Welche Grundsteuerbescheide erhalte ich und wie prüfe ich sie?

Nach Ablauf der Frist zum 31.1.2023 muss man eine neue Grundsteuererklärung nur noch in folgenden Fällen abgeben:

- bei baulichen Veränderungen: Anbauten, Neubauten, Abriss von Gebäuden oder Nutzungsänderungen (z. B. von Wohnraum zu gewerblicher Nutzung),

- Grundstücksteilung: Wenn Flurstücke geteilt oder zusammengelegt werden.

- auf Aufforderung: Wenn das Finanzamt oder das jeweilige Bundesland eine neue Erklärung anfordert (Fristen im jeweiligen Schreiben).

Bei einer normalen Eigentumsübertragung ist in der Regel keine neue Grundsteuererklärung notwendig, da das Finanzamt, das für die Wertermittlung des Grundstücks zuständig ist, durch Notar und Grundbuchamt informiert wird und eine sogenannte Zurechnungsfortschreibung durchführt.

Die neue Grundsteuer wird nicht überall nach dem gleichen Modell berechnet. Aufgrund einer gesetzlichen Öffnungsklausel haben folgende Länder eigene Modelle entwickelt:

- Baden-Württemberg,
- Bayern,
- Hamburg,
- Hessen,
- Niedersachsen,
- das Saarland
- Sachsen.

Die folgenden Ausführungen gelten in erster Linie für das Bundesmodell, das in allen anderen Bundesländern angewendet wird.

Jeder Grundstückseigentümer erhält nach Abgabe der Grundsteuererklärung zunächst zwei Bescheide per Post, in der Regel im gleichen Umschlag:

- den Grundsteuerwertbescheid und
- den Grundsteuermessbescheid.

Absender ist das zuständige Finanzamt. Aus diesen beiden Bescheiden geht noch nicht hervor, wie hoch die konkrete Grundsteuerzahlung sein wird. Allerdings bilden sie dafür die Berechnungsgrundlage.

Beim Grundsteuerwert geht es um den steuerlichen Wert Ihrer Immobilie. Das Finanzamt berechnet diesen aufgrund der Angaben in der Grundsteuererklärung. Dieser Bescheid ist ein reiner Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert, der den bisherigen Einheitswertbescheid ersetzt. Damit ist keine Zahlungsaufforderung verbunden.

Im Grundsteuermessbescheid wird der Wert der Immobilie mit der Steuermesszahl multipliziert. Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag. Diesen Bescheid bekommt man ebenfalls vom Finanzamt und auch er enthält keine Zahlungsaufforderung.

Tipp: Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbescheid sollte man nach Erhalt sorgfältig prüfen. Sie enthalten zwar keine Geldforderungen, sind aber die Grundlage für die spätere Steuerberechnung. Wer hier Fehler durchgehen lässt, muss später damit leben, denn ein Widerspruch gegen den eigentlichen Grundsteuerbescheid ändert an den Berechnungsgrundlagen nichts!

Die Gemeinde ermittelt anhand ihres eigenen Hebesatzes aufgrund der zuvor vom Finanzamt festgestellten Zahlen die konkrete Grundsteuer und schickt dann den eigentlichen Grundsteuerbescheid. Für Grundstückseigentümer ist dies dann der dritte behördliche Bescheid in Sachen Grundsteuer. Jetzt erst erfährt der Grundeigentümer, was er künftig zahlen muss.

Wichtig: Legt der Eigentümer nun entsetzt Widerspruch ein, ist es zu spät. Denn: Er hätte bereits gegen die Bescheide des Finanzamtes Widerspruch einlegen müssen. Die neue Grundsteuer wird seit 2025 erhoben.

Zum endgültigen Grundsteuerbescheid haben wir einen eigenen Rechtstipp erstellt:
Immobesitzer: Wie lege ich Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid ein?

Dort finden Sie auch ein entsprechendes Musterformular für den Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid.

