Welche Regeln gelten für die Pacht von Landwirtschaftsflächen?

Der Landpachtvertrag ist eine Variante des Pachtvertrages. Spezielle Regelungen dazu enthält das Miet- und Pachtrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) in den §§ 585 ff. Diese zivilrechtlichen Regelungen über Landpachtverträge gelten auch für Pachtverhältnisse über forstwirtschaftliche Grundstücke, wenn diese zur Nutzung in einem überwiegend landwirtschaftlichen Betrieb verpachtet werden.

Oft werden Landpachtverträge befristet über sehr lange, fest vereinbarte Zeiträume abgeschlossen. Eine Besonderheit des Landpachtvertrages ist, dass er per Gesetz als unbefristeter Vertrag gilt, wenn er für einen längeren Zeitraum als zwei Jahre nicht in Textform abgeschlossen wurde. Wird also diese einfache Form nicht gewahrt, können beide Seiten den Vertrag mit gesetzlicher Frist kündigen. Dies kann für einen landwirtschaftlichen Betrieb ein ernstes Problem sein.

Textform bedeutet: eine geschriebene Erklärung, die auf einem dauerhaften Datenträger abgespeichert ist, aber keine eigenhändige Unterschrift enthalten muss, z. B. eine E-Mail, SMS oder WhatsApp-Nachricht. Natürlich kann auch die schriftliche Form mit Unterschrift gewählt werden. Diese ist generell für wichtige Verträge zu empfehlen.

In jedem Fall muss der Inhalt stimmen. So müssen die beteiligten Personen daraus hervorgehen und der Pachtgegenstand muss eindeutig gekennzeichnet werden. Enthält der Vertrag nur die Aussage "im Ort xy, 13 ha", und keine genaue Bezeichnung der Flurstücke, ist die Form nicht gewahrt. Dann ist eine ordentliche Kündigung möglich (Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 13.3.2014, Az. 10 U 92/13).

Ist keine feste Vertragslaufzeit vereinbart oder die Textform nicht gewahrt, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist aus § 594a BGB. Dann ist eine Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs möglich. Das Kalenderjahr gilt im Zweifelsfall als Pachtjahr.

Beispiel: Wenn Pächter oder Verpächter bis zum 3. Werktag des Jahres 2026 kündigen, endet der Vertrag am 31.12.2027.

Eine kürzere Frist kann im Vertrag vereinbart werden. Dabei ist die Textform einzuhalten. In bestimmten Fällen sieht das Gesetz eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist vor. Dann ist die Kündigung nur für den Schluss eines Pachtjahres zulässig. Sie muss spätestens am dritten Werktag des halben Jahres stattfinden, mit dessen Ablauf der Pachtvertrag beendet sein soll.

Der Verpächter ist dazu verpflichtet, dem Pächter die gepachtete Fläche zur Nutzung zu überlassen. Diese muss sich in einem zur vertragsgemäßen Nutzung geeigneten Zustand befinden. Der Verpächter hat sie in diesem Zustand zu erhalten.

Der Pächter muss Pacht bezahlen. Er ist dazu verpflichtet, gewöhnliche Ausbesserungen der Pachtsache, insbesondere der Wohn- und Wirtschaftsgebäude, der Wege, Gräben, Dränungen und Einfriedungen, durchzuführen. Dies muss er auf eigene Kosten tun. Auch muss er die Pachtsache ordnungsgemäß bewirtschaften. Unterlässt er dies, kann unter Umständen eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt sein.

Der Pächter darf die gepachtete Fläche nicht ohne Erlaubnis des Verpächters an jemand anderen unterverpachten. Er darf sie auch nicht ganz oder teilweise einem landwirtschaftlichen Zusammenschluss für eine gemeinsame Nutzung überlassen. Erteilt der Verpächter seine Zustimmung zur Unterverpachtung, haftet der Pächter trotzdem für Schäden, die ein Unterpächter anrichtet.

Ein befristeter Landpachtvertrag endet mit dem Ablauf der Zeit, für die er eingegangen wurde. Eine ordentliche, fristgerechte Kündigung ist nicht möglich. Allerdings kann sich das Pachtverhältnis bei Pachtverträgen, die auf mindestens drei Jahre geschlossen worden sind, auf unbestimmte Zeit verlängern. Dieser Fall tritt ein, wenn ein Vertragspartner anfragt, ob der andere den Vertrag fortsetzen will, und dieser nicht innerhalb von drei Monaten ablehnt. Anfrage und Ablehnung bedürfen der Schriftform (Papier mit eigenhändiger Unterschrift).

Ein berufsunfähiger Pächter kann einem Dritten die Nutzung der Pachtsache überlassen. Wenn der Dritte eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung gewährleistet und der Verpächter trotzdem der Überlassung widerspricht, kann der Pächter außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Das bedeutet: Die Kündigung ist nur für den Schluss eines Pachtjahres möglich. Sie muss spätestens am dritten Werktag des halben Jahres erfolgen, mit dessen Ablauf der Pachtvertrag beendet sein soll.

Auch bei befristeten Landpachtverträgen mit fester Laufzeit ist nach § 594e BGB eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund möglich. Ein solcher Grund liegt zum Beispiel vor, wenn der Pächter mit der Entrichtung der Pacht oder eines erheblichen Teils davon länger als drei Monate in Verzug ist.

Ist die Pacht nach Zeitabschnitten von weniger als einem Jahr bemessen, kann erst gekündigt werden, wenn der Pächter für zwei aufeinander folgende Termine in Verzug ist. Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Landpachtvertrages wegen Zahlungsverzugs setzt keine vorherige Abmahnung voraus (OLG Stuttgart, Urteil vom 17.02.2014, Az. 101 U 6/13.

Für die Kündigung ist die Schriftform vorgeschrieben, also Text auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift. Eine E-Mail etc. reicht nicht aus.

Auch bei einem Landpachtvertrag sind Formalien und Besonderheiten zu beachten. Ein Fachanwalt für Agrarrecht kennt sich in diesem Bereich besonders gut aus und ist bei Fragen oder Streitigkeiten rund um den Landpachtvertrag als Ansprechpartner zu empfehlen.