Energieausweis: Was nützt er Hauskäufern und Mietern?

Im Rahmen der neuen EU-Gebäuderichtlinie werden auch wichtige Regeln für den Energieausweis geändert. Dieser wird in Zukunft in mehr Fällen benötigt. Die Änderungen könnten bereits ab Mai 2026 in Kraft treten.

So wird EU-weit eine neue, einheitliche Energieeffizienz-Skala für Gebäude eingeführt. Die bisherige Skala von A+ bis H, die man auf dem Energieausweis findet, wird ersetzt durch eine Skala von A bis G (A = Nullemmissionsgebäude). Dies entspricht der energetischen Bewertungsskala für Haushaltsgeräte. Die neue Skala wird auf allen neu ausgestellten Energieausweisen verwendet. Es bleibt jedoch bei der Gültigkeit von 10 Jahren.

Derzeit steht noch nicht fest, ob Eigentümer ab Ende Mai 2029 neue Energieausweise benötigen, weil die bisherigen nicht mehr vorgelegt werden dürfen. Dies ist Sache des einzelnen EU-Mitgliedsstaates und wird erst aus der endgültigen gesetzlichen Regelung hervorgehen.

Künftig ist die Vorlage von Energieausweisen nicht nur beim Verkauf oder der Neuvermietung von Wohnraum vorgeschrieben, sondern auch bei der Verlängerung von Mietverträgen, nach größeren Renovierungen und für viele öffentliche Gebäude. Als größere Renovierung gilt alles, was mehr als 25 Prozent der Gebäudeaußenfläche betrifft oder sich auf mehr als ein Viertel des Gebäudewerts beläuft. Das Fehlen oder Nichtvorlegen eines Energieausweises in der entsprechenden Situation kann zu einem Bußgeld bis zu 10.000 Euro führen. Eigentümer, die ihr Haus selbst bewohnen, benötigen bis zum Verkauf keinen Energieausweis.

Zusätzlich zum Energieausweis wird ein Renovierungspass eingeführt. Dieser ist optional und kann mit dem Energieausweis kombiniert werden. Er soll Eigentümern einen sinnvollen Renovierungsfahrplan an die Hand geben, um ihr Gebäude nach und nach energetisch zu sanieren.

Die neue EU-Gebäuderichtlinie muss zum 29. Mai 2026 in deutsches Recht umgesetzt werden. Erst, wenn dies passiert ist, treten die neuen Regeln für den Energieausweis in Kraft. Ob der Termin jedoch gehalten wird, muss sich noch zeigen. Passieren wird dies im Rahmen der Umwandlung des Gebäudeenergiegesetzes in das neue Gebäudemodernisierungsgesetz. Dabei sind weitere EU-Vorgaben zu berücksichtigen. Die Bundesregierung versucht, bei der EU eine Fristverlängerung zu erwirken. Die folgenden Ausführungen betreffen die bisherige Rechtslage:

Der Energieausweis für Wohngebäude wurde mit der Energieeinsparverordnung 2007 eingeführt. Diese Verordnung wurde alle paar Jahr angepasst, um eine immer bessere Wärmedämmung und effizientere Energieausnutzung bei Wohnhäusern zu erzielen. Sie wurde jedoch zum 1. November 2020 abgeschafft und durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ersetzt. Heute regeln die §§ 79 ff. GEG die Einzelheiten zum Energieausweis.

Der Sinn des Energieausweises ist es, die für den Energieverbrauch wichtigen Kerndaten eines Hauses kurz aufzulisten. Kauf- und Mietinteressenten sollen sich daran orientieren können und sich so für eine möglichst energiesparende Immobilie entscheiden. Schließlich wird Energieeffizienz immer wichtiger – nicht nur für das Klima, sondern auch für den Geldbeutel. Indirekt soll der Energieausweis auch einen Anreiz für Hauseigentümer schaffen, ihre Gebäude mit einer modernen Wärmedämmung und Heizung auszustatten.

Trotzdem nutzen viele Immobilieninteressenten den Energieausweis nicht als Informationsquelle. Die Gründe dafür sind vielfältig. So freuen sich Mieter in Großstädten heute meist, wenn sie nach langer Suche überhaupt eine bezahlbare Wohnung finden. Diese Entscheidung können sie gar nicht vom Energieausweis abhängig machen. Auf dem Land sind die Mieten niedriger und die Konkurrenz geringer. Das Angebot an Wohnungen ist es aber auch. Käufer von Immobilien machen ihre Entscheidung von einer Vielzahl von Kriterien abhängig. Dazu gehören persönliche Vorlieben, Ausstattung, Lage oder Vermietbarkeit. Der Energieausweis spielt hier bisher eher eine untergeordnete Rolle. Immer weiter steigende Preise für Energie und höhere CO2-Abgaben werden dies jedoch voraussichtlich bald ändern.

Seit 2014 ist jeder, der eine Wohnung oder ein Haus zum Kauf oder zur Miete anbietet, gesetzlich verpflichtet, für diese Immobilie einen Energieausweis anfertigen zu lassen und diesen Kauf- und Mietinteressenten spätestens bei der Besichtigung ungefragt vorzulegen. Auch Immobilienmakler sind dazu verpflichtet. Die Pflicht wird auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein
deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt. Findet gar keine Besichtigung statt, haben der Verkäufer oder der Immobilienmakler den Energieausweis oder eine Kopie dem Interessenten unverzüglich
zur Verfügung zu stellen. Dies müssen sie spätestens tun, wenn dieser sie dazu auffordert.

