Ferienwohnungen in der Stadt: Zweckentfremdung von Wohnraum?

03.01.2019, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 7 Min. (571 mal gelesen)
Ferienwohnungen in der Stadt: Zweckentfremdung von Wohnraum? © Rh - Anwalt-Suchservice

Viele Wohnungen in deutschen Großstädten und Ballungsräumen werden an Feriengäste vermietet. Aber: Wohnraum wird immer knapper. Wann sind Ferienwohnungen in der Stadt zulässig?

Während der letzten Jahre gab es in deutschen Großstädten einen regelrechten Boom bei Ferienwohnungen. Städtereisen und Eventtourismus wurden immer mehr zum Trend. Oft werden Wohnungen nicht durch die Eigentümer, sondern auch durch die Mieter an Touristen vermietet. Denn die von Feriengästen zu erzielende Miete liegt deutlich über der üblichen Wohnungsmiete. Verstärkt hat sich dieser Trend durch Anbieter wie Airbnb und Wimdu, die Wohnungsinhabern auf besonders einfache Weise eine Vermietung der eigenen Wohnung an Feriengäste während einer zeitweiligen Abwesenheit ermöglichen. Allerdings besteht die Kehrseite der Medaille darin, dass Ferienwohnungen dem normalen Mietwohnungsmarkt entzogen werden. Wohnraum in deutschen Großstädten wird ohnehin immer teurer und knapper. In Berlin existierten 2014 etwa 15.000 Ferienwohnungen. Daher versuchen die Gemeinden, über sogenannte Zweckentfremdungssatzungen gegenzusteuern. Seit 2017 gibt es auch eine neue Regelung in der bundesweiten Baunutzungsverordnung. Was sollte man wissen, wenn man an einer Vermietung an Feriengäste interessiert ist?

Was versteht man unter einer Zweckentfremdung?


Mit einer Zweckentfremdung ist grundsätzlich jede Nutzung von Wohnraum zu einem anderen Zweck als zum Wohnen gemeint. Dies kann zum Beispiel eine Nutzung als Büro, Werkstatt oder Materiallager für gewerbliche oder freiberufliche Zwecke sein. Auch ein längerfristiger absichtlicher Leerstand wird als Zweckentfremdung angesehen. Und ebenso stellt aus Sicht der Baubehörden eine Nutzung als Ferienwohnung eine Zweckentfremdung dar. Dabei muss eine Zweckentfremdung nicht zwingend illegal sein. Sie kann auch durch eine Ausnahmeregelung generell erlaubt oder im Einzelfall von einer Behörde genehmigt werden.

Warum gibt es Kritik an Ferienwohnungen?


Ferienwohnungen werden nicht nur wegen des Wohnungsmangels in Großstädten kritisiert. Oft fühlen sich auch Nachbarn gerade in Mehrfamilienhäusern durch die Vermietung an Feriengäste gestört. Nicht selten ärgern sich diese nämlich über den regelmäßigen Gästewechsel auch zu früher oder später Stunde, über laute Urlauber, junges Partyvolk oder die konsequente Nichtbeachtung der Hausordnung. Beschwerden gibt es auch wegen der übermäßigen Abnutzung von Gemeinschaftsräumen, falsch geparkten Autos und falsch entsorgten Müll. Oft mag es allerdings auch eine Rolle spielen, dass Fremde im Haus schlicht unerwünscht sind.

Kann ein Eigentümer mit seiner Wohnung nicht machen, was er will?


Artikel 14 des Grundgesetzes schützt das Eigentum. Durch ein Verbot, eine Wohnung in der gewünschten Weise zu nutzen, wird dieses Eigentumsrecht des Vermieters eingeschränkt. Jedoch ist eine solche Einschränkung rechtmäßig, sofern sie aus gutem Grund und auf Basis eines Gesetzes stattfindet. Im Baurecht finden sich jede Menge Einschränkungen zur Nutzung von Gebäuden. Darüber hinaus können auch Bundesländer und Gemeinden Regelungen erlassen, die eine Nutzung als Ferienwohnung einschränken.

Wann sind Ferienwohnungen in der Stadt illegal?


Manche Presseberichte erwecken den Eindruck, dass eine Vermietung an Feriengäste in Städten grundsätzlich illegal ist. Dies ist allerdings so pauschal nicht korrekt. Es gibt nämlich kein bundeseinheitliches Gesetz, das das Thema klar regelt.
Einige Bundesländer haben deshalb Zweckentfremdungsgesetze erlassen, die es ihrerseits den Gemeinden erlauben, Satzungen zu verabschieden, in denen sie die Vermietung von Ferienwohnungen untersagen oder einschränken. Es gibt derartige Regelungen nicht in allen Bundesländern und auch nicht in allen Gemeinden – und die vorhandenen sind nicht einheitlich.
Unabhängig davon wurde 2017 die bundesweit gültige Baunutzungsverordnung (BauNVO) reformiert. Nach der Neuregelung ist die Zulässigkeit von Ferienwohnungen von den Festlegungen abhängig, die die Gemeinde im Bebauungsplan trifft. In mehreren Arten von Plangebieten sind Ferienwohnungen zulässig. Ferienwohnungen in der Stadt pauschal als illegal zu bezeichnen, ist daher schlicht falsch. Entscheidend ist die Rechtslage vor Ort.