Zuerst sollten Sie die allgemeinen Angaben überprüfen, die Sie selbst gemacht haben. Diese können falsch übertragen worden sein. Prüfen Sie also:

- Richtet sich der Bescheid an den richtigen Adressaten / Grundstückseigentümer?
- Stimmt die Flurbezeichnung?
- Wird die Art der Immobilie richtig angegeben (z. B. Einfamilienhaus)?
- Bei Eigentumswohnungen: Stimmt die Anzahl der Miteigentumsanteile?

Auch den Bodenrichtwert sollten Sie prüfen. Dazu können Sie das Online-Portal des jeweiligen Bundeslandes nutzen, aus dem Sie diesen Wert ursprünglich entnommen haben. Eine weitere wichtige Angabe ist das Baujahr Ihrer Immobilie.

Sind auch die weiteren Angaben zum Gebäude korrekt, nämlich die Anzahl der Wohnungen und die Wohnfläche in Quadratmetern?

Im Grundsteuerwertbescheid wird auch eine Nettokaltmiete angegeben. Diese muss nicht der echten Miete entsprechen, die Wohnung muss nicht einmal vermietet werden. Hier ist die Nettokaltmiete eine hypothetische Miete, die anhand einer Tabelle ermittelt wird. Sie wird zur Berechnung benötigt, weil hier das sogenannte Ertragswertverfahren angewendet wird. Auch diese Angabe können Sie prüfen.

Die monatliche Nettokaltmiete pro m2 Wohnfläche geht aus dieser Tabelle hervor.

Ihre Höhe hängt von Bundesland, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes ab. Sie können nachrechnen, ob der jährliche Rohertrag und der Zu- oder Abschlag je nach Mietniveaustufe korrekt sind.

Unter "Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts" taucht noch einmal die Grundstücksfläche auf. Diese muss mit Ihrer Angabe übereinstimmen.

Erster Schritt ist auch hier die Überprüfung der persönlichen Daten: Stimmt Ihre Adresse? Geht der Bescheid an den korrekten Eigentümer?

Sind die Angaben zum Grundstück korrekt, im Einzelnen:

- Grundstücksart,
- Gemarkung,
- Lage des Grundstücks,
- Angaben zu Eigentümern / Teileigentümern?

Am Ende des Grundsteuerwertbescheids wurde Ihr Grundsteuerwert ermittelt. Im Messbescheid finden Sie diesen unter "Berechnung des Steuermessbetrages" wieder. Wurde die Angabe korrekt vom Grundsteuermessbescheid übertragen?

Die Multiplikation mit der Steuermesszahl lässt sich wieder nachrechnen.

Tipp: Gemäß § 15 Abs. 1 GrStG beträgt die Steuermesszahl für unbebaute und bebaute Grundstücke grundsätzlich 0,34 ‰ (Promille), bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken und Wohnungseigentum 0,31 ‰.

Haben Sie einen Fehler in Ihrem Grundsteuermessbescheid oder Grundsteuerwertbescheid entdeckt? Dann sollten Sie gegen den jeweiligen Bescheid beim Finanzamt Einspruch einlegen. Dafür haben Sie einen Monat Zeit.

Wenn Sie dies nicht tun, werden die Bescheide als Berechnungsgrundlage Ihrer späteren Grundsteuer rechtswirksam. Dann können Sie kaum noch etwas dagegen tun. Wenig erfolgversprechend ist meist ein Widerspruch gegen den späteren eigentlichen Grundsteuerbescheid der Gemeinde.

Tipp: Das Finanzamt kann auf einen Widerspruch hin einen der beiden Bescheide ändern – oder auch nicht. Wenn es bei den bisherigen Bescheiden bleibt, würde der nächste Weg vor das Finanzgericht führen. Dabei entstehen Ihnen jedoch Kosten. Ein Einspruch ist kostenlos.

Musterformulare für den Einspruch finden Sie in unserem Downloadbereich.