Obendrein müssen Vermieter oder Verkäufer dem Käufer oder Mieter eine Kopie des Energieausweises aushändigen, sobald der Kauf- oder Mietvertrag abgeschlossen wird.

Die Energieausweis-Pflicht gilt auch für Nichtwohngebäude (gewerblich genutzte Gebäude) und Behördengebäude. Hier gelten jedoch spezielle Regeln. Ausnahmen gelten unter anderem für Häuser, die unter Denkmalschutz stehen.

Der Ausweis bleibt zehn Jahre lang gültig. Er muss jedoch neu erstellt werden, wenn am Gebäude maßgebliche Umbauten stattfinden, die Einfluss auf die Energieeffizienz haben.

Miet- und Kaufinteressenten sollten wissen, dass es zwei Varianten des Ausweises gibt: Den Energieausweis auf Verbrauchsbasis und den auf Bedarfsbasis.

Der Verbrauchsausweis wird erstellt mit Hilfe der Verbrauchswerte aus der tatsächlichen Heizkostenabrechnung. Genauere Regeln dafür enthält § 82 GEG. Die Werte müssen von Wettereffekten bereinigt werden. Zwar klingt dieses Verfahren realistisch. Es hat aber den Nachteil, dass die Werte sehr vom Heizverhalten des vorherigen Bewohners abhängig sind. Hat also zum Beispiel der Vormieter ständig bei eingeschalteter Heizung bei offenem Fenster geschlafen, werden die Verbrauchswerte sehr hoch sein – unabhängig davon, wie gut die Wärmedämmung der Immobilie ist.

Rechnerisch ermittelt wird der Energieausweis auf Basis des Energiebedarfs. Dies passiert auf Basis der Gebäudedaten und der Wärmedurchgangswerte der einzelnen Bauteile. Dabei werden zwangsläufig viele Durchschnittswerte herangezogen. Trotzdem gilt der Bedarfsausweis meist als realistischer.

Welcher Ausweis Pflicht ist, hängt vom Alter des Hauses und der Anzahl der Wohnungen ab. Der Energieausweis auf Bedarfsbasis ist teurer in der Erstellung. Ihn benötigt man bei:

- Neubauten,
- Mehrfamilienhäusern mit weniger als fünf Wohneinheiten, die noch nicht dem Standard der Wärmeschutzverordnung von 1977 entsprechen,
- nach einer nachträglichen Dämmung der Fassade oder wenn mehr als zehn Prozent der Fläche eines Außenbauteils erneuert worden sind.

Ansonsten ist auch ein Verbrauchsausweis möglich.

Die Energieeffizienzklasse des Gebäudes kann man im Energieausweis an dem farbigen sogenannten Bandtacho ablesen. Diesen findert man je nach Ausweisart auf Seite 2 oder 3 des Energieausweises. Es gibt Energieeffizienzklassen von A+ bis H, die grün bis rot markiert sind. Die schlechteste Klasse ist H.

Mit Hilfe der zwei Pfeile am Bandtacho lässt sich das Gebäude einordnen. Sie geben die Werte für den Primärenergiebedarf und den Endenergiebedarf (bzw. -verbrauch) der Immobilie an. Beim Primärenergiebedarf wird auch der Aufwand für die Bereitstellung der nötigen Heizenergie einbezogen. Dieser Wert fällt bei Verwendung von erneuerbaren Energieträgern niedriger aus. Für die künftigen Bewohner ist jedoch der Endenergiebedarf interessanter. Er zeigt die berechnete Energiemenge für Heizung, Lüftung und Warmwassererzeugung an, die übers Jahr benötigt wird. Dieser Wert lässt sich zum Vergleichen mit den Energieausweisen anderer Häuser nutzen, um die künftigen Heizkosten abzuschätzen.

Wenn man den in einem Haus genutzten Energieträger kennt, kann man sich an anderer Stelle – auch online – über die Preisentwicklung der letzten Jahre informieren. Wichtig ist auch das Baujahr. Es ermöglicht Rückschlüsse auf den technischen Standard des Gebäudes. Auch lässt sich so prüfen, ob bisher gesetzliche Nachrüstpflichten eingehalten worden sind. So dürfen zum Beispiel über dreißig Jahre alte Heizkessel nach § 72 GEG heute meist nicht mehr betrieben werden. Ausnahmen gelten für Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel sowie für heizungstechnische Anlagen mit einer Nennleistung von weniger als 4 Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt.

Der Energieausweis enthält viele wichtige Informationen, die man als Miet- oder Kaufinteressent nicht vernachlässigen sollte. Sie können einen Vergleich verschiedener in die nähere Auswahl kommender Objekte ermöglichen. Natürlich haben gerade Interessenten in Ballungsgebieten oft kaum eine Wahl – häufig muss man höhere Energiekosten in Kauf nehmen, um eine erschwingliche Wohnung zu bekommen. Übrigens muss jeder, der eine Immobilie inseriert, die Kerndaten aus dem Energieausweis schon in der Anzeige nennen. So können Interessenten vergleichen. Kommt es zu einem Rechtsstreit im Zusammenhang mit Kauf oder Miete einer Immobilie, ist ein auf das Immobilienrecht spezialisierter Rechtsanwalt der beste Ansprechpartner.