E-Autos: Welche Rechte haben Mieter und Wohnungseigentümer?

Grundsätzlich haben Mieter und Wohnungseigentümer ein Recht auf eine Wallbox.

Mieter dürfen nach § 540 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) vom Vermieter verlangen, dass ihnen dieser bauliche Veränderungen an der Mietsache erlaubt, die dem Laden elektrischer Fahrzeuge dienen. Also zum Beispiel eine Wallbox am gemieteten Stellplatz in der Tiefgarage. Dies ist eine Ausnahmeregelung, denn:

Normalerweise benötigt der Mieter für bauliche Veränderungen immer die Zustimmung des Vermieters, die dieser jederzeit auch verweigern kann. Der Haken: Dass der Vermieter der Installation einer Ladestation zustimmen muss, heißt nicht, dass er diese auch zu bezahlen hat.

Bei Wohnungseigentümern könnte man meinen, dass die Situation unproblematich ist, denn sie haben ja eine Wohnung gekauft und dürfen selbst über ihr Eigentum bestimmen. Falsch: Die Ladestation soll in die Tiefgarage oder auf eine Parkfläche der Wohnanlage, und diese Bereiche gehören zum Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft.

Dies gilt ebenso für die Kellerwände, in denen Leitungen verlegt werden müssen, und die Sicherungskästen und Stromleitungen. Hier hat also grundsätzlich die Eigentümergemeinschaft mitzuentscheiden. Aber auch hier hat der Gesetzgeber einen entsprechenden Anspruch installiert: Laut § 20 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) darf jeder einzelne Wohnungseigentümer angemessene (!) bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden von Elektrofahrzeugen dienen.

Wichtig: Der Anspruch auf Zustimmung bedeutet nicht, dass ohne weiteres die Handwerker geholt werden können. Es handelt sich in beiden Fällen immer noch um Arbeiten an Gebäudeteilen, die den Betreffenden nicht gehören. Deshalb muss um Zustimmung gebeten und deren Erteilung abgewartet werden – in einem Fall beim Vermieter, im anderen bei der Eigentümerversammlung.

Wie oben erläutert, haben sowohl Mieter als auch Wohnungseigentümer einen grundsätzlichen Anspruch auf Zustimmung von Vermieter und Eigentümergemeinschaft zur Installation einer E-Auto-Ladestation bzw. Wallbox. Allerdings gibt es auch Situationen, in denen dieses Ansinnen aus gutem Grund abgelehnt werden kann.

Für Mieter gilt: Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann (§ 554 Abs. 1 BGB). Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn

- die Anpassung des Stromnetzes einen nicht mehr vertretbaren Aufwand verursachen würde,
- Eingriffe in das Gebäude gegen Denkmalschutzauflagen verstoßen würden,
- die Gegebenheiten vor Ort z. B. aus Brandschutzgründen keinen sicheren Betrieb zulassen würden.

Darüber hinaus können Mieter auch dann keine Zustimmung zur Installation einer Wallbox verlangen, wenn ihnen kein individueller Parkplatz zugewiesen ist.

Zulässig sind Vereinbarungen, in denen sich Mieter bei Einbau einer Wallbox zur Zahlung einer besonderen Kaution für eventuelle Schäden verpflichten.

Wichtig: Wohnungseigentümer haben zwar einen Anspruch auf die grundsätzliche Zustimmung zur Installation einer Ladestation für ihr Elektroauto. Über die Einzelheiten, wie dies umgesetzt wird, darf jedoch die Eigentümerversammlung entscheiden.

Auch nach dem Wohnungseigentumsgesetz können Eigentümer nur "angemessene" bauliche Veränderungen verlangen. Der Aufwand an Umbauten am Gemeinschaftseigentum muss im Rahmen bleiben.

Unabhängig davon sind bauliche Veränderungen, welche die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unzumutbar benachteiligen, ausgeschlossen: Sie können weder beschlossen noch verlangt werden (§ 20 Abs. 4 WEG):

Mieter zahlen den Kauf und den Einbau der Wallbox komplett selbst. Diese ist dann auch deren Eigentum.

Grundsätzlich müssen Mieter beim Auszug auch die Kosten für den Rückbau von baulichen Veränderungen tragen, die ihnen der Vermieter erlaubt hat. Der ursprüngliche Zustand muss wiederhergestellt werden. Ausnahme: Der Vermieter oder ein Nachmieter übernehmen das Gerät, ggf. gegen Zahlung einer Ablöse.

Auch Wohnungseigentümer müssen nach § 21 WEG trotz Zustimmung der Eigentümerversammlung zum Einbau die Anschaffung und Installation der Ladestation aus eigener Tasche bezahlen. Allerdings kann die Eigentümergemeinschaft beschließen, dass die Kosten für die Schaffung der grundsätzlichen Infrastruktur, etwa von Hauptkabeln in der Tiefgarage, auf alle Eigentümer umgelegt werden.

