Welche Rechte haben Urlauber, wenn das Ferienhaus bzw. die Ferienwohnung Mängel aufweisen?

Dies hängt davon ab, ob es sich um eine Pauschalreise handelt oder ob Sie individuell als Einzelleistung eine Ferienwohnung bzw. ein Ferienhaus gebucht haben. Wurden mindestens zwei im Preis inbegriffene Reiseleistungen angeboten, z. B. Flug und Unterkunft oder Unterkunft und Tauchkurs, handelt es sich um eine Pauschalreise.

In diesem Fall können Sie als Urlauber verschiedene Rechte geltend machen, etwa

- Reisepreisminderung oder
- Schadensersatz für entgangene Urlaubsfreude.

Voraussetzung: Sie haben den Reisemangel vor Ort bei der Reiseleitung gerügt und vergeblich mit angemessener Fristsetzung Abhilfe verlangt.

Seit einer Reform des Reiserechts von 2018 fallen Ferienwohnungen und Ferienhäuser, die als Einzelleistung über einen Reiseveranstalter gebucht werden, nicht mehr unter das Pauschalreiserecht. Sie werden so behandelt, als hätte man privat beim Vermieter gebucht: Es handelt sich um einen Mietvertrag.

Tipp: Für eine Ferienwohnung gelten daher die mietrechtlichen Vorschriften, allerdings mit einigen Besonderheiten. Da es sich nur um eine zeitlich begrenzte Vermietung handelt, ist der Mieterschutz z. B. im Hinblick auf Kündigungsfristen eingeschränkt. Trotzdem: Ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung kann Mängel haben, die den Mieter zur Mietminderung berechtigen.

Ein Mangel an der Mietsache liegt laut § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) vor, wenn

- der tatsächliche Zustand einer Mietwohnung (Ist-Zustand) negativ vom vertraglich vereinbarten oder gesetzlich erwarteten Zustand (Soll-Zustand) abweicht und
- die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich gemindert oder aufgehoben ist.

Wichtig: Der Mangel muss erheblich sein. Eine Vielzahl von Gerichtsurteilen beschäftigt sich mit Fragen wie "Ab wie vielen Kakerlaken liegt ein Mangel vor?". Die Erheblichkeit müssen Mieter beweisen können, um Ansprüche geltend zu machen, etwa durch Fotos.

Urteil: Mit der Definition von "Toilette" musste sich das Landgericht Hamburg beschäftigen. Ein Urlauber hatte ein Ferienhaus im südschwedischen Schärengebiet gemietet – eigentlich mehr eine Art Hütte. Die Ferienhausbeschreibung führte als Ausstattung auf: Waschmaschine, Dusche, Geschirrspüler, Toilette. Es gab jedoch nur ein Plumpsklo ohne Wasserspülung, dem Urlauber zufolge einen "Eimer mit Toilettenbrillen-Aufsatz nebst vielen Plastiktüten". Dies sah er als Mangel an, forderte sein Geld zurück und verklagte den Vermieter.

Das Gericht entschied: "Toilette" ist ein Oberbegriff und kann auch ein Plumpsklo einschließen. Urlauber, die eine einsame Hütte in einer abgelegenen Gegend mieten, müssten damit rechnen, dass es dort keine Kanalisation und daher auch keine Toilette mit Wasserspülung gibt. Daher liege kein Mangel des Ferienhauses vor. Der Urlauber erhielt sein Geld nicht zurück. Tatsächlich ist die beschriebene WC-Konstruktion in abgelegeneren Gegenden Skandinaviens durchaus üblich (Urteil vom 23.8.2002, Az. 313 S 78/02).

Ferienhaus-Urlauber können den Reisepreis mindern, wenn in der Beschreibung des Ferienhauses fälschlicherweise von einem gerade modernisierten Ferienhaus die Rede ist. Damit beschäftigte sich das Amtsgericht Neuruppin. Im betreffenden Haus hatte offenbar seit 20 Jahren keine Modernisierung mehr stattgefunden. Die Badezimmerinstallationen waren etwa 20 Jahre alt und der geflieste Fußboden im Bad war weiß überlackiert. Die Badewanne wies gefährlich scharfe Kanten auf und auch die Terrasse sah 20 Jahre alt aus.

Das Gericht entschied, dass die Urlauber nach den Versprechungen im Prospekt einen modernen Ausstattungsstandard hätten erwarten dürfen. Einen zusätzlichen Mangel sah das Gericht darin, dass die in der Objektbeschreibung aufgeführte Schlafkammer nur durch einen Perlenvorhang von der Küche getrennt war.

Einen Raum könne man nur dann als Schlafkammer bezeichnen, wenn er für sich abgeschlossen sei und damit ein ungestörtes Schlafen ermögliche. Sei der Raum nur durch einen Vorhang abgetrennt, handle es sich höchstens um ein Schlafabteil. Das Gericht sprach dem Urlauber eine Reisepreisminderung um 20 Prozent zu. Der Vermieter musste diesen Anteil erstatten (Urteil vom 2.10.2007, Az. 43 C 6/07).

Handelt es sich um abstellbare Mängel, sollten Sie

- diese umgehend beim Vermieter rügen und
- Abhilfe verlangen, sinnvollerweise mit einer angemessenen Frist zur Mängelbeseitigung.