Warum gibt es keine einheitliche Regelung?


Eine einheitliche Regelung ist nicht sachgerecht, da in jeder Gemeinde die Verhältnisse unterschiedlich sind. Beispiel Bayern: In München ist die Wohnungsknappheit ein großes Thema. Ferienwohnungen sollen reduziert werden. Viele kleinere Gemeinden in Bayern möchten aber den Tourismus fördern, der ihnen lebenswichtige Einnahmen verschafft. Auch ihre Einwohner sind oft auf Tourismus-Einnahmen angewiesen. Und Wohnungsmangel ist dort kein Thema. Hier ist ein striktes Ferienwohnungs-Verbot eher von Nachteil. In Bayern gibt es deswegen ein Zweckentfremdungsgesetz auf Landesebene, das die Entscheidung den Gemeinden überträgt. München hat eine Zweckentfremdungssatzung und ahndet die unerlaubte Vermietung an Feriengäste mit hohen Bußgeldern.

Was besagen die Satzungen?


Zweckentfremdungssatzungen besagen etwas vereinfacht ausgedrückt in der Regel, dass Wohnungen eben nicht anders als zum Wohnen genutzt werden dürfen. Dabei zählt eine Nutzung als Ferienunterkunft für zahlende Gäste natürlich nicht als ”Wohnen”. Es gibt jedoch immer auch mögliche Ausnahmen. Oft kann eine Ferienwohnungs-Nutzung auf Antrag erlaubt werden, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind – zum Beispiel, wenn der Eigentümer Ersatzwohnraum für eine normale Vermietung bereitstellt. Häufig gibt es Ausnahmen für Wohnungsinhaber, die nur einen Teil ihrer eigenen Wohnung vermieten (“Couch-Surfing”). In diesem Fall muss der an Feriengäste vermietete Teil regelmäßig weniger als 50 Prozent der Wohnfläche in Anspruch nehmen.

Welche Folgen hat ein Verstoß?


Bei einem Verstoß gegen eine Zweckentfremdungssatzung kann die zuständige Behörde – meist das Bauamt oder das Ordnungsamt – gegenüber dem Eigentümer der Wohnung eine Nutzungsuntersagung veranlassen. Wenn er dann die unzulässige Nutzung fortsetzt, ist ein Bußgeld die Folge.
In München wurde 2017 gegen eine Vermieterin das damals höchstmögliche Bußgeld von 50.000 Euro verhängt. Diese hatte ihre Wohnung auch nach mehrfacher behördlicher Aufforderung, dies zu unterlassen, weiter kurzzeitig an arabische ”Medizintouristen” vermietet. Mittlerweile erlaubt das bayerische Zweckentfremdungsgesetz sogar Bußgelder bis 500.000 Euro. Auch in Berlin beträgt das höchstmögliche Bußgeld seit April 2018 500.000 Euro. In Hamburg sind es zunächst weiterhin 50.000 Euro.

Was sagen die Gerichte?


Das Urteil des Oberverwaltungsgerichts Greifswald aus dem Jahr 2007 wird häufig zitiert und missverstanden. Das Gericht hat damals – und auch später in weiteren Urteilen – erklärt, dass die Nutzung von Wohnungen zur Vermietung an Urlauber eine besondere Nutzungsart sei, die keine Wohnnutzung darstelle. Deshalb seien in Allgemeinen Wohngebieten Ferienwohnungen baurechtlich unzulässig. Begründet hat das Gericht dies mit der alten Fassung der bundesweiten Baunutzungsverordnung. Wichtig zu wissen: Hier geht es nicht um jegliches Gebiet in einer Stadt, sondern wirklich nur um Gebiete, die ausdrücklich im Bebauungsplan als “Allgemeines Wohngebiet” gekennzeichnet sind. Es gibt in Bebauungsplänen noch weitere Arten von Wohngebieten (Urteil vom 28.12.2007, Az. 3 M 190/07).
Ein anderes Urteil des Verwaltungsgerichtshofes Mannheim besagt, dass ein Gebäude mit Ferienwohnungen in einem Mischgebiet als Beherbergungsbetrieb angesehen werden kann. Ein solcher Betrieb ist in einem Mischgebiet zulässig (Beschluss vom 19.7.2016, Az. 5 S 2220/15).

Was sagt die neue Baunutzungsverordnung?


