Hausbau - Checkliste für Bauherren

14.08.2020, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 6 Min. (396 mal gelesen)
Checkliste Häuslebauer haben viel zu bedeken - hier eine Hilfestellung. © Bu - Anwalt-Suchservice

Wer ein Haus bauen will, hat viel zu bedenken. Bauherren wissen oft gar nicht mehr, wo ihnen der Kopf steht. Hier einige Hinweise zu wichtigen Punkten, die man beim Hausbau “auf dem Radar” haben sollte.

Ein Neubau bringt immer eine Vielzahl von ungewohnten Erledigungen für den Bauherren mit sich. Die Finanzierung will gesichert sein, die Baugenehmigung muss beantragt werden. Wann wird sie wohl erteilt? Verhandlungen mit Architekten, Bauunternehmern und Handwerkern sind erforderlich, auch muss man sich um Versicherungen sowie um die Versorgung der Baustelle mit Strom und Wasser kümmern. Hier haben wir eine kleine Checkliste mit Erläuterungen zusammengestellt:

1. Die Finanzierung


Der zukünftige Bauherr muss sich im ersten Schritt über die Finanzierung seines Projektes klar werden. Hilfreich sind hier einige Online-Rechner, mit denen man ausrechnen kann, wie viel vom Monatseinkommen nach Abzug sämtlicher Haushaltskosten für eine Immobilienfinanzierung zur Verfügung steht. Weitere Online-Rechner ermöglichen eine überschlägige Berechnung der Finanzierung.

Allerdings sollte man sich auch nicht zu sehr auf diese kostenlosen Angebote verlassen: Oft werden dabei nicht die Unterschiede zwischen den Bundesländern berücksichtigt (zum Beispiel bei den Erwerbsnebenkosten wie der Grunderwerbsteuer). Den Zinssatz muss der Nutzer selbst eingeben - aber woher will dieser wissen, welchen Zins ihm die Bank anbietet? Dies hängt unter anderem von seiner Kreditwürdigkeit ab. Allerdings sind solche Rechner eine gute Hilfe bei der Vorplanung.

Konkrete Kreditanfragen sollte der zukünftige Bauherr erst stellen, wenn das Projekt konkrete Formen angenommen hat und die Höhe der notwendigen Finanzierung einigermaßen feststeht. Denn: Jede Kreditanfrage findet Eingang in die Bonitätsauskunft und kann die Kreditwürdigkeit verschlechtern. Allzu viele "unverbindliche" Anfragen zerstören unbemerkt die Bewertung der eigenen Bonität. Auch für Baudarlehen gibt es übrigens gute Online-Vergleichsportale.

2. Das Grundstück


Wenn man denn beschlossen hat, was man eigentlich bauen will, folgt die Auswahl des richtigen Grundstücks. Hier stellen sich einige wichtige Fragen: Zum Beispiel, ob alle gewünschten Infrastruktur-Einrichtungen gut erreichbar sind (Schulen, Ärzte, Lebensmittelläden, Verkehrsanbindung auch mit ÖPNV usw.). Auch der Weg zur Arbeit sollte nicht zu aufwändig sein.

Natürlich ist es wichtig, ob das Grundstück bereits erschlossen ist, ob also Gas-, Wasser-, Abwasser-, Strom- und Telefonkabelanschlüsse schon bis zur Grundstücksgrenze verlegt sind. Wenn nicht, entstehen zusätzliche Kosten. Die örtlichen Versorgungsbetriebe informieren oft auf ihren Homepages über deren Höhe.

Ferner sollte das Grundstück auch ruhig genug zum entspannten Wohnen sein. Wie sieht die Nachbarschaft aus? Gibt es in der Umgebung mehr Einzelhäuser oder womöglich störende Gewerbebetriebe und Verkehrslärm? Man sollte sich nicht darauf verlassen, eine bereits beim Kauf bekannte Lärmquelle später gerichtlich unterbinden zu können. Und: Geräusche von Kinderspielplätzen, Kinderlärm von öffentlichen Bolzplätzen etc. gelten laut Bundesimmissionsschutzgesetz nicht als Lärmbelästigung.

3. Das Bodengutachten


Ein Bodengutachten bezeichnet man auch als “geotechnischen Bericht”. Erstellt wird es von einem Bodensachverständigen. Es informiert unter anderem darüber, wie tragfähig der Boden auf dem Baugrundstück ist, wie viel Feuchtigkeit er aufnehmen kann und in welcher Tiefe das Grundwasser anfängt.
Mit einem solchen Gutachten kann man auch Altlasten wie illegal entsorgte chemische Abfälle, ölverseuchten Boden etc. feststellen. Ein Bodengutachten stellt daher eine sehr wichtige Absicherung für den Bauherrn dar. Es sollte möglichst vor dem Grundstückskauf erstellt werden. Dem Architekten und dem Statiker hilft es bei der Planung des Hauses.

