Reform der Grundsteuer: Ein Überblick

19.02.2019, Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 5 Min. (62 mal gelesen)
Reform der Grundsteuer: Ein Überblick © Bu - Anwalt-Suchservice

Die bisherigen Berechnungsgrundlagen für die Grundsteuer sind veraltet. Das Bundesverfassungsgericht hat den Weg für eine Reform frei gemacht. Wie diese genau aussehen soll, ist jedoch umstritten.

Eigentümer von Immobilien kennen die jährliche Grundsteuer als regelmäßigen Kostenfaktor. Auch für Mieter verteuert sie das Wohnen: Die Grundsteuer darf als Teil der Betriebskosten einer Immobilie auf die Mieter umgelegt werden. Bisher beschränkte sie sich auf recht moderate Beträge. Die Grundsteuer wird laufend auf vorhandenen Grundbesitz gezahlt und geht an die Gemeinde. Sie ist nicht vom Einkommen des Steuerzahlers abhängig. Mit rund 14 Milliarden Euro pro Jahr bildet sie eine besonders reichhaltige Einnahmequelle für die Gemeinden. Diese legen selbst die Hebesätze fest. Erhebliche Änderungen des Berechnungssystems sind jedoch absehbar, denn dieses basiert auf veralteten Grundstückswerten. Das Bundesverfassungsgericht hat das bisherige Berechnungssystem als verfassungswidrig betrachtet und einen Zeitplan für eine Neufassung vorgegeben.

Wie wird die Grundsteuer bisher ermittelt?


Es gibt zwei Berechnungsvarianten. Die Grundsteuer A ist relevant für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke. Bebaute und bebaubare Grundstücke unterliegen der Grundsteuer B. Deren Höhe wird nach einem dreistufigen Verfahren ermittelt. Man stellt dabei zuerst den Einheitswert des Grundstücks fest. Diesen multipliziert man mit einem Tausendsatz, der sogenannten Grundsteuer-Messzahl. Diese Zahl unterscheidet sich je nach Immobilienart und Lage des Grundstückes in den alten oder den neuen Bundesländern. Auf diese Weise erhält man den Grundsteuer-Messbetrag. Aus diesem wiederum berechnet man mit Hilfe des von der Gemeinde festgesetzten Hebesatzes in Prozent die Grundsteuer für das jeweilige Jahr. Diese muss dann quartalsweise gezahlt werden.

Berechnungsbeispiel:
Der Einheitswert einer Eigentumswohnung beträgt 50.000 Euro.
Die Steuermesszahl beträgt 3,5 Promille (Eigentumswohnung, alte Bundesländer).
Der Grundsteuermessbetrag beträgt damit 3,5 Promille von 50.000 Euro = 175 Euro.
Die Wohnung liegt in Hamburg. In Hamburg beträgt der Hebesatz 540 Prozent.
Die Jahresgrundsteuer beträgt daher 175 Euro x 540% = 945 Euro.

Warum wird die Berechnung der Grundsteuer geändert?


Die der Berechnung der Grundsteuer zugrunde gelegten Einheitswerte stammen aus dem Jahr 1964 (alte Bundesländer) und dem Jahr 1935 (neue Bundesländer). Nun haben sich aber die Grundstückswerte seitdem deutlich verändert und unterscheiden sich außerdem von Ort zu Ort drastisch. Solche Entwicklungen werden jedoch bisher bei der Grundsteuer nicht berücksichtigt. Damit ist auch keine einheitliche Besteuerung von identischen Grundstücken möglich. Aber: Prinzipiell muss Gleiches auch gleich besteuert werden. Die Grundsteuer nach dem bisherigen System gilt daher als nicht verfassungsgemäß.

Was hat das Bundesverfassungsgericht entschieden?


Das Bundesverfassungsgericht hat am 10.4.2018 entschieden, dass das bisherige System der Grundsteuer gegen den Gleichheitsgrundsatz verstößt und damit verfassungswidrig ist. Dies gelte ab Jahresbeginn 2002. Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes – der Gleichheitsgrundsatz – räume dem Gesetzgeber zwar bei der Gestaltung von Bewertungsvorschriften für die steuerliche Bemessungsgrundlage etwas Spielraum ein. Trotzdem müsse aber im Verhältnis der Wirtschaftsgüter zueinander ein realitätsgerechtes Bewertungssystem zur Anwendung kommen. Dass der Gesetzgeber für die Einheitswerte an den alten Feststellungszeitpunkten von 1964 und 1935 festhalte, führe zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gebe (Urteile vom 10.4.2018, Az. 1 BvL 11/14, 1 BvR 889/12 und weitere).

Was sagen andere Gerichte?


Der Bundesfinanzhof, das höchste deutsche Gericht in Steuerfragen, kam schon am 22.10.2014 zu dem Ergebnis, dass die der Grundsteuer bisher zugrunde liegenden Einheitswerte nichts mehr mit der Realität zu tun haben (Az. II R 16/13). Die Bewertung von Grundstücken habe sich an deren aktuellem Verkehrswert zu orientieren. Es sei nicht sachgerecht, völlig veraltete Einheitswerte zu verwenden. Auch Wertminderungen wegen des Gebäudealters seien bisher unberücksichtigt geblieben. So werde etwa ein 1964 gebautes Haus in einem alten Bundesland mit dem gleichen Wert angesetzt wie ein entsprechender Neubau.

Bis wann müssen die Vorschriften geändert werden?