Diese Mängelrüge ist sowohl nach dem Pauschalreiserecht als auch nach den mietrechtlichen Regelungen nötig.

Haben Sie Ihren Ferienhausurlaub als Pauschalreise gebucht (mehrere Reiseleistungen als Paket), sollten Sie sich an den Reiseveranstalter oder dessen Vertreter vor Ort wenden. Wenn die Mängel nicht abgestellt werden, können Sie nach dem Urlaub

- eine Minderung des Reisepreises (bei einer Pauschalreise) oder
- eine Minderung der Ferienhausmiete (bei individueller Buchung)

einfordern.

Bei der Vermietung eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung muss der Preis für die "Endreinigung" im "Endpreis" enthalten sein. Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht hat dies unter Hinweis auf die Preisangabenverordnung entschieden (Urteil vom 22.3.2013, Az. 6 U 27/12).

Das Gericht untersagte einem Vermieter von Ferienunterkünften, für seine Ferienwohnungen mit Mietpreisen zu werben, welche die Kosten für die obligatorische Endreinigung nicht einschlossen.

Der Vermieter hatte online für mehrere Ferienwohnungen geworben. Unter jeder Wohnung wurde eine Tabelle angezeigt, aus der sich die pro Woche zu zahlenden Preise ergaben, aufgegliedert nach Hauptsaison, Nebensaison und Sparwochen. Erst am Ende der Werbung gab es einen Hinweis auf die Zusatzkosten für die Endreinigung in Höhe von 75 Euro (mit Hund oder Katze) beziehungsweise 55 Euro (ohne Tier).

Laut Urteil hat der Vermieter der Ferienwohnungen durch diese Werbung gegen die Preisangabenverordnung verstoßen. Danach muss grundsätzlich der Preis angegeben werden, der einschließlich Umsatzsteuer und aller sonstigen Preisbestandteile zu zahlen ist (der sogenannte Endpreis).

Wichtig: Einklagen können dies allerdings nur Konkurrenten oder Verbraucherverbände, da es sich um einen Verstoß gegen die Regeln des lauteren Wettbewerbs handelt. Ferienhaus-Urlauber profitieren trotzdem von dieser Rechtsprechung, da sie für mehr Preisklarheit sorgt.

Eine Familie hatte in ihrer Ferienwohnung gefrühstückt. Als die Mutter die volle Glaskanne der Kaffeemaschine zum Tisch trug, löste sich deren Henkel. Der heiße Kaffee ergoss sich über die Tochter, welche so schwere Verbrühungen erlitt, dass sie per Hubschrauber ins Krankenhaus musste. Die Mutter forderte Schmerzensgeld von der Vermieterin.

Das Oberlandesgericht Oldenburg hat entschieden: Einerseits seien die im Mietvertrag enthaltenen Haftungsausschlüsse unwirksam. Darin sei unzulässigerweise auch die Haftung für Verletzungen des Lebens, des Körpers und der Gesundheit eingeschränkt und die Haftung der Höhe nach gedeckelt worden.

Andererseits habe die Familie nicht beweisen können, dass die Kaffeekanne schon bei Vertragsschluss beschädigt gewesen sei. Ein Sachverständiger habe keinerlei Klebstoffreste oder Reparaturspuren feststellen können. Die Glaskanne sei noch vollkommen intakt gewesen, als die Mutter damit fünf Minuten früher das kalte Wasser in die Kaffeemaschine gefüllt habe.

Da nicht mehr nachzuweisen sei, in wessen Verantwortungsbereich der Schaden fiel, müsse die Vermieterin dafür nicht haften. Sie sei nicht dazu verpflichtet gewesen, den Griff der Kanne auf kleinste Haarrisse zu untersuchen. Die Klage wurde abgewiesen (Urteil vom 25.11.2024, Az. 9 U 40/23).

Nach einem Urteil des Landgerichts Hamburg muss ein Buchungsportal für Ferienwohnungen seinen Kunden vor dem Vertragsschluss den tatsächlichen Vertragspartner nennen. Es ging dabei um ein Portal für Ferienwohnungen in Dänemark.

Dort erfuhren die Kunden erst nach der Buchung, wer ihr tatsächlicher Vertragspartner war. Dies war aus Sicht des Gerichts ein Verstoß gegen das Wettbewerbsrecht. Zwar laufe der Buchungsvorgang über die Seite des Vermittlungsportals ab. Der Vertragspartner sei aber jemand anders, nämlich der Eigentümer der jeweiligen Ferienwohnung.

Von diesem bekämen die Mieter ihre Buchungsbestätigung, dieser erhalte die Bezahlung und sei für Mängel zuständig. Nach § 5a Abs. 1 UWG (Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb) handle ein Unternehmen unlauter, das einen Verbraucher irreführe, indem es ihm eine wesentliche Information vorenthalte. Die Identität des eigentlichen Vertragspartners sei wesentlich. Daher müsse das Portal Name und Anschrift des Vermieters nennen (Urteil vom 18.9.2025, Az. 312 O 13/23).

Hat Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus Mängel? Dann können Sie unter Umständen eine Preisminderung verlangen. Bei einer individuell gebuchten Ferienwohnung ist der beste Ansprechpartner für eine Rechtsberatung ein Rechtsanwalt, der sich auf das Mietrecht spezialisiert hat.