Wann darf der Vermieter mit dem Grund der wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung kündigen?

Der genaue Wortlaut des Gesetzes besagt, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung hat, wenn er ”durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde”.

Damit ist ausdrücklich nicht gemeint, dass er Mietern kündigen darf, um mit neuen Mietern eine höhere Miete zu erzielen. Ebenso ist die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen nicht von der Regelung umfasst.

Stattdessen geht es um Fälle, in denen ein Gebäude keine angemessene Miete mehr abwirft – zum Beispiel wegen seines Zustandes. Auch Häuser haben nur eine begrenzte Lebensdauer. Irgendwann ist ein Abriss oder eine Totalsanierung nötig. Dann gibt die Verwertungskündigung dem Vermieter die Möglichkeit, den verbliebenen Mietern, die vermutlich eine sehr geringe Miete zahlen, zu kündigen.

Ob eine Verwertungskündigung zulässig ist, hängt von vier Voraussetzungen ab:

1. Zunächst einmal muss der Eigentümer die Absicht einer anderen Verwertung der Immobilie haben, zum Beispiel durch

- Abriss und Neubau,
- Komplettsanierung,
- Neuaufteilung der Räume, um größere oder kleinere Wohnungen zu schaffen,
- leichteren Verkauf ohne Mieter.

2. Die geplante Art der Verwertung muss angemessen und für diese Immobilie passend sein. Sie muss also auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen beruhen.

3. Der bestehende Altmietvertrag muss den Vermieter an der geplanten Verwertung hindern, weil diese mit Mietern im Haus nicht funktionieren würde. Dass die Verwertung mit Mietern im Haus nur erschwert würde, reicht nicht aus.

4. Dem Eigentümer müssen durch die Hinderung wirtschaftliche Nachteile entstehen.

Will der Vermieter eine Verwertungskündigung vornehmen, um das Haus abzureißen, ist die Grundvorausseztung, dass nach dem Abriss neu gebaut wird. Hier prüfen die Gerichte im Einzelfall, ob die Maßnahme vernünftig ist.

Beispiele: Der Bundesgerichtshof verhandelte einen Fall, in dem eine Reihe von Mietshäusern aus den 1930er Jahren abgerissen worden waren. Diese hatten keine Wärmedämmung, niedrige Decken, winzige WC-Räume, steile Treppenaufgänge und zu kleine Fenster. Nur massive Eingriffe in den Grundriss hätten die Häuser auf den Stand der Zeit bringen können.

Daher entschied sich die Eigentümerin für den Abriss und den Neubau von Mietwohnungen. Allerdings blieb eine einzige Mieterin im letzten Block eisern dort wohnen und klagte gegen die Kündigung. Ihre Klage blieb vergeblich, da das Gericht die Verwertungskündigung hier als angemessen ansah.

Dem BGH zufolge reicht es für die Begründung der Kündigung gegenüber dem Mieter aus, wenn der Eigentümer ihm mitteilt, aus welchen Gründen er die vorhandene Bausubstanz nicht für erhaltenswert hält und welche baulichen Maßnahmen er stattdessen plant (Urteil vom 9.2.2011, Az. VIII ZR 155/10).

Auch in einem anderen Fall erklärte der BGH eine Verwertungskündigung für zulässig. Hier hatte ein Vermieter in Heidelberg ein stark sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus Baujahr 1914 abreißen wollen, um ein neues Gebäude mit Eigentumswohnungen zu errichten und diese zu verkaufen.

Der Vermieter argumentierte damit, dass unter Fortsetzung der Mietverträge nur eine Minimalsanierung möglich sei, die trotzdem hohe Kosten verursache und in keinem Verhältnis zur Restnutzungsdauer des Hauses stünde. Obendrein schaffe er durch das Projekt umfangreichen neuen Wohnraum (Az. VIII ZR 7/08).

Das Amtsgericht Düsseldorf hat sich 2026 mit einem Abriss-Fall beschäftigt: Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit acht Wohneinheiten wollte dieses abreissen und durch einen Neubau mit 19 Wohnungen, Tiefgarage und barrierefreier Ausstattung ersetzen. Bei der Kündigung der Mieter berief er sich darauf, dass eine Sanierung wegen erheblicher baulicher und energetischer Mängel des alten Hauses unwirtschaftlich sei. Einer der Mieter weigerte sich jedoch, auszuziehen, und wurde auf Räumung verklagt.

Das Gericht wies die Räumungsklage ab: Die Verwertungskündigung sei unwirksam, da sie nicht ausreichend begründet worden sei.
Versäumt worden sei insbesondere eine konkrete, nachvollziehbare Wirtschaftlichkeits- und Vergleichsberechnung zwischen Ist-Zustand und geplanter Neubebauung sowie eine Prüfung alternativer, weniger eingriffsintensiver Nutzungs- oder Sanierungsmöglichkeiten. Damit sei keine einzelfallbezogene Interessenabwägung zwischen Bestandsinteresse der Mieter und Verwertungsinteresse des Eigentümers zugunsten des Klägers möglich (Urteil vom 10.2.2026, Az. 21 C 289/25).

In manchen Gemeinden erfordert der Abriss eines Wohngebäudes eine sogenannte Zweckentfremdungsgenehmigung. Vorgeschrieben wird diese dort durch eine sogenannte Zweckentfremdungssatzung oder -verordnung.

Dies kann sich zum Vorteil der Mieter auswirken: In München gewannen Mieter einen Räumungssrechtsstreit, weil der Vermieter vergessen hatte, rechtzeitig vor der Kündigung bei der Gemeinde eine solche Genehmigung einzuholen (Amtsgericht München, Az. 463 C 9569/13).

