Hauskauf und Energiesparen: Wichtige Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
22.10.2016, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 3 Min. (176 mal gelesen)
© SZ-Designs - Fotolia.com Wer heute eine Immobilie anbietet, muss in seiner Annonce – auch online – verschiedene Pflichtangaben machen. Gerade die Angaben zur Energieeffizienz sind dabei für Käufer eine wichtige Entscheidungshilfe.
Welche Pflichtangaben muss eine Immobilienanzeige enthalten?
Dies hängt zunächst davon ab, ob es sich um eine gewerbliche oder eine private Anzeige handelt. Auf den gewerblichen Charakter einer Anzeige, etwa bei Maklern, muss deutlich hingewiesen werden. Gerichtsentscheidungen aus dem Wettbewerbsrecht haben außerdem eine Vielzahl von Regeln für gewerbliche Immobilienanzeigen aufgestellt, die sich zum Beispiel auf zulässige und nicht zulässige Abkürzungen oder die Angabe eines Gesamtpreises beziehen. Seit Mai 2014 jedoch müssen alle Immobilienanzeigen - auch private - Angaben zum energetischen Standard der Immobilie machen und Daten aus dem Energieausweis nennen. Für diese Angaben ist grundsätzlich der Vermieter oder Verkäufer der Immobilie verantwortlich. Lässt er sie weg, riskiert er wegen Verstoßes gegen die Energieeinsparverordnung (EnEV) ein Bußgeld bis zu 15.000 Euro. Aber auch Makler kommen nach neuen Gerichtsurteilen nicht an den Energieangaben vorbei.
Der Energieausweis – ein überflüssiger Formalismus?
Seit 2007 gibt es den Energieausweis für Gebäude. Dieser enthält eine Reihe von Angaben, anhand derer Kauf- und Mietinteressenten Angebote vergleichen und sich für das Haus entscheiden können, das voraussichtlich die geringsten Energiekosten verursachen wird. Es gibt Energieausweise, die sich am gemessenen Energieverbrauch aus der Vergangenheit orientieren, und solche, die am berechneten Energiebedarf ausgerichtet sind. Mittlerweile muss der Energieausweis bei jedem Verkaufs- oder Vermietungsvorgang vorgelegt werden. Er ist eine wertvolle zusätzliche Informationsquelle für Immobilien-Interessenten – wenn sie ihn tatsächlich nutzen.
Angaben aus dem Energieausweis
Laut Energieeinsparverordnung müssen Anzeigen zur Vermietung oder zum Verkauf einer Immobilie folgende Angaben enthalten:
- Art des Energieausweises (wird der Energieverbrauch oder Energiebedarf ausgewiesen?),
- Höhe des Endenergiebedarfs- oder Verbrauchs für das Gebäude,
- Energieträger, mit dem das Gebäude hauptsächlich beheizt wird (z.B. Heizöl),
- Baujahr des Hauses,
- Energieeffizienzklasse (soweit vom Energieausweis bereits ausgewiesen).
Gerade die 2014 eingeführten Energieeffizienzklassen sind ein wichtiges Vergleichsmerkmal. Sie sind mit Buchstaben von A bis H bezeichnet, wobei A die beste und H die schlechteste Klasse ist.
Wie lange gilt ein Energieausweis?
Für ältere Energieausweise gibt es zum Teil abweichende Regelungen zu den Pflichtangaben. Ein Energieausweis ist grundsätzlich zehn Jahre lang gültig, solange keine größeren Änderungen am Gebäude stattfinden. Er bezieht sich immer auf das ganze Haus und nicht auf einzelne Wohnungen.
Noch kein Energieausweis vorhanden?
Viele Immobilienannoncen enthalten die Pflichtangaben nicht, sondern besagen nur: "Energieausweis in Bearbeitung" oder etwas Ähnliches. In diesem Fall darf tatsächlich auf die Angaben verzichtet werden. Spätestens zur Besichtigung muss er dem Kauf- oder Mietinteressenten jedoch vorgelegt werden – und zwar unaufgefordert. Bei Vertragsabschluss ist eine Kopie auszuhändigen.
Neue Urteile: Auch Makler müssen die Angaben machen
Zwar sind laut EnEV-Gesetzestext Verkäufer und Vermieter für die Angaben in der Annonce verantwortlich. Das heißt aber nicht, dass diese Pflicht umgangen werden kann, indem man einen Makler beauftragt, der dann das Thema ignoriert. Denn auch Immobilienmakler müssen die Pflichtangaben zum Energieausweis in ihren Anzeigen bringen. Vernachlässigen sie dies, riskieren sie zwar kein Bußgeld nach der Energieeinsparverordnung, riskieren jedoch teure Abmahnungen nach dem Wettbewerbsrecht oder gar Unterlassungsklagen. So verurteilte das Landgericht Würzburg einen Makler zur Unterlassung von Anzeigen, bei denen der Energieträger der Heizung des Gebäudes nicht genannt war (Urteil vom 10.9.2015, Az. 1 HK O 1046/15). Dem Oberlandesgericht Hamm zufolge dürfen Makler auch nicht bei einer Vermietungsanzeige die Art des Energieausweises und das im Energieausweis genannte Baujahr des Hauses weglassen (4.8.2016, Az. 4 U 137/15) oder auch bei Verkaufs- und Vermietungsanzeigen die Angaben zum Energieträger (30.8.2016, Az. 4 U 8/16). In allen Fällen hatte ein Energieausweis existiert, dem man die Angaben hätte entnehmen können. Das Verhalten der Makler sah das Gericht als wettbewerbswidrig an, weil sie für den Verbraucher wesentliche Informationen weggelassen hätten. Solche Weglassungen können also jederzeit von Konkurrenten oder Wettbewerbsvereinen abgemahnt werden.