4. Baukonzept und Verträge


Ist die Entscheidung für ein Grundstück gefallen, stehen gleich weitere Grundsatzentscheidungen an: Soll ein Generalunternehmer das ganze Haus bauen, mit Hilfe von Subunternehmern, die dieser beauftragt? Oder möchte der Bauherr mit Hilfe seines Architekten lieber selbst einzelne Handwerksbetriebe für die verschiedenen Baubereiche (“Gewerke”) beauftragen?

Vorsicht: Viele Neubauten werden "schlüsselfertig" angeboten. “Schlüsselfertig” ist jedoch kein fester Begriff und heißt in der Regel nicht einzugsfertig. Hier muss man genau auf den Vertragsumfang achten.
Auch bei der Beauftragung des Architekten sollte vorher genau überlegt werden, was dieser für Aufgaben übernehmen soll. Architekten erstellen meist nicht nur die Baupläne, sondern führen auch die Baubegleitung durch. Hier stellt sich auch die Frage, inwieweit der Bauherr Eigenleistungen am Bau erbringen möchte.
Es lohnt sich, die Bauverträge vorher von einem Rechtsanwalt, der sich im Baurecht auskennt, prüfen zu lassen.

5. Die Bauplanung


Nun beginnt die konkrete Planung. Was soll es werden, ein Fertighaus, Holzhaus oder Massivhaus? Wie viele Stockwerke soll es haben? Wie sollen Dach und Fassade aussehen? Soll das Gebäude einen Keller und eine Garage bekommen?

Wichtig: Die Wünsche des Bauherrn müssen mit dem Bebauungsplan der Gemeinde zu vereinbaren sein. Ist dies der Fall, erstellt der Architekt anhand der Wünsche des Bauherrn die Bauzeichnungen, ein Statiker berechnet die Statik.
Bei der Planung sind viele Vorgaben der Energieeinsparverordnung hinsichtlich der Wärmedämmung und der Verwendung regenerativer Energieträger zu beachten. Zu entscheiden ist nun auch, wo auf dem Grundstück die Versorgungsleitungen verlaufen sollen und ob eine Baustraße auf dem Grundstück angelegt werden muss, damit der Bagger nicht auf halbem Weg zur Baugrube im Sand versinkt.

6. Die Vermessung


Ohne Vermessung geht es nicht. Ein Vermesser muss den Lageplan erstellen, der dem Bauantrag beizulegen ist. Er steckt auch grob die Baugrube ab und macht dann später die Feinabsteckung des Gebäudes, damit die Bauarbeiter wissen, wo sie bauen müssen. Nach der Fertigstellung misst der Vermesser das Haus für das Liegenschaftskataster ein.

7. Die Kosten-Planung


Bevor es endgültig losgeht, sind die exakten Kosten festzustellen. Dazu gehören auch die Kauf- und Baunebenkosten, beispielsweise Baugenehmigung, Architekt, Statiker, Vermessung, Baustraße, Versicherungen, Baustrom und -Wasser, An- und Abfuhr von Material und Aushub, Außenanlagen. Wenn alles einkalkuliert ist, ist es Zeit, den Kreditantrag zu stellen.

8. Die Baugenehmigung


Die notwendigen Unterlagen für die Baugenehmigung stellen Architekt oder Generalunternehmer zusammen. Dann werden diese Dokumente mit dem Bauantrag bei der Baubehörde eingereicht. Die daraufhin erteilte Baugenehmigung sollte mit Architekt und Bauunternehmer noch einmal im Einzelnen durchgesprochen werden, falls sie vom Bauantrag abweicht.

9. Aufträge erteilen


Gibt es keinen Generalunternehmer, muss der Bauherr selbst die Aufträge an die einzelnen Handwerksbetriebe erteilen - zum Beispiel an Tiefbauer, Zimmerleute, Trockenbauer, Elektriker, Dachdecker und Sanitärinstallateur. Zu bedenken ist dabei, dass die Betriebe etwas zeitlichen Vorlauf benötigen. Und: Manche Arbeiten können nicht durchgeführt werden, wenn ein anderes Gewerk nicht zuvor fertig ist. Die Koordination übernimmt am besten ein erfahrener Bauleiter – dies kann auch der Architekt sein.

