Eigenbedarfskündigung wegen Berufs- oder Geschäftsbedarfs zulässig?

27.02.2020, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 5 Min. (316 mal gelesen)
Kündigungsschreiben Der Berufs- oder Geschäftsbedarf ist nur selten ein zulässiger Kündigungsgrund. © Bu - Anwalt-Suchservice

Darf ein Vermieter seinem Mieter den Mietvertrag kündigen, weil er die Mietwohnung für seine eigenen beruflichen oder geschäftlichen Zwecke benötigt? 2017 hat der Bundesgerichtshof dazu entschieden.

Von “Eigenbedarf” spricht man normalerweise, wenn der Vermieter selbst zum Wohnen einziehen möchte - oder zumindest nahe Angehörige. Grundsätzlich ist jedoch eine Kündigung auch möglich, weil der Vermieter die Mietwohnung für berufliche Zwecke benötigt. Der Bundesgerichtshof hat 2017 jedoch neue Regeln für eine solche Kündigung wegen Berufs- oder Geschäftsbedarf entwickelt. Diese ist für Vermieter schwieriger geworden und die Rechte der Mieter wurden gestärkt.

Was versteht man unter Berufs- oder Geschäftsbedarf?


Dies ist eine Abwandlung des bekannten Eigenbedarfs. Der Eigenbedarf gehört zu den wenigen gesetzlich zulässigen Gründen, aus denen der Vermieter seinem Mieter kündigen kann. Dies ist möglich, wenn er den Wohnraum für sich, nahe Angehörige oder Mitglieder seines Haushalts benötigt. Die jeweilige Person muss dann die konkrete Absicht haben, dort zum Wohnen einzuziehen.
Nun kann es aber auch sein, dass der Vermieter die Räume gar nicht zum Wohnen für eine Person braucht, sondern, weil er beispielsweise darin ein Büro oder einen Lagerraum für seine Firma einrichten oder seinen Geschäftsbetrieb erweitern will. In diesem Fall spricht man von Berufs- oder Geschäftsbedarf. Die Gerichte haben lange Zeit auch Berufs- oder Geschäftsbedarf als Kündigungsgrund anerkannt.

Wann konnten Vermieter früher wegen Berufs- oder Geschäftsbedarf kündigen?


Viele Gerichte erkannten vor 2017 den Berufs- oder Geschäftsbedarf ohne weiteres als eine Variante des Eigenbedarfs an, obwohl davon nichts im Gesetz steht. Angewendet wurden dabei regelmäßig die gleichen Voraussetzungen wie für den Eigenbedarf. So musste etwa der Raumbedarf für das Geschäft des Vermieters ungefähr der Wohnungsgröße des Mieters entsprechen. Auch musste ein konkreter Bedarf an der Nutzung dieser Räume vorliegen und auch eine konkrete Absicht ihrer Nutzung.

Welche gesetzlichen Regelungen gelten für Berufs- oder Geschäftsbedarf?


Die entscheidende Regelung findet sich in § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Danach kann der Vermieter das Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Absatz 2 legt fest, wann insbesondere ein solches Interesse besteht – nämlich unter anderem bei Eigenbedarf für Wohnzwecke.
Ein berechtigtes Interesse besteht nach der Vorschrift auch, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und er dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Natürlich zählt hier die Möglichkeit nicht, durch einen Mieterwechsel mehr Miete einzunehmen.
Eine Kündigung wegen Geschäftsbedarf liegt zwischen diesen beiden Kündigungsgründen, hier könnte auch mit einer “angemessenen wirtschaftlichen Verwertung” argumentiert werden.

Welchen Fall hat der Bundesgerichtshof entschieden?


Der Bundesgerichtshof befasste sich mit dem Fall eines Mieters, der schon seit 1977 in einer Berliner Zweizimmerwohnung lebte. Die Vermieterin hatte das Gebäude vor einigen Jahren bei einer Zwangsversteigerung erworben. Ihr Ehemann betrieb im ersten Stock ein Beratungsunternehmen. Die Vermieterin kündigte dem Mieter, weil ihr Mann dessen Wohnräume für die Erweiterung seines Geschäftsbetriebes brauchen würde. Dessen Büros – in denen auch die Kunden beraten würden – seien schon bis zum Bersten vollgestopft mit Akten und man benötige dringend einen weiteren Arbeitsplatz und ein Archiv.
Der Mieter widersetzte sich jedoch der Kündigung. Das Amtsgericht und das Landgericht gestanden der Vermieterin ein berechtigtes Interesse an der Kündigung zu: Eine Kündigung wegen einer Erweiterung des Geschäftsbetriebes stehe dem Eigenbedarf gleich. Trotzdem wurde die Räumungsklage von beiden Gerichten abgewiesen. Die Kündigung verstieß nämlich ihrer Ansicht nach gegen die Berliner Vorschriften über die Zweckentfremdung von Wohnraum. Die Vermieterin klagte daher in dritter Instanz vor dem Bundesgerichtshof (BGH).