Das Bundesverfassungsgericht hat dem Gesetzgeber einen Zeitplan auferlegt, um eine verfassungsgemäße Gesetzeslage herzustellen. Bis spätestens 31.12.2019 muss eine Neuregelung verabschiedet werden. Sonst kann die Steuer nicht mehr erhoben werden. Sobald die Neuregelung verkündet ist, dürfen die alten Regelungen noch für maximal fünf Jahre angewendet werden, höchstens jedoch bis Ende 2024. Der 31.12.2024 ist somit der absolute Schlusspunkt für die bisherige Berechnung der Grundsteuer.

Wie ist der Stand des Gesetzgebungsverfahrens?


Ein erster Anlauf wurde 2016 gestartet: Damals hatte der Bundesrat einen Gesetzesentwurf zur Änderung des Bewertungsgesetzes und auch des Grundgesetzes verabschiedet. Beides wäre zur Änderung des Grundsteuersystems erforderlich gewesen. Allerdings entschied der Bundestag nicht über das Thema. Im Sommer 2017 verfiel der Gesetzesentwurf durch das Ende der Legislaturperiode.
Ende 2018 und Anfang 2019 wird nun an neuen Vorschlägen gearbeitet. Mit dem Beginn eines neuen Gesetzgebungsverfahrens wird bis Ostern 2019 gerechnet.

Wie sah der ursprüngliche Reformentwurf aus?


Der 2016 entwickelte Gesetzesentwurf beruht auf dem sogenannten ”Kostenwert”-Modell. Diese neue Bemessungsgrundlage würde sich aus dem Bodenwert und ggf. dem Gebäudewert zusammensetzen. Dabei wird der Bodenwert mit Hilfe von Bodenrichtwerten ermittelt und der Gebäudewert anhand von pauschalierten Herstellungskosten unter Berücksichtigung der Alterswertminderung des Gebäudes.
Hier setzt die Kritik ein, denn bei der Gebäudewertermittlung soll es drei Gruppen abhängig vom Gebäudealter geben. Ein Bürohaus mit Baujahr 2005 könnte dann 62 Prozent mehr wert sein als ein Bürohaus Baujahr 2004. Bei Mehrfamilienhäusern bis 1995 würde zwar eine Alterswertminderung berücksichtigt, abgesehen davon sollten sie jedoch gleich behandelt werden. Bauliche Mängel werden ebensowenig berücksichtigt wie erfolgte Sanierungen. Letztlich würden Eigentümer älterer Häuser durchaus von der neuen Berechnung profitieren, manche Eigentümer neuerer Immobilien würden jedoch eine drastisch erhöhte Grundsteuer zahlen müssen.

Kritiker wenden gegen diesen Entwurf ein, dass auch hier nicht Gleiches gleich besteuert wird. Bereits bei geringen Baujahresabweichungen könnten sich erhebliche Unterschiede in der Besteuerung ergeben. Auch sei es sachfremd, ein frisch saniertes Haus mit Luxusausstattung gleich zu bewerten wie ein unsaniertes mit einfacher Ausstattung, aber gleichem Baujahr. Der Eigentümerverband Haus und Grund befürchtet bei vielen Immobilien sogar eine Erhöhung der Grundsteuer um das Dreißigfache. Eine solche Erhöhung würde nicht nur die Grundstückseigentümer treffen, sondern auch die Mieter. Dies mündete daher in der Forderung, dass die Grundsteuer nicht mehr auf die Mieter umgelegt werden dürfe. Bei einer so drastischen Erhöhung könnte die Grundsteuer allerdings durchaus die Mieteinnahmen mancher Immobilie übersteigen.

Welches Modell wird derzeit favorisiert?


Finanzminister Olaf Scholz hat Ende 2018 ein weiterhin kostenbasiertes Modell der Grundsteuer vorgeschlagen. In die Berechnung der Grundsteuer sollen einfließen:

- Nettokaltmiete,
- Wohnfläche,
- Baujahr des Gebäudes,
- Grundstücksfläche,
- Bodenrichtwert.

Angedacht ist, dass Immobilieneigentümer Anfang 2020 eine Steuererklärung mit den erforderlichen Daten abgeben sollen. Wer selbst in seiner Immobilie wohnt, soll eine fiktive Miete in Anlehnung an den Mikrozensus des Statistischen Bundesamts angeben.
Während der Bund den Steuermessbetrag festlegt, würden die Gemeinden weiterhin den Hebesatz bestimmen. Die Steuer solle bei einer Steigerung höchstens um einen mittleren zweistelligen Eurobetrag steigen.

Dem Finanzminister zufolge sollen Mieter und Eigentümer, die derzeit noch recht günstig, aber in teureren Gegenden wohnen, nicht stärker belastet werden. So soll es honoriert werden, wenn Eigentümer eine geringere Miete nehmen. Olaf Scholz will auch nicht ausschließen, dass die Grundsteuer künftig nicht mehr auf Mieter umgelegt werden kann.

Welche Modelle gibt es noch?


Ein alternatives Modell geht vom reinen Flächenwert aus. Es wird von der Immobilienwirtschaft favorisiert (wegen der einfacheren Berechnung) und vom Freistaat Bayern. Dabei sind die Fläche des Grundstücks bzw. des Gebäudes maßgeblich.
Die Mieterverbände und das Institut der Deutschen Wirtschaft sprechen sich für ein Berechnungsmodell anhand des reinen Bodenwerts der Grundstücke aus.

Praxistipp


Wie die endgültige Neufassung der Grundsteuer-Regelungen aussehen wird, steht derzeit noch nicht fest. Hauseigentümer sollten die Entwicklung genau im Auge behalten.

(Bu)



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