Schrottimmobilien: Wann darf der Staat Hauseigentümer enteignen?

Umgangssprachlich bezeichnet man ein äußerlich verfallendes Gebäude als Schrottimmobilie. In der geplanten Neufassung des Baugesetzbuches wird dieser Begriff jedoch näher definiert. Danach muss eine Schrottimmobilie eines oder mehrere der folgenden Kriterien erfüllen:

- es müssen erhebliche bauliche Mängel vorliegen (z. B. statische Probleme, undichtes Dach, erhebliche Feuchtigkeitsschäden oder defekte Leitungen),

- die öffentliche Sicherheit ist gefährdet (etwa durch Einsturzgefahr, herabfallende Teile oder außer Kontrolle geratene Schadstoffemissionen),

- dauerhafter Leerstand (das Gebäude wird nicht genutzt und es gibt keine Anzeichen dafür, dass eine Nutzung wiederaufgenommen werden soll),

- Funktionslosigkeit in wirtschaftlicher oder tatsächlicher Hinsicht (aufgrund des Zustands ist keine wirtschaftliche oder überhaupt sinnvolle Nutzung möglich),

- Mangelnder Sanierungswille (Eigentümer weigert sich trotz behördlicher Aufforderung und Fristsetzung, das Gebäude instandzusetzen).

Die Entscheidung, ob diese Kriterien vorliegen, fällt in die Zuständigkeit der Baubehörde.

Art. 14 des Grundgesetzes besagt: "Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet." Aber auch: "Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt." Auch bisher ist nach Art. 14 Abs. 3 Grundgesetz eine Enteignung möglich. Die Voraussetzungen sind:

- zwingendes öffentiches Interesse (weil z. B. dort eine Straße, Brücke, Energieleitung etc. gebaut werden soll),
- gesetzliche Regelung bestimmt Einzelheiten und sieht Entschädigung vor,
- letztes Mittel: Der Zweck ist nicht auf andere Weise zu erreichen,
- erforderlich: Das Grundstück wird zwingend und in absehbarer Zeit für das jeweilige Projekt gebraucht,
- vorheriger Versuch des Kaufs durch die Gemeinde,
- Zahlung einer gerechten Entschädigung.

Wichtig: Da das Eigentum ein Grundrecht ist, darf eine Enteignung nur das letzte Mittel sein. Die bisherige Regelung zielt auf die Enteignung für öffentliche Bauprojekte ab.

Die Reform des Baugesetzbuches (BauGB) soll die Gemeinden mit abgestuften Zugriffsrechten versorgen, bei denen die Enteignung das letzte Mittel bleibt.

Grundsätzlich soll es folgende Schritte geben:

1. Fristsetzung zur Mängelbeseitigung gegenüber dem Eigentümer.

2. Anordnung von konkreten Maßnahmen zur Sicherung oder Instandsetzung des Gebäudes (Instandsetzungsgebot),

3. Ersatzvornahme (die Gemeinde beauftragt selbst Handwerker und stellt dem Eigentümer die Kosten in Rechnung).

4. Androhung der Enteignung.

5. Enteignung: Das Eigentum wird auf die Gemeinde übertragen, die für eine Sanierung sorgt. Der Eigentümer erhält eine Entschädigung, die unter dem Marktwert liegen kann.

Auch bisher gibt es bereits ein Vorkaufsrecht der Gemeinde in bestimmten Fällen, etwa für Grundstücke in einem Sanierungsgebiet, die verkauft werden. Dieses Recht gilt auch, wenn das Gebäude einen "Missstand" im Sinne von § 177 Abs. 2 BauGB aufweist, wenn es also nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht. Das Recht darf nur zum Wohl der Allgemeinheit ausgeübt werden.

Das Vorkaufsrecht soll künftig auch bestehen, wenn das Gebäude Mängel im Sinne von § 177 Abs. 3 BauGB hat, die seine Nutzung erheblich beeinträchtigen oder das Stadtbild verschandeln. Da diese Mängel von außen feststellbar sind, ohne Wohnungen zu begehen, wird das Verfahren für die Gemeinde deutlich einfacher.

Zusätzlich soll die Reform des BauGB dieses Vorkaufsrecht auch auf Eigentumswohnungen oder Wohnungspakete ausdehnen.

Gemeinden sollen künftig Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden können, damit sie Sanierungen von innen heraus veranlassen können anstatt durch äußeren Zwang. Ein solches Vorgehen erfordert jedoch genauere Regelungen in einer Gemeindesatzung für die Gemeinde oder ein bestimmtes Gebiet.

Besteht ein solches Vorkaufsrecht, müssen die verkaufenden Eigentümer die Gemeinde unverzüglich über einen Verkauf informieren. Diese hat dann drei Monate Zeit, ihr Vorkaufsrecht auszuüben und in den Kaufvertrag einzutreten. Nach der bisherigen Regelung kann sie den Kaufpreis herabsetzen, wenn dieser den Verkehrswert überschreitet. In diesem Fall hat der Verkäufer ein Rücktrittsrecht.

