eingang in die Bonitätsauskunft und verschlechtert unter Umständen die Kreditwürdigkeit. Auch für Baudarlehen gibt es gute Vergleichsportale!

Das Grundstück


Hat man beschlossen, was man eigentlich bauen will, folgt die Auswahl des Grundstücks. Wichtige Fragen dabei sind zum Beispiel, ob alle gewünschten Infrastruktur-Einrichtungen gut erreichbar sind (Schulen, Ärzte, Lebensmittelläden, Verkehrsanbindung auch mit ÖPNV usw.) und ob der Weg zum Arbeitsplatz nicht zu aufwändig wird. Ist das Grundstück bereits erschlossen, liegen also Gas-, Wasser-, Abwasser-, Strom-, und Telefonkabelanschlüsse bereits an der Grundstücksgrenze an? Ist die Lage ruhig genug? Wie sieht die Nachbarschaft aus (Einzelhäuser oder womöglich störende Gewerbebetriebe, Verkehrslärm).

Das Bodengutachten


Ein Bodengutachten wird auch als „geotechnischer Bericht“ bezeichnet. Es wird von einem Bodensachverständigen erstellt und sagt unter anderem aus, wie tragfähig der Boden auf dem Baugrundstück ist, wie viel Feuchtigkeit er aufnimmt und in welcher Tiefe das Grundwasser anfängt. Auch Altlasten wie etwa illegal entsorgte chemische Abfälle, ölverseuchter Boden etc. können so festgestellt werden. Ein Bodengutachten ist eine äußerst wichtige Absicherung für den Bauherrn, sollte möglichst vor dem Grundstückskauf erstellt werden und hilft dem Architekten und dem Statiker bei der Planung.

Baukonzept und Verträge


Ist die Entscheidung über das Grundstück gefallen, stehen weitere Grundsatzentscheidungen an: Soll ein Generalunternehmer das ganze Haus bauen, mit Hilfe von Subunternehmern, die er selbst beauftragt? Oder will der Bauherr mit Hilfe seines Architekten einzelne Handwerksunternehmen für die verschiedenen Baubereiche („Gewerke“) selbst beauftragen? Vorsicht: „Schlüsselfertig“ ist kein fester Begriff und bedeutet meist nicht einzugsfertig – hier ist genau auf den Vertragsumfang zu achten. Auch bei der Beauftragung des Architekten muss genau überlegt werden, was dieser für Aufgaben bekommen soll. Meist übernehmen Architekten nicht nur die Erstellung der Baupläne, sondern auch die Baubegleitung. Möchte der Bauherr Eigenleistungen erbringen? Die Bauverträge vorher von einem Rechtsanwalt, der sich im Baurecht auskennt, prüfen zu lassen, zahlt sich aus.

Die Bauplanung


Nun geht es an die konkrete Planung. Ist ein Fertighaus, Holzhaus oder Massivhaus gewünscht? Wie sollen Dach und Fassade aussehen? Soll das Haus unterkellert werden und eine Garage haben? Sind die Wünsche des Bauherrn mit dem Bebauungsplan der Gemeinde zu vereinbaren? Der Architekt erstellt anhand der Wünsche des Bauherrn die Bauzeichnungen, ein Statiker berechnet die Statik. Heute sind auch viele Vorgaben der Energieeinsparverordnung hinsichtlich der Wärmedämmung und der Verwendung regenerativer Energieträger zu beachten. Entschieden werden muss, wo auf dem Grundstück die Versorgungsleitungen verlaufen sollen und ob eine Baustraße auf dem Grundstück anzulegen ist, damit der Bagger nicht auf halbem Weg zur Baugrube im Sand versinkt.

Vermessung


Ohne Vermessung geht es nicht. Ein Vermesser erstellt den Lageplan, der dem Bauantrag beiliegen muss. Er steckt später grob die Baugrube ab, macht dann auch die Feinabsteckung des Gebäudes und misst das Haus nach Fertigstellung für das Liegenschaftskataster ein.

Kosten-Planung


Bevor es endgültig losgeht, müssen die exakten Kosten ermittelt werden. Dabei sind auch die Kauf- und Baunebenkosten (wie etwa Baugenehmigung, Architekt, Statiker, Vermessung, Baustrasse, Versicherungen, Baustrom und -Wasser, An- und Abfuhr von Material und Aushub, Außenanlagen usw.) einzubeziehen. Ist alles einkalkuliert, ist es Zeit für den Kreditantrag.

