Welche Rechte haben behinderte Mieter?

09.01.2020, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 4 Min. (1365 mal gelesen)
Wohnhaus,Behindertenparkplatz Barrierefreie Wohnungen sind Mangelware. © Bu - Anwalt-Suchservice

Wer durch einen Unfall oder eine Krankheit unter einer Behinderung leidet, hat es nicht leicht. Behinderten Mietern gibt das Gesetz jedoch besondere Rechte, um ihnen den Wohnalltag zu erleichtern.

Eine Behinderung kann jeden betreffen – Krankheiten oder Unfälle sind häufige Ursachen. Auch von Geburt an ist mancher nicht in vollem Umfang beweglich. Oft hört man in diesem Zusammenhang das Schlagwort „Barrierefreies Wohnen“. Dieses ist jedoch oft nur in der Theorie gewährleistet. Statistiken zufolge sind gerade einmal zwei Prozent der Wohnungen in Deutschland als barrierearm zu betrachten. Dazu gehören zum Beispiel breite Durchgänge, fehlende Türschwellen und eine Dusche mit ebenerdigem Zugang. Auch für Senioren ist dies kein optimaler Zustand. Die Anforderungen an eine behindertengerechte Wohnung können jedoch sogar noch deutlich höher sein. Mieter mit Behinderungen haben allerdings besondere Rechte.

Welche Rechte können behinderte Mieter geltend machen?


§ 554a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) erlaubt Mietern, vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen der Wohnung zu verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung oder einen ebensolchen Zugang zur Wohnung erforderlich sind. Voraussetzung ist, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an dem Umbau nachweisen kann.

Was kann der Vermieter dagegen einwenden?


Der Vermieter kann allerdings seine Zustimmung auch verweigern, wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung des Gebäudes höher ist, als das Interesse des Mieters an dem Umbau. Wie so oft ist hier also eine Interessenabwägung im Spiel.
Zu berücksichtigen sind natürlich auch die Interessen anderer Mieter in dem Gebäude. Auf Seiten des Vermieters fallen zum Beispiel Umfang und Dauer von Baumaßnahmen ins Gewicht, die Belästigung anderer Mieter durch Baulärm und Schmutz, die Genehmigungsfähigkeit baulicher Maßnahmen, Rückbaumöglichkeiten oder Haftungsfragen.

Der Vermieter kann seine Zustimmung zu Umbauten von der Stellung einer zusätzlichen angemessenen Sicherheit, also einer Kaution, abhängig machen. Diese soll den Rückbau der Umbauten ermöglichen, wenn der betreffende Mieter einmal auszieht. Für diese zusätzliche Kaution gelten ansonsten die gleichen Regeln wie für eine normale Mietkaution, sie ist also zum Beispiel insolvenzsicher vom übrigen Vermögen des Vermieters getrennt anzulegen.

Können Vermieter das Recht des Mieters auf Umbauten ausschließen?


Dies ist nicht möglich. Nach § 554a Abs. 3 BGB sind mietvertragliche Vereinbarungen unwirksam, mit denen die oben beschriebene Regelung zum Nachteil des Mieters abgeändert wird.

Wann hat der Mieter ein berechtigtes Interesse?


Entscheidend ist, ob der Mieter ein berechtigtes Interesse an dem Umbau hat. Davon geht man in der Regel aus, wenn eine anerkannte Schwerbehinderung vorliegt. Allerdings beschränken sich die Rechte aus § 554a BGB nicht allein auf Schwerbehinderte im engeren Sinne des Sozialrechts. Gemeint sind hier alle Mieter, deren Bewegungsfähigkeit infolge einer Behinderung auf Dauer erheblich eingeschränkt ist. Auch die typischen altersbedingten Einschränkungen von Senioren sind davon umfasst. Wann die Behinderung zum ersten Mal aufgetreten ist oder wer sie verschuldet hat, ist dabei belanglos.

Welche Baumaßnahmen sind davon umfasst?


Ein behindertengerechter Umbau kann je nach Einzelfall unterschiedliche Maßnahmen betreffen. Dies sind zunächst Umbauten in der Wohnung (zum Beispiel Türverbreiterungen, Entfernung von Türschwellen, behindertengerechtes Badezimmer), aber auch Umbauten außerhalb der Wohnung (etwa ein Treppenlift oder ein Treppengeländer). Es kann sich auch um Einrichtungen handeln, die gar keine großen Umbauten erfordern, wie etwa Haltegriffe.