Gemeinden können ihren Hebesatz frei festlegen. Prüfen können Sie trotzdem:

- Wurde der richtige, aktuelle Hebesatz angewendet?
- Wurde die richtige Steuerart verwendet (Grundsteuer A, B, C)?
- Wurde der Grundsteuermessbetrag aus dem Grundsteuermessbescheid verwendet?

Bei Fehlern ist auch hier ein Widerspruch möglich, diesmal an die Gemeinde, die den Grundsteuerbescheid erlassen hat.

Lesen Sie hierzu unseren Rechtstipp:
Immobesitzer: Wie lege ich Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid ein?

In Bayern, Hamburg und Niedersachsen ersetzt der Bescheid über Grundsteueräquivalenzbeträge den Grundsteuerwertbescheid. Auch hier kann man einiges prüfen:

- Stimmen die Angaben zur Wohnfläche, gegebenenfalls zur Nutzfläche und der Fläche des Grundstücks mit Ihren Angaben in der Grundsteuererklärung überein?

- Die Wohnfläche bzw. Nutzfläche wird mit der Äquivalenzzahl 0,50 Euro/m2 multipliziert. Ergebnis ist der Grundsteuer-Äquivalenzbetrag für die Wohnfläche. Wurde korrekt gerechnet?

- Auch die Fläche des Grund und Bodens wird mit einer Äquivalenzzahl multipliziert. Diese beträgt in der Regel 0,04 Euro/m2. Rechenergebnis ist der Grundsteuer-Äquivalenzbetrag für den Grund und Boden. Abweichende Äquivalenzzahlen ergeben sich für Bayern aus dem Bayerischen Grundsteuergesetz, Artikel 3.

Es laufen verschiedene Klagen gegen das Bundesmodell und die abweichenden Grundsteuermodelle einiger Bundesländer. Dabei geht es jedoch nicht um Fehler im Bescheid, sondern um grundsätzliche Bedenken gegen das Verfahren, insbesondere um die Verfassungsmäßigkeit (Gleichbehandlung).

Die Finanzgerichte haben bisher die Tendenz gezeigt, die neuen Grundsteuermodelle für wirksam und verfassungsgemäß zu halten. Interessant ist jedoch, wie das Bundesverfassungsgericht entscheiden wird, welches das alte Grundsteuermodell für verfassungswidrig erklärt hatte. Eine entsprechende Verfassungsbeschwerde ist dort bereits anhängig unter dem Aktenzeichen 1 BvR 472/26.

Ein Rechtsgutachten von Prof. Dr. Kirchhof, ehemaliger Richter am Bundesverfassungsgericht, beanstandet insbesondere folgende Punkte am Bundesmodell:

- Das neue Grundsteuergesetz sei zu kompliziert, intransparent und ungerecht.
- Die Grundstücksbewertung orientiere sich zu sehr an der Einkommensteuer. Beide Steuerarten müssten sich aber aus verfassungsrechtlichen Gründen unterscheiden.
- Die strikte Anwendung der Bodenrichtwerte stelle einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz nach Art. 3 des Grundgesetzes dar, weil die Bodenrichtwerte deutschlandweit nicht vergleichbar seien.
- Das Bundesmodell umfasse zu viele komplexe und schwer zu ermittelnde Parameter.
- Der Zustand der Immobilie und andere individuelle Umstände würden nicht berücksichtigt.

Nach diesem Gutachten würde die Bewertung nach dem Bundesmodell im Vergleich zu den in Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen angewendeten Bewertungsmodellen strukturell eine mehr als doppelt so hohe finanzielle Belastung der Betroffenen zur Folge haben.

Bereits der Grundsteuerwertbescheid und der Grundsteuermessbescheid des Finanzamts sollten genau geprüft werden. Wenn die Widerspruchsfrist verstrichen ist, lässt sich dagegen meist nur noch wenig tun. Bei Fragen zur Grundsteuer hilft Ihnen ein Fachanwalt für Steuerrecht. Für den Einspruch gegen die beiden Bescheide können Sie unsere
Musterformulare
verwenden.