Rücktritt vom Immobilienkauf: Wo geht es zum Ausgang?

07.03.2018, Redaktion Anwalt-Suchservice (364 mal gelesen)
Rücktritt vom Immobilienkauf: Wo geht es zum Ausgang? © Bu - Anwalt-Suchservice

Der Kauf einer Immobilie ist ein wichtiger Schritt im Leben. Aber nicht immer verläuft dieser zur Zufriedenheit des Käufers. In vielen Fällen suchen enttäuschte Käufer nach einem Weg, sich vom Vertrag zu lösen.

Manches Traumhaus enttäuscht seine neuen Eigentümer. Oft lässt die Begeisterung über das Wunschobjekt Käufer die notwendige Vorsicht vergessen – und viele Mängel zeigen sich erst beim Bewohnen. Gerade beim Kauf eines gebrauchten Hauses stehen oft emotionelle Gründe im Vordergrund. Wenn sich herausgestellt hat, dass durch notwendige Arbeiten hohe Folgekosten drohen, stellt sich schnell die Frage, ob der Kaufvertrag wieder rückgängig gemacht werden kann.

Was versteht man unter einem Rücktritt?


Ein Weg, sich nachträglich von einem Kaufvertrag zu lösen, ist der sogenannte Rücktritt vom Vertrag. Grundsätzlich ist der Rücktritt in den §§ 346 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Er kann stattfinden, wenn einem der Vertragspartner entweder ein gesetzliches Rücktrittsrecht zusteht oder dieser sich den Rücktritt durch eine entsprechende Klausel im Vertrag vorbehalten hat. Die rücktrittswillige Vertragspartei muss dann den Rücktritt ausdrücklich gegenüber der anderen Seite erklären. Ein Rücktritt führt dazu, dass beide Seiten die bereits erhaltenen Leistungen jeweils zurückgeben müssen. Nicht immer akzeptiert jedoch der Vertragspartner diese Entscheidung. Dann muss notfalls vor Gericht geklagt werden.

Welche Gründe veranlassen Immobilienkäufer zum Rücktritt?


Immobilienkäufer können aus ganz unterschiedlichen Gründen einen Rücktritt vom Vertrag anstreben. Dies sind nicht nur die bereits erwähnten Baumängel. Oft kommt es nach dem Kauf auch zu einer sogenannten „Kaufreue“. Denn nicht selten werden Kaufentscheidungen gerade bei Immobilien aus eher emotionellen Gründen getroffen, und nach einer gewissen Zeit bereuen die Käufer ihre Entscheidung. Vielleicht haben sie auch festgestellt, dass noch bessere, schönere oder preisgünstigere Immobilien auf dem Markt sind. Aber auch ganz konkrete Probleme bei der Finanzierung können nach dem Kauf für Rücktrittswünsche sorgen.

Wann kann der Rücktritt problematisch sein?


In der Praxis ist ein Rücktritt vom Immobilienkauf allerdings oft nicht so einfach. Denn ein notarieller Kaufvertrag ist bindend, und dass ein Rücktrittsrecht für den Käufer vereinbart wird, ist eher die Ausnahme. Ein gesetzlicher Rücktrittsgrund liegt nicht vor, nur weil der Käufer seinen Kauf bereut, unzufrieden mit seiner Entscheidung ist oder ein besseres Angebot erhalten hat. Auch ein Rückzieher der Bank bei einer Finanzierungszusage ist kein anerkannter Rücktrittsgrund. Daher sollte ein Kaufvertrag erst dann unterschrieben werden, wenn die Finanzierung steht.

Welche praktischen Probleme können beim Rücktritt auftauchen?


Ein Immobilienkauf ist in der Regel mit einem Umzug und mit erheblichen organisatorischen Änderungen verbunden. So muss die Auflösung des vorher meist bestehenden Mietverhältnisses lange vor dem Umzug eingeplant werden, wenn der Käufer eine finanzielle Doppelbelastung durch Miete und Darlehen sowie die Betriebskosten von zwei Immobilien vermeiden will. Ein Ausstieg aus dem Immobilienkaufvertrag bedeutet jedoch, dass die Mietwohnung länger gehalten werden muss, oder eine Ersatzbleibe her muss. Dies kann auch wieder mit Kosten verbunden sein.

Wann kommen Mängel als Rücktrittsgrund in Frage?


Der Rücktritt gehört zu den Rechten aus dem Bereich der Sachmängelhaftung, die Käufer nach dem Zivilrecht geltend machen können, wenn der Kaufgegenstand Mängel hat. Gesetzlich geregelt ist dies in § 437 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Hier gibt es jedoch einen Haken: Kauft man ein gebrauchtes Haus bzw. eine Bestandsimmobilie von einem privaten Verkäufer, kann dieser die Ansprüche aus der Sachmängelhaftung wirksam vertraglich ausschließen. Von dieser Möglichkeit wird regelmäßig Gebrauch gemacht. Dann ist ein Rücktritt auch wegen Mängeln am Gebäude nicht mehr möglich. Es gibt aber Fälle, in denen ein solcher Ausschluss nicht funktioniert.

Wann kann man trotz Gewährleistungsausschluss zurücktreten?


