Eigenbedarfskündigung wegen Berufs- oder Geschäftsbedarfs zulässig?

31.07.2017, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 4 Min. (137 mal gelesen)
Eigenbedarfskündigung wegen Berufs- oder Geschäftsbedarfs zulässig? © Bu - Anwalt-Suchservice

Darf der Vermieter seinem Mieter den Mietvertrag kündigen, weil er die Mietwohnung für eigene berufliche Zwecke benötigt?

„Eigenbedarf“ bezieht sich darauf, dass der Vermieter selbst zum Wohnen einziehen möchte. Bisher gestatteten die Gerichte oft auch eine Kündigung, weil der Vermieter die Mietwohnung für berufliche Zwecke benötigte.

Der Bundesgerichtshof hat nun ganz neue Regeln für eine Kündigung wegen Berufs- oder Geschäftsbedarf entwickelt. Diese ist für Vermieter nun schwieriger geworden, die Rechte der Mieter wurden gestärkt.

Was versteht man unter Berufs- oder Geschäftsbedarf?


Es handelt sich um eine Abwandlung des bekannten Eigenbedarfs. Eigenbedarf ist einer der wenigen gesetzlich zulässigen Gründe, aus denen der Vermieter ein Mietverhältnis kündigen kann. Dazu muss er den Wohnraum für sich, nahe Angehörige oder Mitglieder seines Haushalts benötigen. Die betreffende Person muss dann die konkrete Absicht haben, dort zum Wohnen einzuziehen. Nun ist es aber auch denkbar, dass der Vermieter die Räume gar nicht zum Wohnen für eine Person braucht, sondern, weil er zum Beispiel darin ein Büro für seine Firma einrichten oder seinen Geschäftsbetrieb erweitern will. Dann spricht man von Berufs- oder Geschäftsbedarf. Bisher haben die Gerichte auch Berufs- oder Geschäftsbedarf als Kündigungsgrund anerkannt.

Wann konnte bisher wegen Berufs- oder Geschäftsbedarf gekündigt werden?


Viele Gerichte sahen bisher den Berufs- oder Geschäftsbedarf als eine Variante des Eigenbedarfs an, obwohl davon im Gesetz nichts erwähnt ist. Es galten daher in der Regel die gleichen Voraussetzungen wie für den Eigenbedarf. So musste zum Beispiel der Raumbedarf für das Geschäft des Vermieters einigermaßen der Wohnungsgröße des Mieters entsprechen und es musste ein konkreter Bedarf an der Nutzung dieser Räume vorliegen, sowie die konkrete Absicht ihrer Nutzung.

Welche gesetzlichen Regelungen gelten?


Die entscheidende Regelung findet sich im Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches in § 573. Danach kann der Vermieter das Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Absatz 2 legt fest, wann insbesondere ein solches Interesse vorliegt – nämlich unter anderem bei Eigenbedarf für Wohnzwecke. Eine weitere Möglichkeit ist, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Dabei zählt natürlich die Möglichkeit nicht, durch einen Mieterwechsel mehr Miete zu bekommen. Die Kündigung wegen Geschäftsbedarf liegt zwischen diesen beiden Kündigungsgründen, auch mit der „angemessenen wirtschaftlichen Verwertung“ könnte hier argumentiert werden.

Welchen Fall hatte der Bundesgerichtshof zu entscheiden?


Der Bundesgerichtshof hatte sich mit dem Fall eines Mieters zu beschäftigen, der bereits seit 1977 in einer Zweizimmerwohnung in Berlin lebte. Die Vermieterin hatte das Gebäude vor einigen Jahren bei einer Zwangsversteigerung gekauft. Ihr Ehemann betrieb im ersten Stock des Hauses ein Beratungsunternehmen. Sie kündigte nun dem Mieter mit der Begründung, dass seine Wohnräume für die Erweiterung des Geschäftsbetriebes ihres Mannes benötigt würden. Denn dessen Büros – in denen auch die Kunden beraten würden – seien bereits zum Bersten voll gestopft mit Aktenregalen, und man benötige dringend einen weiteren Arbeitsplatz sowie ein Archiv. Der Mieter widersetzte sich der Kündigung. Das Amtsgericht und das Landgericht gestanden der Vermieterin zu, dass sie ein berechtigtes Interesse an der Kündigung habe. Denn die Kündigung wegen einer Erweiterung des Geschäftsbetriebes stehe dem Eigenbedarf gleich. Trotzdem wiesen beide Gerichte die Räumungsklage ab. Denn die Kündigung verstieß nach ihrer Ansicht gegen die Berliner Vorschriften über die Zweckentfremdung von Wohnraum. So klagte die Vermieterin in dritter Instanz vor dem BGH.