10. Versicherungen


Auch beim Bau geht es nicht ohne Versicherungen. Schon auf der Baustelle ist eine Rohbauversicherung wichtig. Diese sichert den Rohbau und die Baustoffe auf dem Baugrundstück ab und kann nach der Fertigstellung in eine Wohngebäudeversicherung umgewandelt werden. Ohne Feuer-Rohbauversicherung gibt es meist keinen Kredit. Dazu kommt eine Bauherrenhaftpflicht, die ggf. Schäden Dritter übernimmt. Sinnvoll ist darüber hinaus eine Bauhelferversicherung gegen Unfälle auf dem Bau. Private Bauhelfer wie Freunde oder Verwandte sind übrigens zusätzlich bei der Berufsgenossenschaft zu melden.

11. Einrichten der Baustelle


Liegt - nach einigem Warten - die Baugenehmigung vor, muss die Baustelle eingerichtet werden. Dazu gehört das bereits erwähnte Abstecken der Baugrube, das Herstellen von Anschlüssen für Bauwasser und Baustrom, wenn nötig das Anlegen einer Baustraße auf dem Grundstück zum Bauplatz. Der Baubeginn und der verantwortliche Bauleiter sind der Baubehörde mitzuteilen. Auch die Haftung ist nicht zu vernachlässigen: So muss die Baustelle gegen unbefugtes Betreten gesichert werden. Am besten mit Bauzäunen. Das Schild “Eltern haften für ihre Kinder” hat zwar abschreckenden Charakter, ist aber in rechtlicher Hinsicht nutzlos.

12. Kontrolle ist besser...


Die Qualitätskontrolle beim Bau ist wichtig und sollte – mit oder ohne Bauleitung durch einen Fachmann – nie ganz anderen Leuten überlassen werden. Selbst auf dem Laufenden zu bleiben, hilft dem Bauherren, Baumängel rechtzeitig festzustellen. Die Bezahlung erfolgt meist in Etappen je nach Baufortschritt und nach einer Abnahme durch den Bauherren oder seinen Vertreter. Eine solche Abnahme von Bauleistungen sollte erst erfolgen, wenn diese wirklich korrekt durchgeführt sind. Es kann helfen, alles Wichtige in einem Bautagebuch festzuhalten. Lieferscheine, Rechnungen und Stundenzettel sollte man unbedingt aufbewahren und sauber archivieren. Auch die Kosten sollte der Bauherr ständig im Auge haben.

13. Sicherheit auf der Baustelle


Für Baustellen gibt es besondere Sicherheitsvorschriften. Zum Beispiel ist immer Schutzkleidung zu tragen – etwa Arbeitsschuhe mit Stahlkappe oder ein Helm. Dies gilt auch für private Bauhelfer. Vor besonderen Gefahrenstellen muss durch Schilder gewarnt werden. Es kommt immer wieder vor, dass Personen durch rangierende Baumaschinen ums Leben kommen. Hier ist besondere Vorsicht nötig. Nicht nur der Bauunternehmer, sondern auch der Bauherr ist für die Sicherheit auf der Baustelle verantwortlich und haftet im Ernstfall.

14. Materialbestellung: Rechtzeitig planen


Viele Handwerker können ihrer Aufgabe nur nachkommen, wenn andere mit ihrer Arbeit fertig sind. Wenn es Verzögerungen gibt, weil Material nicht rechtzeitig geliefert wurde, kann sich der ganze Bau deutlich verteuern. Es ist also wichtig, das nötige Material rechtzeitig zu bestellen.

15. Der Bau ist fertiggestellt!


Die Fertigstellung muss der Baubehörde gemeldet werden. Nun ist auch der Vermesser wieder gefragt, denn das neue Haus muss in seiner endgültigen Form vermessen und im Liegenschaftskataster eingetragen werden. Es kann notwendig sein, das fertige Haus auch durch die Baubehörde abnehmen zu lassen. Diese überprüft unter anderem, ob das Gebäude mit der Baugenehmigung übereinstimmt. Ob dieser Schritt erforderlich ist, richtet sich nach der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes.

16. Der letzte Schliff


Zum Schluss geht es an die Inneneinrichtung und an die Außenanlagen wie etwa die Terrasse. Achtung: Der Bebauungsplan der Gemeinde enthält oft auch Regelungen für die Außenanlagen und unter Umständen sogar für die Bepflanzung, die zu beachten sind.

Praxistipp


Kommt es zum Streit mit der Baubehörde oder mit den am Bau beteiligten Personen und Unternehmen, sollten Sie sich von einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht beraten lassen. Hier handelt es sich um eine komplizierte und sehr spezielle rechtliche Materie.

(Ma)



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