Welche Pflichtangaben muss eine Immobilienanzeige enthalten?
Dies hängt zunächst davon ab, ob es sich um eine gewerbliche oder eine private Anzeige handelt. Auf den gewerblichen Charakter einer Anzeige, etwa bei Maklern, muss deutlich hingewiesen werden. Gerichtsentscheidungen aus dem Wettbewerbsrecht haben außerdem eine Vielzahl von Regeln für gewerbliche Immobilienanzeigen aufgestellt, die sich zum Beispiel auf zulässige und nicht zulässige Abkürzungen oder die Angabe eines Gesamtpreises beziehen. Seit Mai 2014 jedoch müssen alle Immobilienanzeigen - auch private - Angaben zum energetischen Standard der Immobilie machen und Daten aus dem Energieausweis nennen. Für diese Angaben ist grundsätzlich der Vermieter oder Verkäufer der Immobilie verantwortlich. Lässt er sie weg, riskiert er wegen Verstoßes gegen die Energieeinsparverordnung (EnEV) ein Bußgeld bis zu 15.000 Euro. Aber auch Makler kommen nach neuen Gerichtsurteilen nicht an den Energieangaben vorbei.
Der Energieausweis – ein überflüssiger Formalismus?
Seit 2007 gibt es den Energieausweis für Gebäude. Dieser enthält eine Reihe von Angaben, anhand derer Kauf- und Mietinteressenten Angebote vergleichen und sich für das Haus entscheiden können, das voraussichtlich die geringsten Energiekosten verursachen wird. Es gibt Energieausweise, die sich am gemessenen Energieverbrauch aus der Vergangenheit orientieren, und solche, die am berechneten Energiebedarf ausgerichtet sind. Mittlerweile muss der Energieausweis bei jedem Verkaufs- oder Vermietungsvorgang vorgelegt werden. Er ist eine wertvolle zusätzliche Informationsquelle für Immobilien-Interessenten – wenn sie ihn tatsächlich nutzen.
Angaben aus dem Energieausweis
Laut Energieeinsparverordnung müssen Anzeigen zur Vermietung oder zum Verkauf einer Immobilie folgende Angaben enthalten:
- Art des Energieausweises (wird der Energieverbrauch oder Energiebedarf ausgewiesen?),
- Höhe des Endenergiebedarfs- oder Verbrauchs für das Gebäude,
- Energieträger, mit dem das Gebäude hauptsächlich beheizt wird (z.B. Heizöl),
- Baujahr des Hauses,
- Energieeffizienzklasse (soweit vom Energieausweis bereits ausgewiesen).
Gerade die 2014 eingeführten Energieeffizienzklassen sind ein wichtiges Vergleichsmerkmal. Sie sind mit Buchstaben von A bis H bezeichnet, wobei A die beste und H die schlechteste Klasse ist.
Wie lange gilt ein Energieausweis?
Für ältere Energieausweise gibt es zum Teil abweichende Regelungen zu den Pflichtangaben. Ein Energieausweis ist grundsätzlich zehn Jahre lang gültig, solange keine größeren Änderungen am Gebäude stattfinden. Er bezieht sich immer auf das ganze Haus und nicht auf einzelne Wohnungen.
Noch kein Energieausweis vorhanden?
Viele Immobilienannoncen enthalten die Pflichtangaben nicht, sondern besagen nur: "Energieausweis in Bearbeitung" oder etwas Ähnliches. In diesem Fall darf tatsächlich auf die Angaben verzichtet werden. Spätestens zur Besichtigung muss er dem Kauf- oder Mietinteressenten jedoch vorgelegt werden – und zwar unaufgefordert. Bei Vertragsabschluss ist eine Kopie auszuhändigen.
Neue Urteile: Auch Makler müssen die Angaben machen
Zwar sind laut EnEV-Gesetzestext Verkäufer und Vermieter für die Angaben in der Annonce verantwortlich. Das heißt aber nicht, dass diese Pflicht umgangen werden kann, indem man einen Makler beauftragt, der dann das Thema ignoriert. Denn auch Immobilienmakler müssen die Pflichtangaben zum Energieausweis in ihren Anzeigen bringen. Vernachlässigen sie dies, riskieren sie zwar kein Bußgeld nach der Energieeinsparverordnung, riskieren jedoch teure Abmahnungen nach dem Wettbewerbsrecht oder gar Unterlassungsklagen. So verurteilte das Landgericht Würzburg einen Makler zur Unterlassung von Anzeigen, bei denen der Energieträger der Heizung des Gebäudes nicht genannt war (Urteil vom 10.9.2015, Az. 1 HK O 1046/15). Dem Oberlandesgericht Hamm zufolge dürfen Makler auch nicht bei einer Vermietungsanzeige die Art des Energieausweises und das im Energieausweis genannte Baujahr des Hauses weglassen (4.8.2016, Az. 4 U 137/15) oder auch bei Verkaufs- und Vermietungsanzeigen die Angaben zum Energieträger (30.8.2016, Az. 4 U 8/16). In allen Fällen hatte ein Energieausweis existiert, dem man die Angaben hätte entnehmen können. Das Verhalten der Makler sah das Gericht als wettbewerbswidrig an, weil sie für den Verbraucher wesentliche Informationen weggelassen hätten. Solche Weglassungen können also jederzeit von Konkurrenten oder Wettbewerbsvereinen abgemahnt werden.