Wer trägt die Kosten?


Dass der Vermieter unter Umständen den Umbauten zustimmen muss, heißt nicht, dass er sie auch bezahlen muss. Die Kosten trägt vielmehr der Mieter, in dessen Interesse sie erfolgen. Auch die Kosten für einen Rückbau beim Auszug hat gegebenenfalls der Mieter zu tragen. Allerdings wird eine Wohnung, die barrierefrei ist, künftig auch besser zu vermieten sein. Insofern kann es möglich sein, mit dem Vermieter eine Vereinbarung über eine Kostenteilung zu treffen oder darüber, einen teuren Rückbau zu vermeiden. Dies ist dann aber eine Kulanz des Vemieters, auf die kein Anspruch besteht.

Es gibt hier jedoch die Möglichkeit staatlicher Zuschüsse. Dazu gehören Zuschüsse der Pflegeversicherung zu barrierefreien Umbauten bei Mietern, die pflegebedürftig sind. Der Zuschuss der Pflegekasse ist auf 4.000 Euro begrenzt.

Was muss man zur zusätzlichen Mietkaution wissen?


Wie genau die zusätzliche Mietsicherheit für den Rückbau zu leisten ist, müssen Mieter und Vermieter miteinander vereinbaren. In Frage kommen Bargeld, eine Bürgschaft von Privatleuten oder einer Bank, ein verpfändetes Sparbuch oder auch eine Verpflichtungserklärung des Sozialamtes.

Teuer wird der Rückbau von Treppenliften. Einige Treppenlift-Hersteller bieten daher bereits an, die Rückbaukosten überwiegend zu übernehmen. Mieter müssen dann nur einen kleinen Anteil von mehreren hundert Euro selbst beitragen. Vermieter sind allerdings nicht verpflichtet, sich auf eine solche Konstruktion einzulassen. Denn: Geht das Unternehmen in die Insolvenz, bleibt der Vermieter auf den Rückbaukosten sitzen. So entschied auch das Amtsgericht Pankow, dass ein Vermieter sich auf eine solche Vereinbarung nicht einlassen muss (Urteil vom 11.10.2012, Az. 3 C 181/12).

Die Höhe der zusätzlichen Kaution orientiert sich an den zu erwartenden Kosten für den Rückbau. Sie ist vor Beginn der Umbauten zu bezahlen.

Was gilt bei vermieteten Eigentumswohnungen?


In einer Eigentums-Wohnanlage gelten besondere Regeln. Betreffen Umbaumaßnahmen das Gemeinschaftseigentum, müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen. Hier ist der Vermieter gefragt: Er muss in der Eigentümerversammlung die Zustimmung zu der Maßnahme beantragen.

Urteil: Kein Anspruch auf behindertengerechte Rollläden?


In einem Verfahren vor dem Amtsgericht München ging es um eine Mieterin, die mit ihrem behinderten Sohn zusammen wohnte. Dieser saß im Rollstuhl, war körperlich sehr geschwächt und tagsüber allein in der Wohnung. Bisher hatte er die Rollläden der Wohnung mit dem herkömmlichen Gurtsystem selbst bedienen können. Nun baute die Vermieterin im Rahmen einer Instandhaltungsmaßnahme aber neue Rolläden ein – mit Kurbel. Dafür reichte seine Kraft nicht aus. Seine Mutter verlangte von der Vermieterin den Einbau behindertengerechter Rollläden.

Vor Gericht scheiterte sie mit der Klage. Im Mietvertrag existiere keine Regelung, die so etwas begründen würde. Ein Mangel der Mietwohnung liege nicht vor, da die Rollläden einwandfrei funktionieren würden. Erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen seien vom Mieter zu dulden.

Das Gericht wies die Mieterin allerdings ausdrücklich darauf hin, dass sie vom Vermieter nach § 554a BGB die Zustimmung zum Einbau behindertengerechter Rollläden verlangen könne – auf eigene Kosten (Urteil vom 16.4.2013, Az. 433 C 2726/13).

Praxistipp


Mieter mit einer Behinderung können vom Vermieter die Zustimmung zu behindertengerechten Umbauten der Wohnung verlangen, müssen diese aber selbst bezahlen. Im Streit mit dem Vermieter hilft ein Fachanwalt für Mietrecht bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche.

(Ma)



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