Auch bisher gibt es ein sogenanntes Instandsetzungsgebot nach § 177 BauGB. Danach kann die Gemeinde anordnen, dass ein Eigentümer sein Gebäude instandsetzt. Voraussetzung ist unter anderem, dass das Gebäude Missstände oder Mängel aufweist, deren Beseitigung oder Behebung durch Modernisierung oder Instandsetzung möglich ist. Die Kosten können dabei zwischen Eigentümer und Gemeinde aufgeteilt werden, wenn der Eigentümer sie nicht komplett zahlen kann.

Gemeinden sollen im Rahmen der Reform die Möglichkeit erhalten, einfacher als bisher ein solches Instandhaltungsgebot auszusprechen.

Wichtig: Eigentümer haben die Möglichkeit, gegen den Bescheid der Behörde innerhalb von vier Wochen Widerspruch einzulegen. Nimmt die Behörde den Bescheid daraufhin nicht zurück, ist immer noch eine Klage möglich, um die Rechtmäßigkeit des Instandhaltungsgebots und dessen Umfang zu überprüfen. In Bundesländern, in denen es kein Widerspruchsverfahren mehr gibt, kann innerhalb von vier Wochen Klage beim Verwaltungsgericht eingereicht werden.

Grundsätzlich bleibt es bei den oben dargestellten Voraussetzungen für eine Enteignung. Es muss sich um erhebliche Fälle handeln, d. h. zum Beispiel um einen vorsätzlichen Leerstand aus Spekulationsgründen oder eine echte Gefahrenlage, verbunden mit einer Verweigerung der Kommunikation.

Dies kommt in der Realität natürlich trotzdem gelegentlich vor, wenn z. B. in einer zerstrittenen Eigentümergemeinschaft viele Eigentümer kein Geld für eine Sanierung haben und der Verwalter womöglich nicht kooperiert oder reagiert.

Tipp: Auch nach der Reform bleibt die Enteignung das wirklich letzte Mittel, wenn andere Maßnahmen - wie etwa eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung oder ein Instandsetzungsgebot - nicht gewirkt haben.

§ 85 Abs. 1 Nr. 8 des BauGB-Entwurfs führt jedoch einen neuen Enteignungszweck ein: Eine Enteignung darf künftig ausdrücklich vorgenommen werden, um bei einer Schrottimmobilie im Sinne der neuen Definition Missstände oder Mängel zu beseitigen, welche negative Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld haben.

Hinzu kommt: Die Gemeinde muss bei dem vorgeschriebenen ernsthaften Versuch eines normalen Kaufs des Grundstückes vor der Enteignung kein Ersatzland mehr anbieten. Dies ist eine erhebliche Verfahrenserleichterung.

Eine solche Entschädigung ist vorgesehen. Ihre Höhe wird sich am Verkehrswert des Gebäudes zum Zeitpunkt der Enteignung orientieren. Spekulative Wertsteigerungen durch mögliche Nutzungsänderungen oder entgangene Gewinne werden nicht entschädigt.

Eine wichtige Möglichkeit ist die möglichst frühzeitige Sanierung und gute Instandhaltung des Gebäudes. Wichtig ist es, mit der Gemeinde zu kooperieren und zu kommunizieren, damit nicht der Eindruck entsteht, dass kein Kooperationswille vorhanden ist. Letztendlich wird jedoch in vielen Fällen das Problem bestehen, dass die Gemeinde Fristen zur Sanierung setzt, für deren Umsetzung dann Geld vorhanden sein müsste.

In rechtlicher Hinsicht kann gegen eine Enteignung innerhalb von vier Wochen Widerspruch eingelegt werden. Ändert sich an der Entscheidung nichts, kann der Eigentümer dagegen klagen, damit ein Gericht die Voraussetzungen genauer prüft.

Wichtig: Viele Bundesländer haben das Widerspruchsverfahren als Vorverfahren abgeschafft. Das bedeutet: Um sich gegen eine Enteignung zu wehren, muss direkt Klage beim Verwaltungsgericht eingereicht werden. Auch hier beträgt die Klagefrist einen Monat.

Die meisten Eigentümer dürften keine Enteignung zu befürchten haben, da dieses Instrument nur in extremen Fällen und als letztes Mittel angewendet werden darf. Problematisch kann es bei besonders erheblichen, nach außen sichtbaren Missständen werden, wenn gleichzeitig kein Geld vorhanden ist, um Instandhaltungsgeboten der Gemeinde nachzukommen.

Eine automatische Enteignung von sanierungsbedürftigen Immobilien wird es nach wie vor nicht geben, da diese an ein aufwändiges Verfahren geknüpft ist. Dieses wird durch die Reform in mehreren Punkten vereinfacht, aber nicht aufgehoben.

Bisher befindet sich der Gesetzesentwurf, auch "BauGB-Upgrade" genannt, im parlamentarischen Gesetzgebungsverfahren. Wenn er dieses passiert, ist mit einem Inkrafttreten zum 1. Januar 2027 zu rechnen.

Eigentümer von Immobilien haben künftig mehr Anlass, sich um den Zustand ihrer Häuser zu kümmern. Wer sein Haus durch eine Enteignung gefährdet sieht, sollte sich von einem Rechtsanwalt beraten lassen, der sich auf das Verwaltungsrecht spezialisiert hat, da es hier um einen behördlichen Verwaltungsakt geht.