Meist ist bei Wohnungseigentum kein Rückbau der Ladestation vorgesehen. Sollte dieser erforderlich werden, weil z. B. der Stellplatz veräußert wird, muss dies ggf. der Wohnungseigentümer bezahlen, der den Einbau veranlasst hat.

Abhängig von der Leistung der Ladestation ist entweder eine Anmeldung oder eine schriftliche Genehmigung des Netzbetreibers erforderlich. Zusätzlich kann auch die Steuerbarkeit des Geräts Pflicht sein. Im Einzelnen:

- Ladestationen bis 11 kW bzw. 12 KvA (Kilovoltampere) sind beim Netzbetreiber vor der Installation anzumelden. Dieser darf die Installation nicht ablehnen (§ 19 Niederspannungsanschlussverordnung / NAV).

- Wallboxen mit einer Leistung über 11 kW oder 12 KvA brauchen eine Genehmigung des Netzbetreibers.

- Geräte mit über 4,2 kW Leistung müssen steuerbar sein, also vom Netzbetreiber im Fall einer Netzüberlastung heruntergeregelt werden können. Die technische Umsetzung ist bei der Anmeldung zu erklären, diese kann über ein Smart-Meter-Gateway oder eine eigene Steuerbox erfolgen. Als Entschädigung für das mögliche Herunterregeln gibt es Vergünstigungen bei den Netzentgelten (§ 14a EnWG).

Meist reicht der installierende Elektrofachbetrieb die notwendigen Daten beim Netzbetreiber ein.

Grundsätzlich ist es mit Hilfe eines Adapterkabels möglich, ein Elektroauto an einer Haushalts-Schukosteckdose zu laden. Allerdings ist dies nicht im Sinne des Erfinders: Die Ladezeiten verlängern sich extrem und es kommt zu höheren Ladeverlusten. Auch ist das Hausstromnetz nicht auf eine derartige Dauerbelastung ausgelegt. Mögliche Gefahren können Überhitzung, Schmorbrände und Kabelschäden sein. Eine Wallbox ist die bessere Lösung.

Ja. Ohne ausdrückliche Genehmigung und entsprechende Kostenregelung handelt es sich hier um Stromdiebstahl, da die Kosten für den Gemeinschaftsstrom auf alle Mietparteien umgelegt werden.

Hier empfehlen sich drei Schritte:

1. Argumente: Legen Sie ein fachmännisches Konzept eines Elektrofachbetriebes vor, bei dem auch das Lastmanagement berücksichtigt wird. So kann untermauert werden, dass eine Installation gefahrlos möglich ist.

2. Fristsetzung: Fordern Sie den Vermieter oder die WEG über den Verwalter unter Hinweis auf die oben genannten Vorschriften schriftlich auf, ihre Zustimmung zu erteilen. Dafür kann eine Frist von zwei bis vier Wochen gesetzt werden. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist mehr Zeit einzukalkulieren: Hier kann nur gefordert werden, den Punkt unter Hinweis auf die Zustimmungspflicht der WEG auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung zu setzen.

3. Gerichtliche Durchsetzung: Wenn die Zustimmung nicht erteilt wird, hilft oft nur eine Klage: im Fall des Vermieters auf Erteilung der Zustimmung, im Fall der WEG auf Ersetzung des zustimmenden Beschlusses durch Urteil.

Die Förderungen für Wallboxen unterliegen häufigen Veränderungen. Hier sollte immer der aktuelle Stand geprüft werden.

Mitte April 2026 wurde eine neue Bundesförderung für die Ladeinfrastruktur in Mehrfamilienhäusern eingeführt. Zielgruppen sind WEG, Wohnungsgesellschaften und Vermieter.

Bis 10.11.2026 können diese Förderpauschalen pro Stellplatz beantragt werden:

- bis 1.300 Euro für Vorverkabelung ohne Ladepunkt,
- bis 1.500 Euro bei zusätzlicher Installation einer Wallbox (max. 22 kW),
- bis 2.000 Euro bei Wallbox mit bidirektionaler Ladefunktion.

Voraussetzungen:

- Mindestens sechs Stellplätze elektrifiziert und
- mindestens 20 Prozent der Plätze vorverkabelt,
- Antrag vor Beginn der Arbeiten.

Eine Antragstellung durch einzelne Wohnungseigentümer oder Mieter ist nicht möglich.

Einige Gemeinden fördern private Ladestationen.

Mieter und Wohnungseigentümer haben grundsätzlich das Recht, die Zustimmung zur Installation einer Wallbox zu verlangen. Der Teufel steckt jedoch oft im Detail. Weigern sich Vermieter oder Eigentümerversammlungen, ihre Zustimmung zu erteilen, kann ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Ihnen weiterhelfen.