Neue Regeln des BGH: Keine Gleichbehandlung mit Eigenbedarf


Der Bundesgerichtshof erklärte, dass man den Berufs- oder Geschäftsbedarf nicht einfach als weitere, ungeschriebene Kategorie des Eigenbedarfs behandeln könne. Der Gesetzgeber habe in § 573 Abs. 2 BGB geregelt, in welchen Fällen ein berechtigtes Interesse für eine Kündigung vorliege. Eigenbedarf sei klar definiert und bedeute, dass der Vermieter die Wohnung selbst zum Wohnen brauche. Dies sei hier aber nicht der Fall. Ebenso wenig könne man bei der Eigennutzung der Mietwohnung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken von einer wirtschaftlichen Verwertung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausgehen. Die Voraussetzungen dieser Kündigungsgründe seien hier schlicht nicht erfüllt.

Die im Gesetz genannten Fallgruppen seien Regelbeispiele, bei deren Vorliegen man immer von einem berechtigten Interesse an der Kündigung ausgehen könne.
Liege kein solcher Fall vor, könne immer noch ein berechtigtes Interesse nach der allgemeinen Regelung in § 573 Abs. 1 BGB vorliegen. Dies müsse dann aber in jedem Einzelfall genau geprüft werden, und zwar unter Abwägung der jeweiligen Interessen der Beteiligten.

Jetzt entscheidend: Reine gewerbliche Nutzung oder Mischnutzung


Der Entschluss des Vermieters, die Wohnung nicht nur zum Wohnen, sondern auch überwiegend gewerblich oder beruflich zu nutzen (Mischnutzung) weise Parallelen zum Eigenbedarf auf. Denn der Vermieter wolle ja in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt begründen. Für ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung reiche es in solchen Fällen aus, wenn dem Vermieter ohne Bezug der Mietwohnung ein beachtenswerter Nachteil entstünde. Bei einer nachvollziehbaren Lebens- und Berufsplanung des Vermieters dürfte dies dem BGH zufolge in der Regel der Fall sein – auch, wenn es um die Mischnutzung durch den Ehe- oder Lebenspartner des Vermieters geht.

Anders liegt nach dem BGH der Fall, wenn der Mieter oder sein Ehepartner die bisherige Mietwohnung allein für berufliche oder geschäftliche Zwecke nutzen wollen. Hier sei eine größere Nähe zum Kündigungsgrund „angemessene wirtschaftliche Verwertung“ gegeben. Der Mieter solle für rein geschäftliche Interessen von seinem Lebensmittelpunkt verdrängt werden. Dafür seien strengere Maßstäbe anzulegen, so müsse dem Vermieter ohne die Nutzung der Mietwohnung schon ein Nachteil von einigem Gewicht drohen. Dies könne zum Beispiel der Fall sein, wenn ohne die Wohnung kein rentables Betreiben des Geschäfts möglich sei oder wenn die konkrete Lebensgestaltung des Vermieters gerade diese Wohnung erfordere (etwa wegen gesundheitlichen Einschränkungen).

Was bedeutet das für den vorliegenden Fall?


Im verhandelten Fall kam der Bundesgerichtshof zu dem Ergebnis, dass kein berechtigtes Interesse an einer Kündigung bestand. Denn hier solle die Wohnung ausschließlich geschäftlich genutzt werden. Es sei nicht ersichtlich, dass dem Ehemann der Vermieterin ohne die Nutzung dieser Wohnung ein „Nachteil von einigem Gewicht“ drohe. Der einzige ersichtliche Nachteil sei, dass er seine zum Teil 30 Jahre alten Akten woanders lagern müsse. Dies sei für eine Kündigung nicht ausreichend, auch größere wirtschaftliche Einbußen seien dadurch nicht zu erwarten (BGH, Urteil vom 29. März 2017, Az. VIII ZR 45/16).