Die Baugenehmigung


Die Unterlagen für die Baugenehmigung werden vom Architekten oder vom Generalunternehmer zusammengestellt und mit dem Bauantrag bei der Baubehörde eingereicht. Die erteilte Baugenehmigung sollte mit diesen Personen noch einmal im Detail durchgesprochen werden, falls sie vom Antrag abweicht.

Aufträge erteilen


Falls es keinen Generalunternehmer gibt, muss der Bauherr selbst Aufträge an die einzelnen Handwerksbetriebe wie zum Beispiel Tiefbauer, Zimmerleute, Trockenbauer, Elektriker, Dachdecker und Sanitärinstallateur erteilen. Achtung: Es kann sein, dass die Betriebe etwas zeitlichen Vorlauf benötigen. Für die Koordination ist es hilfreich, einen erfahrenen Bauleiter zu bestellen – dies kann auch der Architekt übernehmen.

Versicherungen


Auch beim Bau geht es nicht ohne. Wichtig ist eine Rohbauversicherung, die später in eine Wohngebäudeversicherung umgewandelt wird, sowie eine Bauherrenhaftpflicht. Auch eine Bauhelferversicherung gegen Unfälle ist unbedingt sinnvoll. Zusätzlich sind private Bauhelfer wie Freunde oder Verwandte auch der Berufsgenossenschaft zu melden.

Einrichten der Baustelle


Nun liegt die Baugenehmigung vor. Jetzt muss die Baustelle eingerichtet werden. Dazu gehört das Abstecken der Baugrube, das Herstellen von Anschlüssen für Bauwasser und Baustrom, das Anlegen einer Baustraße auf dem Grundstück zum Bauplatz. Baubeginn und Bauleiter sind der Baubehörde mitzuteilen. Auch die Haftung ist nicht zu vergessen: Die Baustelle muss gegen unbefugtes Betreten gesichert werden. Das Schild „Eltern haften für ihre Kinder“ schützt den Bauherrn wenig.

Kontrolle ist besser...


Der Bauherr sollte – mit oder ohne Bauleitung durch einen Fachmann – die Qualitätskontrolle nie ganz anderen Leuten überlassen. Selbst auf dem Laufenden zu bleiben, hilft, Baumängel rechtzeitig zu erkennen. Die Bezahlung erfolgt meist nach Baufortschritt und einer Abnahme durch den Bauherrn oder seinen Vertreter. Eine Abnahme von Leistungen sollte erst erfolgen, wenn diese korrekt erbracht sind. Hilfreich kann es sein, alles Wichtige in einem Bautagebuch festzuhalten. Lieferscheine, Rechnungen und Stundenzettel sind aufzubewahren und sauber zu archivieren, auch die Kosten sollte der Bauherr permanent im Auge behalten.

Sicherheit auf der Baustelle


Es gibt besondere Sicherheitsvorschriften für Baustellen. So muss zum Beispiel immer Schutzkleidung getragen werden – wie Arbeitsschuhe mit Stahlkappe oder Helm. Daran sollten sich auch private Bauhelfer unbedingt halten. Vor besonderen Gefahrenstellen ist durch Schilder zu warnen. Immer wieder kommen auch Personen durch rangierende Baumaschinen ums Leben. Hier ist besondere Vorsicht geboten. Nicht nur der Bauunternehmer, auch der Bauherr ist für die Sicherheit verantwortlich und haftet im Ernstfall.

Materialbestellung: Rechtzeitig planen


Viele Handwerker können nur in Aktion treten, wenn andere mit ihrer Arbeit fertig sind. Verzögert sich etwas, weil Material nicht rechtzeitig geliefert wurde, kann sich der ganze Bau maßgeblich verteuern. Hier ist darauf zu achten, das das benötigte Material rechtzeitig bestellt wird.

Der Bau ist fertiggestellt!


Dies muss der Baubehörde gemeldet werden. Auch der Vermesser ist jetzt wieder gefragt, denn das neue Haus muss in seiner fertiggestellten Form vermessen und im Liegenschaftskataster eingetragen werden. Es kann erforderlich sein, das fertige Haus auch durch die Baubehörde endgültig abnehmen zu lassen. Diese überprüft unter anderem die Übereinstimmung mit der Baugenehmigung. Ob so etwas erforderlich ist, richtet sich nach der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes.

Der letzte Schliff


Nun geht es an die Inneneinrichtung und schließlich an die Außenanlagen wie etwa die Terrasse. Achtung: Auch bei Außenanlagen und sogar bei Bäumen und Sträuchern kann es Regelungen im Bebauungsplan der Gemeinde geben, die zu beachten sind.