Graffiti-Beseitigung: Wer trägt die Kosten?

04.10.2019, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 4 Min. (415 mal gelesen)
Graffiti-Beseitigung: Wer trägt die Kosten? © Bu - Anwalt-Suchservice

Graffiti stellen ein Dauer-Ärgernis für Eigentümer von Häusern, Bahnbetreiber und Gemeinden dar. Ihre Entfernung ist aufwändig und teuer. Wer muss für ihre Beseitigung aufkommen?

Neben Gemeinden und Verkehrsbetrieben sind auch private Hauseigentümer in Großstädten häufig von Graffiti betroffen. Die mehr oder weniger künstlerischen Werke und die sogenannten Tags mögen in einer tristen grauen Beton-Unterführung kaum jemanden stören, an der Wand eines Mietshauses ist das aber etwas anderes. Die Entfernung mit Hilfe von Lösungsmitteln oder auch das Übermalen der Wände kosten viel Geld und halten oft nicht lange vor: Den nicht selten sind bald wieder Malereien da.

Wie machen sich Sprayer strafbar?


Wird der Verursacher ermittelt, können Hauseigentümer seit einer Gesetzesänderung aus dem Jahr 2005 gegen diesen Strafanzeige wegen Sachbeschädigung stellen. Seitdem gilt es nämlich auch als strafbare Sachbeschädigung, das Aussehen einer fremden Sache unbefugt zu verändern – wenn die Veränderung erheblich und nicht nur vorübergehend ist. Nach § 303 des Strafgesetzbuches (StGB) droht hier eine Geldstrafe oder eine Freiheitsstrafe bis zu zwei Jahren.

Werden Grabmäler, öffentliche Denkmäler, Naturdenkmäler oder irgendwelche zur Verschönerung öffentlicher Wege und Plätze angebrachten Dinge besprüht, kann sich der Verursacher wegen gemeinschädlicher Sachbeschädigung strafbar machen. Diese ist in § 304 StGB geregelt, möglich ist eine Geldstrafe oder Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren.
Diese strafrechtliche Regelung hilft dem Eigentümer des verunstalteten Gebäudes oder Gegenstandes zunächst jedoch nicht weiter.

Wer zahlt?


Parallel dazu ist es möglich, die Verursacher zivilrechtlich auf Schadensersatz zu verklagen. Rechtsgrundlage ist § 823 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). In der Regel bleibt dies jedoch eine Wunschvorstellung. Meist werden die Betreffenden nämlich nicht erwischt oder, wenn doch, haben sie keine finanziellen Mittel.
Die Gebäudeversicherung hilft dem Hauseigentümer nur, wenn derartige Schäden explizit mitversichert sind, was in herkömmlichen Verträgen jedoch meist nicht der Fall ist. Es gibt allerdings Premium-Tarife, in denen auch Graffiti-Schäden abgedeckt sind. So gibt es zum Beispiel Tarife, in denen die notwendigen Kosten für die Beseitigung der Graffitischäden bis zu 10.000 Euro abgedeckt sind, häufig bei einem Selbstbehalt von beispielsweise 150 Euro. Eine Versicherungsabwicklung setzt voraus, dass die Schäden sofort der Polizei und der Versicherung gemeldet und gut mit Fotos dokumentiert werden.

Ist eine Umlage als Betriebskosten möglich?


Man könnte nun auf die Idee kommen, dass Graffiti-Beseitigungskosten wie etwa die Kosten der Treppenhausreinigung Betriebskosten des Hauses sind und daher einfach anteilig auf die Mieter verteilt werden können.
Damit Kosten als Betriebskosten gelten, gibt es jedoch einige Voraussetzungen: Zunächst muss es sich um Kosten handeln, die regelmäßig anfallen, also nicht nur um etwas, das einmal im Jahr passiert und vielleicht die nächsten zwei Jahre nicht. Außerdem muss diese Kostenart in § 2 der Betriebskostenverordnung aufgezählt sein. Diese gesetzliche Auflistung nennt alle Kostenarten, die ein Vermieter "umlegen" darf. Graffiti-Beseitigungskosten findet man hier nicht.

Allerdings gibt es in der Vorschrift eine Position "Sonstige Betriebskosten." Hier darf der Vermieter jedoch nicht alles einsetzen, was er möchte. Nur, was explizit im Mietvertrag genannt ist, hat eine Chance. Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung sind nicht umlagefähig.

Nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Neukölln soll eine Umlage als „sonstige Betriebskosten“ auch ohne Vereinbarung im Mietvertrag zulässig sein, wenn die Kosten für die Graffiti-Beseitigung regelmäßig anfallen und lediglich die Fassade vom Graffiti gereinigt wird, ohne die Substanz der Fassade zu erneuern. Die Vereinbarung im Mietvertrag wurde hier durch „schlüssiges Verhalten“ ersetzt: Der Mieter hatte vier Jahre lang ohne Widerspruch die Umlage dieser Kosten akzeptiert (Urteil vom 1.3.2017, Az. 6 C 54/16).

Kosten für die Gebäudereinigung?


In Kassel hatte es ein Vermieter mit der Betriebskostenart "Gebäudereinigung" versucht. Diese ist in § 2 der Betriebskostenverordnung aufgelistet. Das Landgericht Kassel hat dazu entschieden, dass die Kosten für die Beseitigung von Graffiti grundsätzlich als Kosten für die Gebäudereinigung angesehen werden können. Die Voraussetzung ist jedoch, dass sie regelmäßig anfallen. Das war im Fall jedoch nicht so. Und es wird in der Praxis oft auch nicht der Fall sein. Illegale Sprayer haben nun einmal keine festen Arbeitszeiten (Landgericht Kassel, Urteil vom 14.7.2016, Az. 1 S 352/15).

Wurde die Haussubstanz verletzt?


Auch das Amtsgericht Berlin – Mitte hat 2007 entschieden, dass die Kosten für die Graffiti-Beseitigung Gebäudereinigungskosten sein können, wenn sie tatsächlich regelmäßig anfallen. Dieses Gericht traf jedoch eine interessante Unterscheidung zwischen Hausreinigungskosten und Instandsetzungskosten: Sobald die Substanz der Wand bzw. des Hauses verletzt ist, soll es sich um Instandsetzungskosten handeln – und diese sind nicht umlagefähig. Reine Malereien auf der Wand dagegen gelten nicht als Verletzung der Substanz. Ihre Beseitigung gilt demnach als Reinigungsarbeit (Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 27.7.2007, Az. 11 C 35/07).

Instandhaltung und nicht umlagefähig


Das Landgericht Berlin entschied 2016, dass die Beseitigung von Graffiti grundsätzlich zum Bereich "Instandhaltung und Instandsetzung" gehört. Solche Kosten dürften nicht auf den Mieter umgelegt werden. Dabei sei es vollkommen egal, ob sie nun regelmäßig anfielen oder nicht (Urteil vom 19.2.2016, Az. 63 S 189/15). Auch das Landgericht Köln hat entschieden, dass die Entfernung von Graffiti von einer Fassade zu den Instandhaltungsarbeiten gehört. Dafür entstehende Kosten dürfe der Vermieter nicht als Betriebskosten der Immobilie auf die Mieter umlegen (Urteil vom 22.5.2000, Az. 222 C 120/99).

Welche Methoden der Vorbeugung gibt es?


Es existieren mehrere Methoden, um Graffiti vorzubeugen. Die Industrie hat strapazierfähige Pulver- und Nasslacke entwickelt, deren Oberfläche so solide sein soll, dass man mehrfach Graffiti mit Reinigungsmitteln von ihnen entfernen kann, ohne dabei den Anstrich zu zerstören.
Immer häufiger werden aber auch mit Erfolg Freiflächen für Sprayer ausgewiesen, auf denen sich diese kreativ betätigen dürfen, ohne fremdes Eigentum zu beeinträchtigen. Manche Hauseigentümer lassen heute im Erdgeschoss auch auf Bestellung Graffiti oder andere Malereien anbringen – denn Sprayer respektieren, was andere geschaffen haben. Nicht erlaubt ist es, den Außenbereich mit Kameras zu überwachen. Dabei werden meist auch Bereiche gefilmt, die öffentlich zugänglich sind. Hier drohen Bußgelder nach dem Datenschutzrecht und Unterlassungsklagen von Passanten.

Praxistipp


Die Rechtsprechung zum Thema Betriebskosten und Graffiti-Beseitigung ist nicht einheitlich. Bei häufigen Problemen mit Graffiti sollten sich Vermieter an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden, für sonstige Geschädigte ist ein Rechtsanwalt für Zivilrecht der richtige Ansprechpartner.

(Wk)



Anwalt-Suchservice
Juristische Redaktion
E-Mail schreiben Juristische Redaktion

Anwalt-Suchservice
Juristische Redaktion
E-Mail schreiben Juristische Redaktion