Tipp: Haben Sie eine Verwertungskündigung wegen geplantem Abriss erhalten? Informieren Sie sich als Mieter darüber, ob in Ihrer Gemeinde ein Abriss eine Zweckentfremduingsgenehmigung erfordert.

Ein Grund für eine Verwertungskündigung können auch umfassende Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten sein. Als angemessen gilt die Sanierung, wenn dadurch Wohnverhältnisse geschaffen werden, die dem allgemein üblichen Standard entsprechen. Dies führt oft zu Rechtsstreitigkeiten.

Angemessen kann auch eine grundlegende Umgestaltung sein, etwa durch Umsetzen von Wänden und Ändern der Raumaufteilung und -größe. Voraussetzung ist, dass die bisherige Vermietung unrentabel geworden ist. Die entsprechenden Verluste an Mieteinnahmen müssen durch den Umbau zu unterbinden sein.

Tipp: Es reicht für eine Verwertungskündigung nicht aus, wenn der Vermieter angibt, dass er größere Instandsetzungsarbeiten vornehmen müsste, um das Mietverhältnis fortzusetzen. An einem Instandsetzungsstau ist der Vermieter nach Meinung der Gerichte nämlich selbst schuld.

In manchen Fällen kann eine Verwertungskündigung zulässig sein, weil der Vermieter ohne Mieter einen höheren Kaufpreis erzielen könnte. In diesem Fall gelten jedoch besonders strenge Maßstäbe. So muss der Verkauf in vermietetem Zustand praktisch sinnlos sein. Dass eine unvermietete Wohnung generell zu einem höheren Preis verkauft werden kann, reicht als Begründung nicht aus.

Die Gerichte verlangen hier eine Untermauerung mit konkreten Zahlen (AG Aachen, Beschluss vom 26.8.2009, Az. 110 C 202/09). Eine Verwertungskündigung erlaubten Gerichte bisher bei Mindererlösen der Wohnung zwischen 15 % (AG Hamburg, Az. 48 C 493/03, Verkauf war zur Schuldentilgung erforderlich) und 50 % (LG Berlin, Az. 67 S 338/09) für den Fall des Verkaufs in bewohntem Zustand. Die Gerichte entscheiden hier also nicht einheitlich.

Wichtig: Es ist nicht erlaubt, ein marodes Mietshaus billig zu kaufen, um dann den Mietern mit der Begründung zu kündigen, dass eine Vermietung sich nur nach einer Totalsanierung lohnen würde (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 17.8.2004, Az. 2 C 126/04).

Das Landgericht Krefeld entschied zum Fall eines Vermieters, der sein Einfamilienhaus vermietet hatte, um in den USA zu arbeiten. Allerdings verlor er seinen Arbeitsplatz. Das Haus verursachte insgesamt 4.800 Euro an Belastungen im Monat, dem standen nur 2.000 Euro Mieteinnahmen gegenüber. Hier erklärte das Gericht die Verwertungskündigung zwecks Verkauf für angemessen (Az. 2 S 66/09).

2017 betonte der Bundesgerichtshof in einem Urteil, dass die Verwertungskündigung nicht zur Gewinnmaximierung dienen dürfe. Hier war dem Mieter einer preisgünstigen Sieben-Zimmer-Wohnung im Schwarzwald gekündigt worden. Der Käufer des Gebäudes wollte dieses abreißen, um dort ein von seiner Tochtergesellschaft betriebenes Modehaus hinzustellen, welches ihm deutlich mehr Pacht eingebracht hätte.

Wichtig: Zu den Voraussetzungen der Verwertungskündigung entschied der BGH: Bei ihr müsse immer eine Einzelfallabwägung zwischen den Interessen der Beteiligten stattfinden. Der Vermieter müsse nachweisen, dass ihm ohne Kündigung wesentliche finanzielle Nachteile entstünden. Zwar müssten dies keine existentiellen Nachteile sein, aber doch maßgebliche.

Vor allem müssten die Nachteile durch Fakten und Zahlen nachgewiesen und nicht nur vom Vermieter behauptet werden. In diesem Fall war nicht untermauert worden, warum ein Neubau des Modehauses zwingend notwendig sein sollte. Daher lehnte der BGH die Verwertungskündigung ab (Urteil vom 27.9.2017, Az. VIII ZR 243/16).

Ein Widerspruch gegen eine Kündigung ist nach § 574 und § 574a BGB möglich, indem der Mieter sich schriftlich auf die sogenannte Sozialklausel beruft:

Danach kann der Mieter eine zeitweilige Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Die angemessene wirtschaftliche Verwertung ist ein Grund für eine ordentliche, fristgemäße Kündigung, aber nicht für eine fristlose.

Hier ist wieder eine Interessenabwägung zwischen beiden Seiten vorzunehmen. Vor Gericht werden dabei nur die im Kündigungsschreiben angegebenen Gründe des Vermieters gewürdigt.

Beispiel: Dem Mieter ist ein Umzug nicht zuzumuten, weil

- die Mieterin hochschwanger ist oder
- der Mieter alt, gebrechlich und krank ist,
- der Mieter gerade für eine wichtige Prüfung lernt,
- Suizuidgefahr besteht.

Für die Durchsetzung des Widerspruchs empfiehlt sich fachkündige Beratung.

Näheres zum Thema finden Sie hier:
Welche Rechte gewährt die Sozialklausel gekündigten Mietern?

Bei der Verwertungskündigung haben Einzelfallabwägungen noch mehr Bedeutung, als es bei anderen Kündigungsgründen üblich ist. Eine kompetente Beratung ist hier besonders wichtig. Mieter und Vermieter sollten hier einen Fachanwalt für Mietrecht zurate ziehen.