Mit Urteil vom 24. März 2006 hat der Bundesgerichtshof den Rücktritt vom Kaufvertrag trotz Haftungsausschluss anerkannt, wenn der Verkäufer dem Käufer einen Mangel der Immobilie arglistig verschwiegen hat. Im verhandelten Fall hatten die Käufer eine Eigentumswohnung für rund 84.000 Euro erworben. Nach dem Kauf stellten sie einen Feuchtigkeitsschaden fest, dessen Beseitigung 2.500 Euro gekostet hätte. Die Verkäufer lehnten eine Nachbesserung ab. Die Käufer traten daraufhin vom Kaufvertrag zurück. In der Vorinstanz scheiterten sie noch mit ihrer auf Rückabwicklung des Kaufvertrages gerichteten Klage, da das Gericht den Mangel als unerheblich ansah. Der Bundesgerichtshof war anderer Ansicht: Was zähle, sei nicht das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Schaden, sondern das arglistige Verschweigen des Mangels durch den Verkäufer. Dem Urteil zufolge ist ein Rücktritt also denkbar, wenn ein Sachmangel der Immobilie vom Verkäufer arglistig verschwiegen wurde (Az. V ZR 173/05).

Was bedeutet "arglistig verschweigen"?


Dieser Begriff steht für das absichtliche und bewusste Verschweigen eines Mangels, den der Betreffende kennt, um die Kaufentscheidung seines Vertragspartners zu beeinflussen. Dazu gehört, dass der Verkäufer sich darüber im Klaren ist, dass der Käufer den Mangel nicht erkannt hat und den Kaufvertrag bei entsprechender Kenntnis nicht oder nicht in dieser Form abschließen würde. Auch absichtliche falsche Angaben gelten als Arglist. Arglist wird von den Gerichten insbesondere dann bejaht, wenn ein sogenannter aufklärungs- oder offenbarungspflichtiger Mangel verschwiegen wurde.

Was versteht man unter offenbarungspflichtigen Sachmängeln?


Auf bestimmte Mängel einer Immobilie muss der Verkäufer den Käufer von sich aus hinweisen. Welche dies sind, ergibt sich aus verschiedenen Gerichtsurteilen. Beispiele für aufklärungspflichtige Mängel sind: Feuchtigkeitsschäden (OLG Koblenz, Urteil vom 13.11.2009, Az. 2 U 443/09), eine mangelhafte Kellerabdichtung (OLG Brandenburg, Urteil vom 9.6.2011, Az. 5 U 78/06), Auftreten von Hausschwamm (KG Berlin, Urteil vom 23.2.1989, Az. 12 U 2500/88), Fehlen der Baugenehmigung (BGH, Urteil vom 30.04.2003, Az. V ZR 100/02), asbesthaltige Fassadenverkleidung (BGH, Urteil vom 12.11.2010, Az. V ZR 181/09).

Wer trägt die Beweislast?


Ein Rücktritt setzt voraus, dass bewiesen wird:
- das Vorliegen des Mangels,
- dessen Bekanntheit beim Verkäufer und
- das arglistige Verschweigen.
Die Beweislast liegt in der Regel beim Käufer, denn dieser will ja vor Gericht den Rücktritt einklagen. Der Bundesgerichtshof hat aber in seinem Urteil vom 12.11.2010 (Az. V ZR 181/09) festgestellt, dass an den Beweis, dass keine Offenbarung des Mangels durch den Verkäufer stattgefunden hat, keine allzu hohen Anforderungen zu stellen sind. Der Käufer müsse nur eine vom Verkäufer in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Hinsicht zu konkretisierende Aufklärung ausräumen. Könne der Verkäufer aber gar nichts Konkretes zu einer Aufklärung des Käufers über den Mangel sagen, müsse der Käufer zumindest zu diesem Punkt nichts weiter beweisen.

Wann scheidet ein Rücktritt ganz aus?


Nicht zurücktreten kann der Immobilienkäufer, wenn er den Mangel des Hauses oder der Wohnung beim Kauf schon kannte. Dies gilt auch, wenn der Mangel so offensichtlich war, dass er ihn ohne Weiteres hätte sehen können. Beispiel: Wer metergroße dunkle Flecken an der Wand übersieht, kann sich später nicht darauf berufen, dass der Verkäufer arglistig einen Feuchtigkeitsschaden verschwiegen hat. Anders kann es allerdings sein mit gesundheitsgefährlichen Materialien wie Asbest, denn hier kann nicht vorausgesetzt werden, dass Laien dieses erkennen können. Derartige Stoffe fallen im Übrigen immer unter die Aufklärungspflicht des Verkäufers.

Praxistipp


Lassen Sie als Käufer Ihr Wunschobjekt immer vor dem Vertragsabschluss von einem Immobilien-Sachverständigen untersuchen. Dieser kann Mängel aller Art, gesundheitsschädliche Baustoffe oder Befall mit Pilzen und Hausschwamm in vielen Fällen erkennen und Sie vor einem unüberlegten Kauf warnen. Kommt es dennoch zum Rechtsstreit mit dem Verkäufer, kann Ihnen ein auf das Immobilienrecht spezialisierter Anwalt helfen, Ihre Ansprüche durchzusetzen.

(Wk)



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