Kündigung des Mietvertrages: Wie können sich Mieter dagegen wehren?

12.06.2019, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 5 Min. (25 mal gelesen)
Kündigung des Mietvertrages: Wie können sich Mieter dagegen wehren? © Bu - Anwalt-Suchservice

Eine Kündigung ist für Mieter immer ein gewisser Schock. Allerdings gibt es Mittel und Wege, dagegen einzuschreiten. Viele Kündigungen sind rechtlich unwirksam und haben vor Gericht keinen Bestand.

Vermieter dürfen einen Mietvertrag über eine Wohnung nicht einfach kündigen, weil ihnen danach ist. Es ist vielmehr – im Falle der ordentlichen Kündigung mit Kündigungsfrist – ein berechtigtes Interesse an der Kündigung erforderlich, im Fall der außerordentlichen, fristlosen Kündigung muss es dafür einen wichtigen Grund geben.

Eine Kündigung kann aus verschiedenen Gründen unwirksam sein. So kann es zum Beispiel vorkommen, dass der genannte Kündigungsgrund gar nicht wirklich vorliegt, dass etwa kein Eigenbedarf besteht. Oder, dass ein Vertragsverstoß des Mieters, wie eine Verletzung der Hausordnung, nicht ausreichend schwer wiegt, um zu kündigen. Vielleicht hat der Vermieter aber auch lediglich formelle Regeln verletzt. Alls dies kann der Mieter vor Gericht vortragen – zum Beispiel im Rahmen des Räumungsprozesses.

Welche Formalien muss der Vermieter beachten?


- Zunächst muss eine Kündigung schriftlich erfolgen. Das bedeutet: Auf Papier und mit eigenhändiger Unterschrift. E-Mail oder WhatsApp sind hier nicht ausreichend.
- Gibt es mehrere Vermieter (zum Beispiel ein Ehepaar oder eine Erbengemeinschaft) müssen alle Vermieter mit unterschreiben.
- Gibt es in einer Wohnung mehrere Mieter mit Nennung im Mietvertrag und Unterschrift unter diesem, muss die Kündigung sich auch an alle Mieter richten und deren Namen nennen.
- Die Kündigung muss den Grund klar nennen, aus dem der Vermieter kündigt.
- Der Vermieter soll in der Kündigung auf die Möglichkeit des Widerspruchs gegen diese hinweisen und Form und Frist dafür nennen.
- Kündigungen wegen Verletzungen mietvertraglicher Pflichten erfordern in der Regel eine vorherige, erfolglos gebliebene Abmahnung des Mieters. Diese ist nur in extremen Fällen entbehrlich. Nicht erforderlich ist eine Abmahnung bei einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückständen.

Wie funktioniert der Widerspruch gegen eine Kündigung?


Mieter haben nach § 574 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) das Recht, einer Kündigung zu widersprechen. Dies ist allerdings nur in einem Härtefall möglich. Man spricht hier auch von der sogenannten Sozialklausel.
Widersprechen darf der Mieter der Kündigung, wenn das Ende des Mietverhältnisses für ihn selbst, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die nicht mehr gerechtfertigt ist – auch nicht, wenn man die berechtigten Interessen des Vermieters berücksichtigt. Bei einer außerordentlichen, meist fristlosen Kündigung ist ein solcher Widerspruch nicht möglich.
In einem solchen Härtefall also kann der Mieter der Kündigung des Mietverhältnisses widersprechen und dessen Fortsetzung verlangen. Für die Fortsetzung ist eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter nötig. Lässt sich der Vermieter darauf nicht ein, kann die Vereinbarung durch ein Gerichtsurteil ersetzt werden.

Wie sind Form und Frist des Widerspruchs?


Den Widerspruch muss der Mieter schriftlich erklären (Papier mit eigenhändiger Unterschrift). Der Vermieter hat ein Recht auf eine Begründung.
Der Mieter muss den Widerspruch bis spätestens zwei Monate vor Mietvertragsende erklärt haben. Hat der Vermieter den Mieter nicht rechtzeitig auf Form und Frist des Widerspruchs hingewiesen, darf der Mieter aber auch noch im ersten Gerichtstermin des Räumungsrechtsstreits widersprechen.

<2>Wann liegt ein Härtefall vor?
Ob ein Härtefall vorliegt, entscheidet das Gericht je nach Einzelfall. Das Gericht wiegt dabei die Interessen beider Seiten gegeneinander ab. Die Interessen der Mieterseite müssen schwerer wiegen, um einen Härtefall geltend zu machen. Die Wahrscheinlichkeit, dass ein Härtefall anerkannt wird, sind bei der Gefahr körperlicher oder gesundheitlicher Gefahren durch den Wohnungswechsel und Umzug besonders hoch.

Beispiele für mögliche Härtefälle sind:

- Verwurzelung in einem bestimmten Haus oder einer bestimmten Wohngegend, ggf. im Zusammenhang mit höherem Alter, langer Mietdauer,
- hohes Alter (aber nicht allein, sondern nur im Zusammenhang mit weiteren Gründen, wie etwa Krankheit, Gebrechlichkeit, Pflegebedürftigkeit),
- schwere Krankheit, mögliche Gesundheitsschäden durch Umzug,
- Suizidgefahr,
- Schwangerschaft,
- bevorstehende wichtige Prüfungen oder Examen,
- Kündigung würde Doppelumzug bedeuten, da Mieter demnächst sowieso wieder ausziehen muss (etwa wegen Hauskauf),
- kürzliche hohe Investitionen des Mieters in die Wohnung, die noch nicht abgewohnt sind (zum Beispiel neue Heizung, neue Küche).