Die bundesweite Baunutzungsverordnung hat sich zum 13.5.2017 geändert. Die neue Fassung macht nun die Zulässigkeit von Ferienwohnungen davon abhängig, als was die Gemeinde das jeweilige Gebiet in ihrem Bebauungsplan ausweist (§ 13a BauNVO). Dabei gibt es unterschiedliche Gebietsarten, in denen jeweils verschiedene Nutzungen von Immobilien erlaubt sind. Diese sind:
- Kleinsiedlungsgebiete: Hier sind FeWos ”nicht störende Gewerbebetriebe” und können von der Gemeinde ausnahmsweise zugelassen werden.
- Allgemeine Wohngebiete: Dort gelten FeWos als ”sonstige nicht störende Gewerbebetriebe” und können ausnahmsweise zugelassen werden.
- Gebiete zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung (besondere Wohngebiete): FeWos sind als ”sonstige Gewerbebetriebe” zulässig.
- Dorfgebiete: FeWos sind als ”sonstige Gewerbebetriebe” zulässig.
- Mischgebiete: FeWos sind als ”sonstige Gewerbebetriebe” zulässig.
- Urbane Gebiete: FeWos sind als ”sonstige Gewerbebetriebe” zulässig.
- Kerngebiete: FeWos sind als ”sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe” zulässig.

Zum Teil kann also die Nutzung als Ferienwohnung nur mit einer Ausnahmegenehmigung erfolgen, zum Teil aber auch ohne besondere Genehmigung. Wichtig zu wissen: Unabhängig vom Bebauungsplan kann eine städtische Zweckentfremdungssatzung eine Vermietung an Feriengäste verbieten.

Was gilt in Berlin?


In Berlin wird in Deutschland wohl am intensivsten um das Thema Ferienwohnungen prozessiert. Seit 2014 gibt es hier ein Zweckentfremdungsverbotsgesetz, das unter anderem auch die Vermietung von Ferienwohnungen verbietet, die schon vor Inkrafttreten des Gesetzes Ferienwohnungen waren. Derzeit ruhen mehr als 40 Gerichtsverfahren gegen entsprechende Nutzungsuntersagungen gerade bei solchen Altfällen. Die Eigentümer berufen sich auf Bestandsschutz, und dazu muss noch das Bundesverfassungsgericht entscheiden.
Im April 2018 ist in Berlin eine Neufassung des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes in Kraft getreten. Dieser zufolge ist eine Vermietung an Feriengäste nur mit behördlicher Genehmigung erlaubt.
Eine Genehmigung erübrigt sich, wenn nur ein einzelnes Zimmer an Feriengäste vermietet werden soll – oder nur ein Teil der selbst genutzten Wohnung, der weniger als die Hälfte der Wohnfläche ausmacht. Auch solche Vermietungen müssen aber dem Bezirksamt angezeigt werden.
Wer als “Auswärtiger” eine Zweitwohnung in Berlin innehat, darf diese maximal 90 Tage im Jahr an Feriengäste vermieten. Dies gilt nur, wenn es sich wirklich um eine Zweitwohnung handelt. Hat der Betreffende eine weitere Wohnung im Land Berlin, wird es nichts mit der Genehmigung.
Außerdem muss bei jeder Bewerbung von Ferienunterkünften auch online seit 1. August 2018 eine von der Behörde vergebene Registriernummer angegeben werden.
Wer sich hartnäckig weigert, sich an die Regeln zu halten, muss damit rechnen, dass für die Wohnung ein Treuhänder bestellt wird, der dafür sorgen soll, dass diese wieder dem normalen Wohnungsmarkt zugeführt wird. Dem Wohnungsinhaber wird dadurch seine Verfügungsgewalt über die Wohnung (nicht das Eigentum) zeitweilig entzogen.

Muss Airbnb Vermieterdaten mitteilen?


Prozessiert wurde auch schon mehrfach um die Frage, ob das Onlineportal Airbnb den örtlichen Behörden mitteilen muss, wer in einer Stadt Ferienwohnungen über das Portal anbietet. Das Verwaltungsgericht München hat dazu am 12.12.2018 entschieden, dass Airbnb in Irland der bayerischen Landeshauptstadt die Adressdaten von Vermietern übergeben muss, die private Wohnräume für länger als acht Wochen im Kalenderjahr zur Fremdenbeherbergung vermieten. Denn eine solche Vermietung ist nach dem bayerischen Zweckentfremdungsgesetz genehmigungspflichtig. Zunächst sollen dabei die Adressen der Wohnungen und der Vermieter für Vermietungen mitgeteilt werden, die im Zweitraum zwischen dem Januar 2017 und dem Juli 2018 erfolgt sind. Datenschutzrechtliche Bedenken hatte das Gericht nicht, die Androhung eines Zwangsgeldes von 300.000 Euro gegen Airbnb sei rechtmäßig. Das Urteil ist allerdings derzeit noch nicht rechtskräftig (Urteil vom 12.12.2018, Az. M 9 K 18.4553).
Das Verwaltungsgericht Berlin hatte im März 2018 entschieden, dass die deutsche Niederlassung von Airbnb dem Bezirk Pankow derartige Daten nicht herausgeben muss. Auch dieser Rechtsstreit ist noch nicht endgültig entschieden.

Praxistipp


Wer sich dafür interessiert, eine Wohnung als Ferienwohnung anzubieten, sollte sich zuerst gründlich über die Rechtslage in seiner Gemeinde informieren. Gibt es keine Zweckentfremdungsregelung, hilft der örtliche Bebauungsplan weiter. Kommt es trotzdem zu einer Nutzungsuntersagung, kann Ihnen ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht mit Rat und Tat zur Seite stehen.

(Ma)



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