Kündigung einer Mietwohnung wegen geplantem Verkauf?

23.01.2015, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 3 Min. (541 mal gelesen)
Kündigung einer Mietwohnung wegen geplantem Verkauf? © Jürgen Fälchle - Fotolia.co
Zwar ändert ein Verkauf nichts am Bestehen eines Mietvertrages, eine leere Wohnung lässt sich aber leichter veräußern – insbesondere nach Modernisierung. Grundsätzlich gehört ein geplanter Verkauf nicht zu den Gründen, aus denen ein Vermieter das Mietverhältnis kündigen kann. Es gibt aber Ausnahmen.

Angemessene wirtschaftliche Verwertung
Zu den im Mietrecht vorgesehenen Gründen für eine Kündigung zählt die Hinderung an einer „angemessenen wirtschaftlichen Verwertung“ nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Genauer: Der Vermieter darf kündigen, wenn er
- durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und
- dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Welche anderen Verwertungen gibt es?
Eine Verwertung kann zum Beispiel der Abriss eines nicht mehr wirtschaftlich sanierbaren Gebäudes mit anschließendem Neubau sein. Der ersatzlose Abriss stellt nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes in Karlsruhe keine anderweitige Verwertung dar (Urteil vom 24. März 2004, Az. VIII ZR 188/03). Ein Verkauf kann unter Umständen eine zulässige anderweitige Verwertung sein. Nicht zulässig ist die Kündigung, um durch eine anderweitige Vermietung der Wohnung eine höhere Miete zu erzielen. Nach dem Wortlaut des § 573 BGB kann sich der Vermieter ebenfalls nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum verkaufen will. Denkbar wäre also ein Verkauf des Hausgrundstücks, bei dem nicht die Umwandlung der Wohnungen in Eigentumswohnungen im Raum steht.

Angemessenheit
Gerechtfertigt ist eine Kündigung zur wirtschaftlichen Verwertung nur, wenn sie angemessen ist. Sie muss also aus wirtschaftlicher Sicht vernünftig und sinnvoll sein, es darf sich aber nicht um Willkür oder ein Spekulationsgeschäft handeln. Die Eigentumsgarantie des Art. 14 Grundgesetz gibt dem Grundstückseigentümer einen gewissen Entscheidungsspielraum. Dieser ermöglicht auch einen Verkauf, welcher aber in Anbetracht der Begleitumstände wirtschaftlich angemessen und nicht spekulativ erscheinen muss. Eine Kündigung zur kompletten Sanierung des Gebäudes kann angemessen sein, wenn sie wirtschaftlich geboten ist – etwa wegen Fehlens jeglicher Wärmedämmung, einer veralteten Heizung und maroder Stromleitungen – und wenn die Wohnung nach der Sanierung in der bisherigen Form nicht mehr existiert. So kann der Einbau zeitgemäßer Bäder und Küchen eine andere Raumaufteilung erforderlich machen. Dies muss der Eigentümer jedoch entsprechend belegen können.

Mietverhältnis contra Verwertung
Eine weitere Voraussetzung ist, dass der bestehende Mietvertrag einer wirtschaftlichen Verwertung entgegensteht. Es muss also durch das Mietverhältnis zu erheblichen Verlusten oder Gewinneinbußen kommen im Vergleich zu einer anderen Möglichkeit der Verwertung. Eine bloße Steigerung der Einnahmen ist kein ausreichendes Argument, andererseits muss der Vermieter aber auch nicht warten, bis seine Existenz gefährdet ist. Produziert ein Gebäude mehr Kosten als Mieteinnahmen, ist dies ein gutes Argument für den Vermieter. Hinsichtlich des Verkaufs kann damit argumentiert werden, dass das Gebäude mit Mietern nicht auf wirtschaftlich sinnvolle Weise verkauft werden kann. Der Vermieter muss dies allerdings genau ausrechnen und begründen und seine Kalkulation bei der Kündigung offenlegen. Denn die Voraussetzungen für die Kündigung müssen nachprüfbar sein. Wird eine Unverkäuflichkeit der Wohnung in vermietetem Zustand angegeben, sollten erfolglose Verkaufsbemühungen nachweisbar sein. Hier kann es zum Beispiel sein, dass sich nur Interessenten gemeldet haben, die selbst in die Wohnung einziehen wollten. Persönliche Gründe für den Verkauf können zusätzlich ebenfalls berücksichtigt werden und sind offenzulegen.

Vermieter muss „erhebliche Nachteile“ haben
Nur wenn der Vermieter dadurch, dass er an der anderweitigen Verwertung des Grundstücks gehindert wird, erhebliche Nachteile erleidet, kann er kündigen. Starre Grenzen oder Prozentsätze von Mindererlösen, die man mit ausreichender Sicherheit als erheblich ansehen könnte, gibt es hier nicht. Teilweise lehnen die Gerichte trotz einer hohen Einbuße beim Kaufpreis durch die Vermietung das Bestehen eines erheblichen Nachteils ab, wenn immer noch ein höherer Preis erzielbar wäre, als der ursprüngliche Kaufpreis der Immobilie. Allerdings können persönliche Gründe des Vermieters wie etwa wirtschaftliche Notlagen immer noch eine Rolle spielen.

Urteil: Abriss mit Neubau von Eigentumswohnungen
Für rechtens erklärte der BGH eine Verwertungskündigung, bei der ein Vermieter in Heidelberg ein stark sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus Baujahr 1914 abreißen wollte, um dann ein neues Gebäude mit Eigentumswohnungen zu errichten und diese zu verkaufen. Argumentiert wurde hier damit, dass unter Fortsetzung der Mietverträge nur eine Minimalsanierung möglich sei, die trotzdem hohe Kosten verursache und in keinem Verhältnis zur Restnutzungdauer des Hauses stünde. Auch werde durch das Projekt umfangreicher neuer Wohnraum geschaffen (BGH, Az. VIII ZR 7/08).

Urteil: Vermieter arbeitslos
Das Landgericht Krefeld entschied in einem Fall zugunsten des Vermieters, bei dem dieser sein Einfamilienhaus vermietet hatte, um in den USA zu arbeiten. Er verlor jedoch seinen Arbeitsplatz. Durch das Haus entstanden insgesamt 4.800 Euro an Belastungen im Monat, dem standen nur 2.000 Euro Mieteinnahmen gegenüber. Das Gericht erklärte die Verwertungskündigung zwecks Verkauf für angemessen (Az. 2 S 66/09).