Ein vom Gesetz ausdrücklich genanntes Beispiel für einen Härtegrund sind Schwierigkeiten dabei, eine Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen zu finden.

Es kommt häufig vor, dass auch in einem Härtefall nur eine befristete Verlängerung des Mietverhältnisses gewährt wird. Dies hängt vom jeweiligen Härtefall ab. Geht es zum Beispiel um Schwangerschaft oder Prüfungsvorbereitungen, kann sehr genau der Zeitpunkt festgestellt werden, zu dem ein Umzug wieder möglich ist. Ist dieser Zeitpunkt unbestimmt, kann das Gericht auch anordnen, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird (§ 574a BGB).

Beispiele für Härtegründe im Einzelnen



- Hohes Alter: Das Alter allein ist noch kein Härtefall. Es müssen weitere Gründe dazukommen, etwa eine Erkrankung oder Pflegebedürftigkeit oder eine besondere Verwurzelung in der Umgebung bei besonders langer Mietdauer. Der Mieter kann nicht einfach darauf verwiesen werden, dass er ja ins Pflegeheim ziehen kann. Das Amtsgericht Pforzheim bestätigte 2017 den Härtefall bei einem 1937 geborenen Mieter, der an Bluthochdruck und einem Herzklappenfehler litt. Ein Umzug sei gesundheitlich zu gefährlich (Urteil vom 19.6.2017, Az. 6 C 71/17).

- Erkrankung: Physisch oder auch psychisch. Eine Erkrankung kann den Mieter an der Wohnungssuche hindern oder neue Vermieter abschrecken. Vielleicht ist der Mieter auch körperlich oder psychisch „räumungsunfähig“. Natürlich muss dies auch durch ärztliche Nachweise belegbar sein. Hier spielt allerdings auch eine Rolle, ob die Krankheit behandelbar ist und der Mieter zu einer Behandlung bereit ist. Wer sich weigert, eine behandlungsfähige Erkrankung behandeln zu lassen, hat schlechtere Chancen auf eine Verlängerung des Mietverhältnisses. Beispiel: Das Landgericht Aachen musste die Interessen eines autistischen Kindes auf Mieterseite und der gehbehinderten Vermieter gegeneinander abwägen. Es ging um die Eigenbedarfskündigung eines Einfamilienhauses. Das Gericht gab dem Kind den Vorzug, da es sich schwer an eine neue Umwelt gewöhnen könne, während die Vermieter nur eine Erdgeschosswohnung zu mieten brauchten und dafür die Miete aus dem Einfamilienhaus verwenden könnten (Urteil vom 28.9.2005, Az. 7 S 66/05).

- Kein Ersatzwohnraum: Der Härtefall besteht hier darin, dass der Mieter nach der Kündigung keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen findet, obwohl er alles ihm zumutbare Erdenkliche dafür getan hat.

Welche Möglichkeiten bietet die Schonfrist?


Wurde dem Mieter wegen Mietrückständen gekündigt, kann er die Kündigung durch rechtzeitige Zahlung seiner Schulden unwirksam machen. Dies gilt für den Fall, dass ihm wegen Mietrückständen außerordentlich und fristlos gekündigt wird. Bei einer ordentlichen, befristeten Kündigung gibt es diese Möglichkeit nicht.
Der Mieter hat ab Zustellung der Räumungsklage zwei Monate Zeit, um doch noch zu zahlen.
Alternativ kann er auch die Aufrechnung erklären, also der Geldforderung des Vermieters eine eigene Geldforderung entgegensetzen (wenn er zum Beispiel Handwerkerarbeiten bezahlt hat, die eigentlich der Vermieter hätte bezahlen müssen, oder wenn noch ein Betriebskostenguthaben besteht). Die Aufrechnung muss unverzüglich nach der Kündigung erklärt werden.

Anfechtung der Kündigungsgründe


Der Mieter hat natürlich auch die Möglichkeit, im Räumungsprozess die Kündigungsgründe des Vermieters anzugreifen. Zu Beispiel: Für Eigenbedarf muss der Vermieter schon genau angeben, warum und für wen er die Wohnung braucht. Es reicht nicht, den Gesetzestext zu kopieren oder „für eigene Zwecke“ zu schreiben. Eine solche Kündigung ist unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 15.11.2016, Az. 67 S 247/16).

Praxistipp


Wenn alle Stricke reißen, kann der Mieter in der mündlichen Verhandlung des Räumungsrechtsstreits auch eine Räumungsfrist beantragen. Dieser Antrag muss nicht begründet werden; er kann jedoch auf Härtegründe oder Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche gestützt werden. Die maximale Räumungsfrist bei besonderen Umständen beträgt ein Jahr. Wichtig ist es jedoch bei einer rechtlich zweifelhaften Kündigung, sich frühzeitig beraten zu lassen – am besten durch einen Fachanwalt für Mietrecht.

(Bu)



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