Neue Regeln: Keine Gleichbehandlung mit Eigenbedarf


Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Berufs- oder Geschäftsbedarf nicht einfach als weitere, ungeschriebene Kategorie des Eigenbedarfs anzusehen sei. Der Gesetzgeber habe in § 573 Abs. 2 BGB geregelt, wann der Vermieter ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung habe. Eigenbedarf sei klar definiert und bedeute, dass der Vermieter die Wohnung selbst zum Wohnen benötige. Hier sei gerade dies jedoch nicht der Fall.

Ebenso wenig könne man bei der Eigennutzung der Mietwohnung für (frei-) berufliche oder gewerbliche Zwecke von einer wirtschaftlichen Verwertung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB sprechen. Die Voraussetzungen dieser Kündigungsgründe seien hier schlicht nicht erfüllt.

Die in der Vorschrift genannten Fallgruppen stellten Regelbeispiele dar, bei deren Vorliegen man immer von einem berechtigten Interesse an der Kündigung ausgehen dürfe.
Liege keiner dieser Fälle vor, könne der Vermieter immer noch ein berechtigtes Interesse nach der allgemeinen Regelung in § 573 Abs. 1 BGB haben. Dies müsse aber in jedem Einzelfall genau geprüft werden. Dabei habe eine Abwägung der jeweiligen Interessen der Beteiligten stattzufinden.

Jetzt entscheidend: Reine gewerbliche Nutzung oder Mischnutzung?


Entscheidend ist nun nach dem BGH, ob die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken oder auch zum Wohnen genutzt werden soll.

Der Entschluss eines Vermieters, die Wohnung einerseits zum Wohnen, andererseits aber auch überwiegend gewerblich oder beruflich zu nutzen (Mischnutzung) zeige Parallelen zum Eigenbedarf. Hier wolle der Vermieter ja in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt haben. Ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung bestehe in solchen Fällen schon dann, wenn dem Vermieter ohne Bezug der Mietwohnung ein beachtenswerter Nachteil entstünde. Dies ist dem Bundesgerichtshof zufolge regelmäßig der Fall, wenn der Vermieter eine nachvollziehbare Lebens- und Berufsplanung vorweisen kann. Dies gilt auch, wenn die Mischnutzung der Wohnung nicht durch den Vermieter selbst, sondern durch seinen Ehe- oder Lebenspartner stattfinden soll.

Anders beurteilt der Bundesgerichtshof den Fall, dass der Mieter oder sein Ehepartner die bisherige Mietwohnung allein für berufliche oder geschäftliche Zwecke verwenden will. Hier sei man näher am Kündigungsgrund “angemessene wirtschaftliche Verwertung”. Der Mieter solle gewissermaßen für rein geschäftliche Interessen von seinem Lebensmittelpunkt verdrängt werden.
Dafür seien strengere Maßstäbe anzulegen. Der Vermieter müsse ohne die Nutzung der Mietwohnung einen Nachteil von einigem Gewicht erleiden. Dies könne zum Beispiel der Fall sein, wenn das Geschäft ohne die Nutzung der Wohnung nicht rentabel betrieben werden könne oder wenn die konkrete Lebensgestaltung des Vermieters gerade diese Wohnung erfordere (etwa wegen gesundheitlichen Einschränkungen).

Was bedeutet das für den verhandelten Fall?


Im konkreten Fall kam der Bundesgerichtshof zu dem Ergebnis, dass die Vermieterin kein berechtigtes Interesse an einer Kündigung hatte. Die Begründung: Hier solle die Wohnung ausschließlich geschäftlich genutzt werden. Es sei nicht erkennbar, dass dem Ehemann der Vermieterin ohne die Nutzung dieser Wohnung ein “Nachteil von einigem Gewicht” drohe. Sein einziger ersichtlicher Nachteil sei, dass er seine zum Teil 30 Jahre alten Akten woanders einlagern müsse. Für eine Kündigung reiche dies nicht aus. Auch größere wirtschaftliche Einbußen seien durch den Verzicht auf die Wohnung nicht zu erwarten (Urteil vom 29. März 2017, Az. VIII ZR 45/16).

Praxistipp


Der Bundesgerichtshof hat zwar eine Kündigung wegen Berufs- oder Geschäftsbedarf nicht vollkommen untersagt. Sie ist nun jedoch an deutlich strengere Voraussetzungen geknüpft, die weit seltener vorliegen dürften. Mieter, die eine solche Kündigung erhalten, sollten sich von einem Fachanwalt für Mietrecht beraten lassen. Dieser kann prüfen, ob die Kündigung im konkreten Fall wirksam ist.

(Ma)



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