Rücktritt vom Immobilienkauf: Wo geht es zum Ausgang?

09.09.2020, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 5 Min. (663 mal gelesen)
Mehrfamilienhaus,Wohnungen Manchmal gibt es einen Weg, sich vom Kaufvertrag zu lösen. © - freepik

Der Kauf einer Immobilie ist ein wichtiger Schritt im Leben. Dieser verläuft jedoch nicht immer zur Zufriedenheit des Käufers. Mancher enttäuschte Käufer versucht im Nachhinein, sich wieder vom Vertrag zu lösen.

So manches Traumhaus wird nach dem Kauf zur Enttäuschung für die neuen Eigentümer. Häufig lässt die Begeisterung über das gefundene Wunschobjekt die Käufer die notwendige Vorsicht vergessen – schnell sind die Verträge unterzeichnet und erst beim Bewohnen zeigen sich ernsthafte Mängel. Besonders beim Kauf eines gebrauchten Hauses spielen oft emotionelle Gründe eine wichtige Rolle. Stellt sich dann nach Vertragsabschluss heraus, dass durch notwendige Arbeiten hohe Folgekosten entstehen werden, stellt sich schnell die Frage, ob man den Kaufvertrag wieder rückgängig machen kann.

Was versteht man unter einem Rücktritt?


Einen Weg, sich nachträglich von einem Kaufvertrag zu lösen, stellt der sogenannte Rücktritt vom Vertrag dar. Dieser ist für alle Verträge in den §§ 346 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Er ist möglich, wenn einer der Vertragspartner entweder ein gesetzliches Rücktrittsrecht hat oder sich den Rücktritt durch eine entsprechende Vertragsklausel vorbehalten hat. Der Betreffende muss dann den Rücktritt ausdrücklich gegenüber der anderen Seite erklären. Dieser führt dazu, dass beide Seiten die erhaltenen Leistungen zurückgeben müssen. Allerdings akzeptiert so mancher Vertragspartner dies nicht. Dann bleibt nur der Weg vor Gericht.

Welche Gründe veranlassen Immobilienkäufer zum Rücktritt?


Immobilienkäufer streben aus sehr unterschiedlichen Gründen einen Rücktritt vom Kaufvertrag an. Längst nicht immer geht es dabei um Baumängel. Häufig tritt nach dem Kauf auch die sogenannte „Kaufreue“ ein. Nicht selten werden Kaufentscheidungen gerade bei Immobilien aus eher emotionellen Gründen getroffen und nach Ablauf einer gewissen Zeit bereuen die Käufer dann ihre Entscheidung. Vielleicht stellen sie auch lediglich fest, dass es noch bessere, schönere oder preisgünstigere Immobilien auf dem Markt gibt. Den Wunsch nach einem Rücktritt vom Vertrag können jedoch auch Probleme bei der Finanzierung auslösen.

Wann kann der Rücktritt problematisch sein?


Praktisch betrachtet ist ein Rücktritt vom Immobilienkauf jedoch oft nicht so einfach. Ein notarieller Kaufvertrag ist nämlich bindend. Dass darin ein Rücktrittsrecht für den Käufer vereinbart wird, kommt eher selten vor. Ein gesetzlicher Rücktrittsgrund besteht nicht, nur weil der Käufer seinen Kauf bereut, nicht zufrieden mit seiner Entscheidung ist oder ein besseres Angebot bekommen hat. Macht die Bank bei der Finanzierung einen Rückzieher, gilt dies ebenfalls nicht als ausreichender Rücktrittsgrund. Daher gilt: Den Kaufvertrag sollte man erst unterschreiben, wenn die Finanzierung steht.

Welche praktischen Probleme können beim Rücktritt auftauchen?


Der Kauf einer Immobilie ist meist mit einem Umzug und mit erheblichen organisatorischen Änderungen verbunden. War der Käufer zuvor Mieter, muss er zunächst seinen Mietvertrag kündigen. Die Beendigung des Mietverhältnisses sollte auch zeitlich gut geplant werden, damit eine finanzielle Doppelbelastung durch Miete und Darlehen sowie die Betriebskosten von zwei Immobilien möglichst vermieden wird. Nur sollte natürlich die eigene Immobilie bei Ende des Mietvertrages auch einzugsfertig sein. Steigt der Käufer jedoch aus seinem Immobilienkaufvertrag aus, bedeutet dies, dass die Mietwohnung länger bewohnt werden muss oder eine Ersatzbleibe zu organisieren ist. Hier fallen dann zusätzliche Kosten an.

Wann kommen Mängel als Rücktrittsgrund in Frage?


Der Rücktritt zählt zu den Rechten aus dem Bereich der Sachmängelhaftung, welche der Käufer geltend machen kann, wenn der Kaufgegenstand Mängel hat. Umgangssprachlich spricht man hier von Gewährleistung. Gesetzlich festgelegt ist dies in § 437 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Einen Haken gibt es jedoch dabei: Beim Verkauf eines gebrauchten Hauses bzw. einer Bestandsimmobilie durch einen privaten Verkäufer kann dieser die Ansprüche aus der Sachmängelhaftung im Kaufvertrag wirksam ausschließen. Solche Ausschlüsse sind in jedem normalen Kaufvertrag enthalten. Daher ist ein Rücktritt wegen Mängeln am Gebäude oft nicht möglich. Aber: Es gibt Fälle, in denen ein solcher Ausschluss der Mängelhaftung nicht funktioniert.

Wann kann man trotz Gewährleistungsausschluss zurücktreten?


Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24. März 2006 den Rücktritt vom Kaufvertrag trotz Haftungsausschluss für zulässig erklärt, wenn der Verkäufer dem Käufer einen Mangel der Immobilie arglistig verschwiegen hat.
In diesem Fall ging es um eine Eigentumswohnung für rund 84.000 Euro. Die Käufer stellten nach dem Kauf einen Feuchtigkeitsschaden fest, dessen Beseitigung 2.500 Euro kosten sollte. Eine Nachbesserung wurde von den Verkäufern abgelehnt. Daraufhin traten die Käufer vom Kaufvertrag zurück. Sie klagten auf Rückabwicklung des Kaufvertrages.
In der Vorinstanz verloren sie noch, weil das zuständige Gericht den Mangel als unerheblich ansah. Allerdings war der Bundesgerichtshof anderer Meinung. Hier zähle nicht das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Schaden, sondern das arglistige Verschweigen des Mangels durch den Verkäufer. Dieses Verhalten ermögliche einen Rücktritt des Käufers (Az. V ZR 173/05).

Was heißt "arglistig verschweigen"?


Damit ist das absichtliche und bewusste Verschweigen eines Mangels gemeint, von dem der Betreffende weiß. Mit seinem Schweigen will er die Kaufentscheidung seines Vertragspartners beeinflussen. Der Verkäufer muss sich darüber im Klaren sein, dass der Käufer den Mangel nicht erkannt hat und den Kaufvertrag nicht unterschreiben würde, wenn er von dem Problem wüsste. Als Arglist werden auch absichtliche falsche Angaben angesehen. Die Gerichte gehen von Arglist besonders dann aus, wenn der Verkäufer einen sogenannten aufklärungs- oder offenbarungspflichtigen Mangel verschwiegen hat.

Was versteht man unter offenbarungspflichtigen Sachmängeln?


Der Verkäufer ist dazu verpflichtet, den Käufer auf bestimmte Mängel einer Immobilie von sich aus hinzuweisen. Welche dies sind, erfährt man aus verschiedenen Gerichtsurteilen. Einige Beispiele für aufklärungspflichtige Mängel:

- Feuchtigkeitsschäden (OLG Koblenz, 13.11.2009, Az. 2 U 443/09),
- mangelhafte Kellerabdichtung (OLG Brandenburg, 9.6.2011, Az. 5 U 78/06),
- Hausschwamm (KG Berlin, 23.2.1989, Az. 12 U 2500/88),
- Fehlen der Baugenehmigung (BGH, 30.4.2003, Az. V ZR 100/02),
- asbesthaltige Fassadenverkleidung (BGH, 12.11.2010, Az. V ZR 181/09),
- massiver Holzwurmbefall (OLG Braunschweig, 13.9.2018, Az. 9 U 51/17).

Wer trägt die Beweislast?


Um vom Kaufvertrag zurücktreten zu können, muss bewiesen werden:
- das Vorliegen des Mangels,
- dessen Bekanntheit beim Verkäufer und
- das arglistige Verschweigen.

Die Beweislast liegt meist beim Käufer, denn immerhin will dieser ja vor Gericht den Rücktritt einklagen. Der Bundesgerichtshof hat jedoch in seinem Urteil vom 12.11.2010 (Az. V ZR 181/09) entschieden, dass an den Beweis, dass der Verkäufer nichts vom Mangel gesagt hat, keine allzu hohen Anforderungen zu stellen sind. Der Käufer habe nur eine vom Verkäufer in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Hinsicht zu konkretisierende Aufklärung auszuräumen. Wenn der Verkäufer aber überhaupt nichts Konkretes zu einer Aufklärung des Käufers über den Mangel sagen könne, müsse der Käufer zumindest zu diesem Punkt keine weiteren Beweise erbringen.

Wann scheidet ein Rücktritt ganz aus?


Ein Immobilienkäufer kann nicht zurücktreten, wenn ihm der Mangel des Hauses oder der Wohnung beim Kauf schon bekannt war. Dies gilt ebenso, wenn der Mangel so offensichtlich war, dass er ihn eigentlich ohne Weiteres erkennen konnte. Beispiel: Übersieht man bei der Besichtigung metergroße dunkle Flecken an der Wand, kann man sich auch später nicht darauf berufen, dass der Verkäufer voller Arglist einen Feuchtigkeitsschaden verschwiegen hat.
Anders verhält es sich in der Regel mit gesundheitsgefährlichen Materialien wie Asbest. Diese kann nicht jeder Laie so einfach identifizieren. Solche Stoffe fallen übrigens immer unter die Aufklärungspflicht des Verkäufers. Erkennbarer Holzwurmbefall entbindet den Verkäufer nicht von der Pflicht, den Käufer auf dessen lange Dauer hinzuweisen (OLG Braunschweig, Az. 9 U 51/17).

Praxistipp


Für Käufer empfiehlt es sich, das Wunschobjekt vor dem Vertragsabschluss von einem Immobilien-Sachverständigen untersuchen zu lassen. Dieser kann Mängel aller Art, gesundheitsschädliche Baustoffe oder Befall mit Pilzen und Hausschwamm in vielen Fällen feststellen. So werden Sie vor einem unüberlegten Kauf gewarnt. Falls es dennoch zum Rechtsstreit mit dem Verkäufer kommt, kann Ihnen ein auf das Immobilienrecht spezialisierter Anwalt dabei helfen, zu Ihrem Recht zu kommen.

(Wk)



Anwalt-Suchservice
Juristische Redaktion
E-Mail schreiben Juristische Redaktion

Anwalt-Suchservice
Juristische Redaktion
E-Mail schreiben Juristische Redaktion